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Tabelle millesimali sbagliate: dovuti gli arretrati per il passato?

19 Luglio 2015
Tabelle millesimali sbagliate: dovuti gli arretrati per il passato?

La modifica delle tabelle millesimali non ha effetti retroattivi ma si può chiedere al condomino che si è avvantaggiato dell’errato riparto delle spese l’indebito arricchimento.

Non capita raramente che le tabelle millesimali vengano modificate durante la vita dell’edificio e questo può avvenire alternativamente o perché alcune unità vengano interessate da lavori (come, per esempio, la copertura o la sopraelevazione di aree del fabbricato) oppure perché ci si accorga che, in sede di originario calcolo dei millesimi, era stato commesso qualche errore.

Ebbene, nel primo caso non vi è dubbio che le nuove tabelle possono avere valore solo dal momento in cui si sono effettivamente verificate le modifiche e che quindi non abbiano alcun valore per il passato. Diverso il discorso nella seconda ipotesi dove legittima potrebbe essere la pretesa, da parte di alcuni condomini, di ottenere, da chi si è avvantaggiato dell’errore della tabella, la restituzione delle maggiori somme da essi versate all’amministratore. Come si risolve, allora questo conflitto?

Sul tema della revisione delle tabelle millesimali si è pronunciata, in passato, la Cassazione [1]. Secondo la Corte, se qualcuno ha tratto vantaggio dall’utilizzo, a riparto spese, delle tabelle obsolete errate, perciò inattendibili, deve versare quanto non ha precedente dato rispetto al dovuto. Insomma, è necessario fare una compensazione tra chi ha dato di più e chi, invece, ha dato di meno a causa dell’errato calcolo delle tabelle.

È ovvio che se il condomino in questione non è disposto a collaborare bonariamente, versando il dovuto, gli altri condomini controinteressati dovranno intraprendere un’azione giudiziaria per ottenere il pagamento delle quote arretrate: si tratta di una causa che, in gergo tecnico, viene chiamata “azione di indebito arricchimento[2] da intraprendere ovviamente nei confronti del condomino che ha usufruito di tale vantaggio.

La causa però deve essere esercitata entro un termine massimo di 10 anni (cosiddetta prescrizione [3]). Questo però non significa che si potranno ottenere solo gli arretrati dell’ultimo decennio e non, anche, quelli a partire dall’edificazione del palazzo o, quanto meno, dalla commissione dell’errore. Infatti, secondo il codice civile [4] la prescrizione incomincia a decorrere a partire dal giorno in cui il diritto può esser fatto valere che, nel caso di specie, coincide con il momento in cui chi subisce il danno viene adeguatamente informato dell’ingiustizia subita [5]. Per esempio, se il condomino viene informato da un perito dell’errore nella compilazione della tabella millesimale dopo 20 anni dall’edificazione del palazzo, ha la possibilità di esercitare l’azione di indebito arricchimento entro 10 anni da tale momento.

Diverso è il discorso della modifica delle tabelle millesimali (a seguito cioè della variazione di uno degli appartamenti), che non può avere efficacia retroattiva e, anzi, può produrre effetti solo dal momento della loro approvazione. Inoltre, per quel che riguarda le spese da sostenere per il ricalcolo dei millesimi, la riforma del condominio [6] ha stabilito che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espresse nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio nei seguenti casi:

  • quando risulta che sono conseguenza di un errore;
  • quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Sicché, dalla norma citata emerge che, qualora l’incremento di superficie abbia alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare, il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione; altrimenti, qualora la variazione non sia rilevante, la modifica delle nuove tabelle sarà sostenuta da tutti i condòmini.

Infine, la modifica delle tabelle millesimali non incide sulla rendita catastale, in quanto quest’ultima rappresenta la redditività dal punto di vista fiscale che l’agenzia delle Entrate attribuisce a ogni singolo bene immobile. Essa, in altre parole, rappresenta la base fiscale su cui vengono calcolate le imposte. L’agenzia delle Entrate, infatti, suddivide il territorio in zone omogenee, quindi ripartisce gli immobili di ciascuna zona in categorie e classi catastali. A ogni unità immobiliare viene associata la consistenza catastale sulla base della dimensione, espressa in vani, metri cubi o metri quadrati.


note

[1] Cass. sent. n. 5960/2011.

[2] Art. 2041 cod. civ.

[3] Art. 2946 cod. civ.

[4] Art. 2935 cod. civ.

[5] Cass. sent. n. 2645/2003

[6] La legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, ha integrato l’art. 69 disp. att. cod. civ.,

Autore immagine: 123rf com


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5 Commenti

  1. Chiedo cortesemente- Due condomini non hanno pagato le rate dell’acqua-nel condominio siamo in 5- Di conseguenza l’Acquedotto Pugliese ha interrotto l’erogazione dell’Acqua –
    L’Acquedotto può farlo–E contro chi non ha pagato cosa si può fare? Grazie

  2. L’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata

  3. i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell’edificio vanno individuati con riferimento al momento dell’adozione del regolamento, e la tabella che li esprime è soggetta a emenda solo in relazione a errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori.

    Pertanto, in ragione dell’esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati nelle tabelle millesimali, non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell’edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l’edificio.

  4. La parte che chiede la formazione o la revisione delle tabelle millesimali, benché non abbia l’onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella – spettando al giudice di verificare i valori di ciascuna delle porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi, quali la superficie, l’altezza di piano, la luminosità, l’esposizione, incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, di adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati – deve, comunque, fornire la prova anche implicita di siffatta difformità.

  5. In tema di condominio di edifici, relativamente all’approvazione delle tabelle millesimali, la deliberazione assembleare non ha natura negoziale e non è pertanto necessaria l’unanimità, essendo sufficiente la maggioranza semplice.

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