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Sfratto immediato degli inquilini in nero: incostituzionale la proroga

17 Luglio 2015 | Autore:
Sfratto immediato degli inquilini in nero: incostituzionale la proroga

La minaccia di una causa con richiesta di indennizzo per occupazione abusiva sul conduttore per le differenze tra il canone di affitto concordato e quello applicato in forza della legge: chi ha fatto affidamento nella legge si troverà in un mare di debiti.

Locazioni: devono affrettarsi a fare le valigie gli inquilini che hanno accettato un contratto di affitto in nero: ieri, infatti, la Corte Costituzionale [1] ha dato la seconda batosta ai benefici disposti dalla legge [2] in favore di quei conduttori che, dopo aver denunciato all’Agenzia delle Entrate la mancata registrazione della loro locazione, avevano avuto in premio l’automatica conversione del contratto da “irregolare” a regolare, a canone tuttavia agevolato. Ma procediamo con ordine.

La norma contro gli affitti in nero

Nel 2011 viene emanata una norma [2] con lo scopo di colpire gli affitti in nero: chiunque, avendo prima firmato una locazione mai registrata dal padrone di casa (e che, appunto, era rimasta “in nero”), l’avesse denunciata al fisco avrebbe ottenuto un duplice vantaggio:

– il contratto “di fatto” sarebbe stato considerato “regolare”;

– avrebbe pagato un canone di affitto molto basso (il triplo della rendita catastale);

– il contratto si sarebbe ritenuto della durata di 4 anni + altri 4 di proroga obbligatoria.

Risultato, anche pagando un canone quasi irrisorio, il padrone di casa non avrebbe mai potuto sfrattare l’inquilino per tutti gli otto anni di durata della locazione. Nonostante gli accordi intercorsi tra le parti erano stati completamente diversi.

L’incostituzionalità della norma

Nel 2014, però, la Corte Costituzionale [3] aveva dichiarato questa norma illegittima per “eccesso di delega”: in pratica la Consulta ha ritenuto che il legislatore aveva sbagliato lo strumento di legge (il decreto delegato) con cui varare la normativa in questione. Una questione di forma, ma anche di sostanza.

La conseguenza era che, dall’oggi al domani, tutti gli inquilini che avevano denunciato il padrone di casa, ma erano rimasti negli appartamenti protetti dalla legge, potevano essere sfrattati con la minaccia di una causa di indennizzo per occupazione abusiva : il locatore, infatti, avrebbe potuto pretendere tutte le differenze non pagate rispetto al canone concordato nel contratto (ricordiamo, infatti, che l’inquilino aveva ottenuto dalla legge il beneficio di pagare un affitto pari solo al triplo della rendita catastale: disposizione che era appena stata dichiarata incostituzionale).

Il piano casa

Per evitare un collettivo esodo di inquilini dagli affitti “in nero”, sanati da una legge illegittima, il Governo aveva subito approvato una norma, il cosiddetto Piano Casa, che faceva salvi (ossia sanava) tutte le locazioni regolarizzate per via del ricorso alla legge del 2011: ciò almeno fino al primo gennaio 2016, in attesa che i conduttori potessero trovare una nuova sistemazione. In questo modo, si posticipano di quasi due anni gli effetti della sentenza della Corte Costituzionale per tutelare gli inquilini che avevano fatto affidamento sulla legge e che ora si trovavano in piena “guerra” con il padrone di casa da loro stessi denunciato.

La seconda sentenza della Corte Costituzionale

Infine la mossa a sorpresa di ieri: con una seconda sentenza [1], la Corte Costituzionale ha dichiarato illegittima anche la proroga degli affitti in nero e poi regolarizzati, disposta dal Piano Casa. E questo perché le sentenze della Corte Costituzionale (in questo caso, con riferimento alla prima, quella del 2014) hanno effetto immediatamente, dal giorno dopo la sua pubblicazione: non sono quindi suscettibili di essere posticipate. La norma che, per avvenuta, dovesse postergare gli effetti di una pronuncia della Consulta sarebbe incostituzionale anch’essa. E così è successo ieri.

Gli effetti sugli inquilini in nero ma regolarizzati

Ora si pone nuovamente lo stesso problema già venuto a galla nel 2014: gli inquilini che hanno denunciato l’affitto in nero – e che ancora beneficiavano della proroga – dovranno andare via di casa, ma soprattutto (ed è questa la parte più delicata) potranno essere passibili di una causa di risarcimento per occupazione abusiva volta a ottenere il pagamento di tutti gli arretrati dal 2011 ad oggi: ossia le differenze tra il canone di locazione concordato con il contratto “in nero” e quanto invece pagato in virtù dello sconto di legge (pari al triplo della rendita catastale dell’immobile). In certi casi, se si sommano anche gli interessi, gli importi raggiungeranno diverse decine di migliaia di euro.

Chi, insomma, ha creduto e fatto affidamento sulla legge, ora si troverà in un mare di debiti.


note

[1] C. Cost. sent. n. 169/2015.

[2] Art. 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 23/2011.

[3] C. Cost. sent. n. 50/2014.

Autore immagine: 123rf com


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