Esecuzione immobiliare: la riforma, come cambia la procedura


Esecuzione immobiliare: la riforma, come cambia la procedura

> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 giugno 2015



Esecuzione forzata su case e altri immobili: termini dimezzati e adempimenti; la riforma del processo appena varata dal governo.

Sostanziali modifiche al codice di procedura civile, e soprattutto in materia di esecuzione forzata immobiliare, nel decreto legge [1] approvato, d’urgenza, dal Governo il 23 giugno scorso.

Lo scopo è quello di mettere il turbo ai procedimenti di espropriazione forzata, in particolare di case e altri immobili che, in alcuni tribunali, hanno raggiunto tempi record.

Deposito della documentazione

Il creditore che richiede la vendita deve provvedere a depositare non più entro 120 giorni, ma entro 60, l’estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei 20 anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. Bisogna stare molto attenti al rispetto di tale termine poiché, in caso di mancato rispetto, il giudice dichiara l’inefficacia del pignoramento.

Anche la possibilità di chiedere la proroga del suddetto termine subisce un taglio. Attualmente il codice prevede la possibilità di chiedere una proroga ai fini del deposito della suddetta documentazione: proroga che può intervenire una sola volta su istanza dei creditori o dell’esecutato, per giusti motivi e per una durata non superiore ad ulteriori 120 giorni. La riforma invece riduce la durata a 60 giorni.

Il giudice assegna al creditore un termine di 120 giorni, quando lo stesso magistrato ritiene che la documentazione depositata debba essere completata: anche qui scatta il dimezzamento a 60 giorni.

Il perito

Il giudice dell’esecuzione ha 15 giorni (non più 30) dal deposito della documentazione ipocatastale, per nominare l’esperto incaricato della stima dell’immobile.

Cambia la determinazione del valore dell’immobile pignorato. Dalla moltiplicazione della rendita catastale o del reddito dominicale per un coefficiente, si passa al valore di mercato. L’esperto, che deve procedere alla stima, calcolerà il valore a metro quadro, con le necessarie correzioni anche in base alla situazione edilizia, stato d’uso e manutenzione, vincoli giuridici, morosità di spese condominiali.

In base, infatti, alla nuova norma, nella determinazione del valore di mercato l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute.

Nella stima si dovrà evidenziare se c’è possibilità di sanare eventuali abusi edilizi e l’importo annuo delle spese condominiali ordinarie e le eventuali spese straordinarie già approvate dall’assemblea.

Si restringono i tempi del processo intervenendo anche sul giuramento che il consulente del tribunale, chiamato a periziare l’immobile è tenuto a fare, promettendo di adempiere bene e fedelmente il proprio compito. Infatti il giuramento non sarà più fatto in udienza davanti al giudice, ma in cancelleria mediante la sottoscrizione del verbale di accettazione.

Il giudice, inoltre, deve fissare l’udienza di comparizione delle parti e dei creditori, udienza che deve tenersi entro 90 giorni (e non più 120).

La vendita

La delega al professionista diventa in pratica obbligatoria per ogni procedura esecutiva, i custodi dei beni mobili pignorati sono costituiti in una sorta di albo.

Autorizzazione alla vendita

Nel caso in cui il giudice disponga la vendita forzata, deve fissare un termine non inferiore a 90 giorni, e non superiore a 120, entro il quale possono essere proposte offerte d’acquisto. Il giudice stabilisce le modalità con cui deve essere prestata la cauzione, se la vendita deve avvenire in uno o più lotti, il prezzo base e il termine, non superiore a 120 giorni, entro il quale deve essere depositato il prezzo.

Rateizzazione

Se ricorrono giustificati motivi, il giudice può autorizzare il pagamento rateale del prezzo dell’immobile pignorato, entro un termine di 12 mesi. In questo caso, però, il giudice dell’esecuzione potrà autorizzare il compratore, che ne faccia richiesta, ad immettersi nel possesso dell’immobile venduto. Questo alla condizione che sia prestata una fideiussione per almeno il 30% del prezzo di vendita.

Immissione nel possesso nell’immobile venduto

Quando l’ordinanza che ha disposto la vendita ha previsto che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente, il giudice dell’esecuzione può autorizzare l’aggiudicatario, che ne faccia richiesta, ad immettersi nel possesso dell’immobile venduto, a condizione che sia prestata una fideiussione, autonoma, irrevocabile e a prima richiesta, rilasciata da banche, assicurazioni o altri intermediari finanziari per un importo pari ad almeno il trenta per cento del prezzo di vendita.

Pubblicità sul portale delle vendite pubbliche

Tutte le vendite dovranno essere pubblicizzate, a pena di inefficacia dell’intera procedura, sul portale delle vendite pubbliche, gestito dal Ministero della giustizia (leggi: “Aste, vendite giudiziarie ora su internet”).

note

[1] D.l. 27 giugno 2015, n. 83.

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1 Commento

  1. in caso di esecuzione immobiliare con immobile occupato da inquilino con regolare contratto,cosa succede?

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