Affitto: quali spese spettano all’inquilino e al proprietario

Riparazioni, manutenzione e interventi nell’appartamento: cosa deve pagare il conduttore e cosa il locatore in caso di contratto di locazione di immobile a uso abitativo.

In caso di affitto, come si dividono le spese tra proprietario di casa (locatore) e inquilino (conduttore)? Si tratta di interrogativi che si pongono costantemente nella pratica quotidiana a cui cercheremo di dare una risposta schematica in questo articolo. La legge infatti stabilisce delle regole generali per individuare, con certezza e facilità, chi e quanto è obbligato a pagare.

Casa, proprietà e affitto: le regole da seguire per le spese

La prima cosa da fare è verificare se il contratto di affitto dispone qualche regola in tema di ripartizione delle spese. Infatti, sebbene la legge stabilisca una disciplina generale, le parti ben possono derogarla, stabilendo una disciplina speciale per il loro caso. Se però il contratto non prevede nulla, allora tornano ad applicarsi le norme di legge.

La regola generale prevede siano a carico dell’inquilino le piccole riparazioni e gli interventi di manutenzione resi necessari dal normale uso dell’abitazione (cosiddetta ordinaria manutenzione) quali possono essere, per esempio, la riparazione del rubinetto che perde o la tinteggiatura delle stanze. Attenzione, però: se il danno dipendente da una infiltrazione da conduttura di un vicino, l’azione contro quest’ultimo spetta all’inquilino. A questi compete chiedere il risarcimento del danno e non, invece, al padrone di casa. Con la conseguenza che l’inquilino non potrà chiedere al locatore di fargli ritinteggiare la stanza o la casa, ma vi dovrà provvedere da solo, fermo restando la rivalsa sul vicino responsabile, eventualmente con la sentenza di condanna da parte del giudice.

Al contrario gli interventi resi necessari dall’età dell’immobile (straordinaria manutenzione), quali per esempio il rifacimento del tetto o la sostituzione dei tubi, sono a carico del proprietario, come anche gli interventi causati dal caso fortuito quali l’uragano che scoperchia il tetto della casa.

La regola cambia in caso di contratti a canone concordato, uso transitorio e per studenti: in questi casi si applica una tabella riportata dall’allegato G del D. M. del 30 dicembre 2001 alla quale si può fare comunque riferimento per trovare una soluzione condivisa e può essere inserito in qualsiasi altro tipo di non contratto (anche di tipo diverso da quelli ora indicati).

Tale accordo prevede, per esempio, che, per quanto riguarda le “spese per servizio di portineria “, devono intendersi tutte quelle necessarie per mantenere il servizio e cioè la retribuzione sia in denaro sia in natura (alloggio, riscaldamento, acqua, luce e telefono della portineria) del portiere e del sostituto, i contributi e le indennità a essi spettanti, il costo per la tenuta dei libri paga, le spese di manutenzione dei locali di portineria.

Tutti questi costi vengono così ripartiti:

– a carico dell’inquilino: il 90% della spesa;

– a carico del proprietario: il restante 10%.

La manutenzione straordinaria della guardiola spetta interamente al proprietario e il materiale per le pulizie all’inquilino.

Per quanto riguarda le spese condominiali, invece, la responsabilità dei pagamenti riguarda sempre e comunque il proprietario e solo in seconda battuta l’inquilino. È infatti il proprietario a dover pagare, salvo poi farsi rimborsare dall’affittuario.

A volte l’amministratore invia le spese direttamente all’inquilino, ma si tratta di una prassi scorretta nei confronti dell’inquilino (il quale è spinto a pagare anche le spese non di sua competenza) e pericolosa per i proprietari: se infatti l’inquilino cessa il pagamento delle spese condominiali, il padrone di casa corre il rischio di venirlo a sapere solo quando l’amministratore si rivolge a lui per ottenere il pagamento di un pesante arretrato.