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La divisione giudiziale di un immobile: chi paga le tasse sul trasferimento?

5 Luglio 2015 | Autore:
La divisione giudiziale di un immobile: chi paga le tasse sul trasferimento?

La sentenza che assegna un immobile al termine di una causa di divisione decide anche sulla ripartizione delle spese del processo in capo alle parti ma spesso non menziona su chi devono gravare le tasse relative all’assegnazione della proprietà generando equivoci.

 

Quando il Tribunale, dopo anni di attesa, pronuncia la sentenza di divisione di un immobile si pone il problema di capire su chi gravano le imposte di registro, ipotecaria e catastale previste dalla legge per il mutamento di proprietà. Anche la divisione infatti, seppure attuata per via giudiziale, è soggetta a trascrizione nei registri immobiliari e voltura in catasto.

La questione spesso si complica perché gran parte degli immobili in comproprietà non sono facilmente divisibili: pensiamo a un appartamento uso abitazione situato in condominio e con un unico ingresso oppure a un immobile vincolato alle belle arti e quindi sottoposto a un regime di difficile autorizzazione per eventuali lavori di modifica degli ambienti interni.

In questi casi i giudici sono soliti assegnare il bene a uno dei condividenti mettendo a carico di quest’ultimo l’obbligo di conguaglio dei restanti compartecipi con una somma di denaro equivalente al valore della quota astratta di comproprietà. All’esito di tale decisione, la sentenza prevede altresì che le spese di lite, ossia gli onorari degli avvocati e le spese strettamente legate all’attività processuale (come il compenso degli eventuali consulenti che hanno redatto perizie e progetti di riparto) siano compensate, ossia che ciascuna parte paghi quelle di propria competenza, come l’onorario del proprio avvocato, del proprio consulente ecc.

E le imposte, chi le paga? Devono anch’esse essere ripartite in misura dell’originaria quota di comproprietà o spettano a chi si è aggiudicato l’immobile?

A questa domanda ha dato risposta la Corte di Cassazione [1] con una ordinanza che riepiloga alcuni principi generali in materia di tasse sui trasferimenti immobiliari derivanti da una divisione.

Secondo un’interpretazione infatti quando la divisione giudiziale assegna interamente l’immobile a uno dei comproprietari a fronte del pagamento di conguagli in denaro agli altri aventi diritto si deve seguire il medesimo principio stabilito per la compravendita, ossia le imposte devono essere pagate da colui che diviente proprietario del bene. [2]

La Cassazione invece è di diverso orientamento e ha stabilito che, sul punto, si debba fare applicazione di un principio generale stabilito dalla legge e che attribuisce l’incombente a tutti gli originari partecipanti alla comunione in solido fra loro. [3] Ciò significa che ciascun comproprietario sarà tenuto nei confronti del Fisco a pagare le imposte per intero salvo il successivo diritto a richiedere agli altri il rimborso delle quote loro spettanti.

A nulla serve infatti invocare la somiglianza di questo tipo di divisione con la compravendita né far leva sulla liquidazione delle imposte da parte dell’Agenzia delle Entrate che utilizza in tal caso gli stessi codici tributo previsti per la vendita vera e propria.

La ragione di ciò sta nel fatto che quando a un condividente vengono assegnati beni di valore eccedente a quello della quota di comproprietà sull’intero, come nel caso in oggetto, l’eccedenza di valore viene tassata come fosse una compravendita. Ma l’applicazione di aliquote diverse da quelle proprie della divisione non significa che l’onere di pagamento ricada sull’acquirente finale del bene in quanto sempre di divisione si tratta.

note

[1] Cass. ord. n. 3532 del 14.02.2014

[2] Artt. 1475 e 1298 cod civ.

[3] Art. 57 D.P.R. 131/86.

Autore immagine: 123rf com


3 Commenti

  1. e se nel caso nel processo di divisione intervinene un creditore ipotecario, che quindi assume formalmente la qualità di parte del processo, al momento della liquidazione della tassa di registro derivante dal trasferimento dell’immobile ad uno solo dei comproprietari, è tenuto al pagamento della tassa di registro in virtù della solidarietà delle spese di registro degli atti giudiziari anche se non ha avuto alcun beneficio??

  2. Se il giudice magari compiacente condanna una delle due controparti al pagamento delle spese di giudizio e questi inoltra appello deve fare la quietanza della cifra irrisoria ricevuta o dell’intera somma ? Grazie

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