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Pignoramento della prima casa: possibile?

9 Luglio 2015
Pignoramento della prima casa: possibile?

Prima casa non pignorabile solo da Equitalia, mentre lo resta nei confronti delle banche e degli altri creditori privati.

Pignoramento della prima casa, sì o no? Si è riaperto, in questi giorni, il dibattito in Parlamento sulla pignorabilità dell’abitazione principale (o unica) dei debitori in caso di esecuzioni forzate immobiliari. Questo perché alcune forze politiche, in considerazione della crisi economica, hanno richiesto un impegno del Governo ad emanare una legge che vieti, o quanto meno sospenda per un tempo prestabilito (si era parlato di 36 mesi), le procedure espropriative nei confronti dei debitori di banche per mutui ipotecari, quando le condizioni del nucleo familiare non consentano di sostenere la rata. Si è fatto riferimento ai nuclei familiari numerosi in situazione di temporanea insolvenza. L’Esecutivo si è impegnato ad analizzare la proposta, ma non risulta nulla in cantiere allo stato attuale, per cui tutto rimane come prima. Ecco, quindi, allo stato attuale la disciplina sulla possibilità, da parte dei creditori, di pignorare la prima casa.

Se il creditore è Equitalia

In tal caso il pignoramento della prima casa è vietato a condizione che l’immobile:

– sia destinato ad uso abitativo del debitore (e quindi accatastato nella categoria A, escluso A/10);

– il debitore vi risieda anagraficamente;

– non sia “di lusso”: si considera di lusso l’immobile (fra quelli a destinazione abitativa) che sia classificato in catasto nelle categorie A/8 e A/9 [1].

Se il debitore risulta avere altre abitazioni, il pignoramento è possibile solo se il debito con Equitalia supera 120.000 euro.

Un’eventuale azione esecutiva immobiliare in violazione dei suddetti limiti sarebbe illegittima.

Se il creditore è una banca o un altro soggetto privato

In questo caso non vi è alcun limite al pignoramento della prima casa e ben può il creditore procedere all’esecuzione forzata e alla vendita all’asta anche per un debito minimo (non esistono, infatti, limiti minimi per poter procedere all’esecuzione forzata immobiliare).

Non vi sono neanche eccezioni previste se il titolare dell’abitazione, o un familiare convivente, è portatore di handicap o vive in particolari condizioni di disagio fisico o economico.

L’unica novità in materia, a favore del debitore, è stata inserita con la riforma della giustizia di fine 2014 [2]: in pratica, si è previsto che tutte le volte in cui l’immobile, benché messo all’asta in una procedura esecutiva immobiliare, non venga venduto nonostante la ripetizione degli esperimenti, e quindi non sia più possibile “conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo”, il pignoramento immobiliare va chiuso anticipatamente e il debitore torna nella piena disponibilità del bene (leggi a riguardo: “Novità pignoramento casa: se non si vende all’asta l’esecuzione termina”). Questo discorso, inoltre, non vale solo per la prima casa, ma anche per qualsiasi altro immobile.


note

[1] O che rispondano ad una delle descrizioni riportate nel DM 2 agosto 1969 e qui di seguito descritte:

– Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a “ville”, “parco privato” ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come “di lusso”.

– Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali.

– Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati.

– Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.

– Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale avente superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta.

– Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).

– Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.

[2] Art. 164 bis DL n. 132 del 12.09.2014 conv. in legge n. 162 del 10.11.2014.

Autore immagine: 123rf com


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