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Affitto: quali spese spettano all’inquilino e al proprietario

6 Luglio 2015
Affitto: quali spese spettano all’inquilino e al proprietario

Riparazioni, manutenzione e interventi nell’appartamento: cosa deve pagare il conduttore e cosa il locatore in caso di contratto di locazione di immobile a uso abitativo.

In caso di affitto, come si dividono le spese tra proprietario di casa (locatore) e inquilino (conduttore)? Si tratta di interrogativi che si pongono costantemente nella pratica quotidiana a cui cercheremo di dare una risposta schematica in questo articolo. La legge infatti stabilisce delle regole generali per individuare, con certezza e facilità, chi e quanto è obbligato a pagare.

Casa, proprietà e affitto: le regole da seguire per le spese

La prima cosa da fare è verificare se il contratto di affitto dispone qualche regola in tema di ripartizione delle spese. Infatti, sebbene la legge stabilisca una disciplina generale, le parti ben possono derogarla, stabilendo una disciplina speciale per il loro caso. Se però il contratto non prevede nulla, allora tornano ad applicarsi le norme di legge.

La regola generale prevede siano a carico dell’inquilino le piccole riparazioni e gli interventi di manutenzione resi necessari dal normale uso dell’abitazione (cosiddetta ordinaria manutenzione) quali possono essere, per esempio, la riparazione del rubinetto che perde o la tinteggiatura delle stanze. Attenzione, però: se il danno dipendente da una infiltrazione da conduttura di un vicino, l’azione contro quest’ultimo spetta all’inquilino. A questi compete chiedere il risarcimento del danno e non, invece, al padrone di casa. Con la conseguenza che l’inquilino non potrà chiedere al locatore di fargli ritinteggiare la stanza o la casa, ma vi dovrà provvedere da solo, fermo restando la rivalsa sul vicino responsabile, eventualmente con la sentenza di condanna da parte del giudice.

Al contrario gli interventi resi necessari dall’età dell’immobile (straordinaria manutenzione), quali per esempio il rifacimento del tetto o la sostituzione dei tubi, sono a carico del proprietario, come anche gli interventi causati dal caso fortuito quali l’uragano che scoperchia il tetto della casa.

La regola cambia in caso di contratti a canone concordato, uso transitorio e per studenti: in questi casi si applica una tabella riportata dall’allegato G del D. M. del 30 dicembre 2001 alla quale si può fare comunque riferimento per trovare una soluzione condivisa e può essere inserito in qualsiasi altro tipo di non contratto (anche di tipo diverso da quelli ora indicati).

Tale accordo prevede, per esempio, che, per quanto riguarda le “spese per servizio di portineria “, devono intendersi tutte quelle necessarie per mantenere il servizio e cioè la retribuzione sia in denaro sia in natura (alloggio, riscaldamento, acqua, luce e telefono della portineria) del portiere e del sostituto, i contributi e le indennità a essi spettanti, il costo per la tenuta dei libri paga, le spese di manutenzione dei locali di portineria.

Tutti questi costi vengono così ripartiti:

– a carico dell’inquilino: il 90% della spesa;

– a carico del proprietario: il restante 10%.

La manutenzione straordinaria della guardiola spetta interamente al proprietario e il materiale per le pulizie all’inquilino.

Per quanto riguarda le spese condominiali, invece, la responsabilità dei pagamenti riguarda sempre e comunque il proprietario e solo in seconda battuta l’inquilino. È infatti il proprietario a dover pagare, salvo poi farsi rimborsare dall’affittuario.

A volte l’amministratore invia le spese direttamente all’inquilino, ma si tratta di una prassi scorretta nei confronti dell’inquilino (il quale è spinto a pagare anche le spese non di sua competenza) e pericolosa per i proprietari: se infatti l’inquilino cessa il pagamento delle spese condominiali, il padrone di casa corre il rischio di venirlo a sapere solo quando l’amministratore si rivolge a lui per ottenere il pagamento di un pesante arretrato.


note

Autore immagine: 123rf com


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9 Commenti

  1. Amministratori di condominio e agenti immobiliari sostengono che le spese condominiali debbano essere ripartite fra proprietario e inquilino ma la proporzione non è chiara perché non è chiara la condivisione delle responsabilità. voi qui dite che le spese spettano solo al proprietario che eventualmente può farsi rimborsare ma sembra una scelta a discrezione più che un’indicazione di legge e si resta ancora in un terreno ambiguo. Esiste un articolo del codice civile che dica chiaramente come ripartire le spese? Grazie

  2. a chi spetta la sostituzione degli infissi interni già vecchi e logori cioè le bussole che danno sul balcone premesso che abito l’alloggio da 6 mesi circa con un contratto di locazione ad uso abitativo. Non ho avuto il certificato di attestazione energetica, grazie

  3. a chi spetta la sostituzione degli infissi interni-esterni già vecchi e logori di 40 anni fa

  4. buongiorno vorrei sapere a chi spetta la spesa di pulizia e sostituzione del gas di un condizionatore gia’ utilizzato dall’inquilino da 3 anni. Ci scrive e’ il proprietario dell’appartamento. Vi ringrazio se potrete aiutarmi . grazie saluti laura

  5. Buongiorno, vorrei sapere se è lecito che l’amministratore aumenti le spese condominiali del 100% (pagavo 20euro, ora ne chiede 42… più del 100%!!!) senza che i “servizi” siano variati.
    grazie

  6. Buongiorno volevo sapere se c’è da fare una riparazione all’antenna tv di una casa privata a chi spettano le spese.grazie

  7. Salve, vorrei sapere se mi competono come conduttore pagare lavori o spese dell’ascensore pur abitando ad un piano rialzato , non potendola nemmeno volendo usarla

    1. Buon giorno Ciro
      le tue domande possono trovare una risposta in questo articolo
      https://www.laleggepertutti.it/263181_quali-spese-sono-a-carico-del-locatore
      Lì abbiamo spiegato quali sono a carico dell’inquilino e quali a carico del padrone di casa.
      Quando si inizia un rapporto di locazione si deve sapere che non tutte le spese condominiali e di manutenzione dell’immobile devono ricadere sull’inquilino. La legge stabilisce infatti una precisa ripartizione tra locatore e conduttore che solo un esplicito accordo, riportato sul contratto, potrebbe derogare. L’affittuario deve sì mantenere l’appartamento in buono stato, ma non ricadono su di lui le manutenzioni straordinarie o quelle, ad esempio, derivanti dall’usura degli oggetti. Allo stesso modo, per quanto riguarda il condominio, gli interventi di natura straordinaria ricadono sempre sul padrone di casa.

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