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Vendita di casa o altro immobile abusivo

19 Luglio 2015
Vendita di casa o altro immobile abusivo

È nullo o meno il contratto di vendita della proprietà di una casa o altro immobile se esso è abusivo ossia privo dei permessi a costruire ed è quindi, sostanzialmente, non in regola con le licenze e le concessioni edilizie a edificare?

Chi vende un immobile abusivo, privo cioè del regolare permesso a costruire e/o delle autorizzazioni amministrative (agibilità, ecc.), commette un illecito ed è, quantomeno, tenuto al risarcimento del danno; la giurisprudenza però dibatte sul fatto se, oltre a tale sanzione, sia anche prevista la nullità del contratto stesso. La differenza è sostanziale: in caso di nullità, infatti, la legge non considera verificatosi il trasferimento della proprietà dell’immobile, con la conseguenza che il venditore è tenuto immediatamente a restituire il prezzo ricevuto (e, se viene data prova di un danno economico, deve anche versare l’indennizzo).

Il dubbio sorge per via di una dizione piuttosto ambigua della legge [1]: quest’ultima infatti stabilisce che gli atti che trasferiscono la proprietà ed altri diritti reali (v. usufrutto, ecc.) relativi a edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati dal notaio se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione a edificare oppure se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda”.

Una prima lettura farebbe ritenere che la nullità discenda da una omissione “formale” ossia il non aver dato atto delle dichiarazioni urbanistiche di legge, a prescindere poi dalla veridicità delle stesse o dalla falsità. Una interpretazione, invece, secondo lo scopo della legge porterebbe invece a ritenere non soddisfacente la semplice dichiarazione “formale”: per non aversi la nullità si deve invece trattare di immobile realmente sanabile o sanato – comunque commerciabile; insomma, secondo questa seconda tesi la vendita sarebbe nulla anche in caso di dichiarazioni urbanistiche infedeli.

Proprio su questo punto si è registrato, a lungo, un contrasto tra i giudici, di recente però approdato alla tesi più garantista per l’acquirente: l’atto sarebbe nullo se l’immobile è abusivo, a prescindere dalle dichiarazioni fornite in sede di rogito dal venditore. Insomma, si guarda la sostanza dei fatti e non la forma per come risultante dalla dichiarazione della parte alienante [2].

Tale indirizzo trova la sua massima elaborazione in una sentenza della Cassazione del 2013 [3] e di recente richiamato in una pronuncia di quest’anno [4]: in questo importante precedente, la Corte ricorda che lo scopo della legge è quello di rendere invendibili gli immobili non in regola dal punto di vista urbanistico; pertanto “sarebbe del tutto in contrasto con tale finalità la previsione della nullità degli atti di trasferimento di immobili regolari dal punto di vista urbanistico o per i quali è in corso la pratica per la loro regolarizzazione per motivi meramente formali, consentendo, invece, il valido trasferimento di immobili non regolari, lasciando eventualmente alle parti interessate assumere l’iniziativa sul piano dell’inadempimento contrattuale. Addirittura si potrebbe prospettare la possibilità per le parti di eludere consensualmente lo scopo perseguito dal legislatore, stipulando il contratto e poi immediatamente dopo concludendo una transazione con la quale il compratore rinunzi al diritto a far valere l’inadempimento della controparte”.

Il compenso all’agente immobiliare

La Cassazione ha precisato che la nullità, comunque, riguarda unicamente il contratto definitivo di vendita, quello cioè rogato davanti al notaio e non, invece, il contratto preliminare (del resto la normativa sugli obblighi delle dichiarazioni riguarda solo gli atti pubblici e non le scritture private [1]). Dunque, la conseguenza è che, essendo il preliminare (o anche detto “compromesso”) pienamente valido, è dovuto il compenso all’agente immobiliare per l’attività di mediazione posta in essere [5].


note

[1] Art. 40 comma 2 della legge 47/1985.

[2] Cass. sent. n. 25811/2014.

[3] Cass. sent. n. 23591/2013.

[4] Cass. sent. n. 25811/2015.

[5] Cass. sent. n. 28456/2013.

Autore immagine: 123rf com

La non perfetta formulazione dell’articolo 40, comma 2, della l. 28 febbraio 1985 n. 47, consente di affermare che dalla stessa è desumibile il principio generale della nullità (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunge una nullità di carattere formale per gli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi.

Cass. sent. n. 25811/2014

 

La sanzione della nullità prevista dall’articolo 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 con riferimento a vicende negoziali relative a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita. Ne consegue che in queste ipotesi rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronuncia di sentenza ex articolo 2932 del Cc, e che, anche nel caso in cui il preliminare abbia ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria, spetta egualmente al mediatore il diritto alla provvigione, essendosi costituito tra le parti un valido vincolo giuridico.

Cass. sent. n. 28456/2013

Il contratto preliminare di vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è nullo per la comminatoria di cui all’articolo 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985 n. 47, che, sebbene riferita agli atti di trasferimento con immediata efficacia reale, si estende al preliminare, con efficacia meramente obbligatoria, in quanto avente a oggetto la stipulazione di un contratto definitivo nullo per contrarietà a norma imperativa.

Cass. sent. n. 23591/2013

La nullità prevista dall’articolo 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 con riferimento a vicende negoziali relative a immobili privi della necessaria concessione edificatoria deve ritenersi limitata ai trasferimenti aventi effetto reale, e non estesa ai contratti a efficacia meramente obbligatoria, come il preliminare di vendita, i quali restano, pertanto, disciplinati dall’articolo 15 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, secondo cui la nullità di tali contratti, se relativi a immobili privi di concessione, non può essere fatta valere in giudizio alla duplice condizione che l’acquirente sia a conoscenza dell’abuso e che tale conoscenza risulti formalmente dall’atto, della cui nullità si discute.

Cass. sent. n. 2204/2013

Il contratto preliminare di vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è nullo per la comminatoria di cui all’articolo 40, secondo comma, della legge 28 febbraio 1985 n. 47, che, sebbene riferita agli atti di trasferimento con immediata efficacia reale, si estende al preliminare, con efficacia meramente obbligatoria, in quanto avente a oggetto la stipulazione di un contratto definitivo nullo per contrarietà a norma imperativa.

Cass. sent. n. 23591 del 2013.

Cass. sent. n. 25811 del 2015.


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