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Servitù: cos’è

20 Luglio 2015


Servitù: cos’è

> Che significa? Pubblicato il 20 Luglio 2015



Servitù prediali, requisiti, condizioni, tutela: apparente e non, affermative e negative, continue e discontinue.

Una servitù prediale presuppone l’esistenza di due abitazioni o fondi confinanti e appartenenti a diversi proprietari: la servitù infatti consiste niente altro che in un vincolo (peso) imposto ad una delle due proprietà per garantire all’altra proprietà un migliore utilizzo [1]. Per ciò si parla di un fondo dominante (quello che ottiene il vantaggio) e di un fondo servente (quello che subisce il peso): il primo può quindi pretendere dal titolare del secondo che questi collabori per garantire il migliore utilizzo del primo.

Affinché si possa parlare di servitù, inoltre, sono necessarie due condizioni:

  • la contiguità dei fondi
  • l’effettiva utilità per il fondo dominante del peso che si intende imporre su quello servente. Attenzione: non deve trattarsi di un’utilità per il proprietario (come, per esempio, un parcheggio), ma per il fondo stesso. L’utilità, insomma, deve essere rivolta ad accrescere l’utilità della cosa, del bene, e non per favorire un vantaggio al suo proprietario.

Tale utilità per il fondo dominante può consistere anche nella maggiore comodità o amenità (per esempio, una via d’accesso, per evitare di fare un tortuoso giro o di utilizzare una strada sconnessa).

Il concetto di servitù non implica l’obbligo, per il titolare del fondo servente, di compiere alcun atto per rendere possibile l’esercizio della servitù da parte del proprietario del fondo dominante, salvo che ciò sia previsto espressamente dalla legge o dal titolo costitutivo. Egli deve solo “consentire” o meglio “tollerare” l’attività del titolare del fondo dominante (per esempio, il passaggio sul proprio terreno).

La servitù si trasferisce con il fondo servente: per cui se quest’ultimo viene venduto, il nuovo proprietario si trova soggetto allo stesso obbligo del precedente. Ecco perché l’unico mezzo a disposizione del titolare del fondo servente per liberarsi delle obbligazioni connesse a una servitù è quello di trasferire a terzi la proprietà del bene o rinunciare alla medesima proprietà in favore del titolare del fondo dominante.

Nell’ambito delle cosiddette servitù prediali è possibile operare numerose e utili distinzioni. Le vedremo qui di seguito.

Servitù apparenti e non apparenti

Sono servitù apparenti quelle per le quali sono destinate opere visibili, stabili e permanenti per il loro esercizio (ad esempio la servitù di acquedotto o una strada che attraversa il fondo servente per consentire il raggiungimento del fondo dominante).

Sono servitù non apparenti quelle in cui non vi sono tali opere (si pensi a una servitù di passaggio pedonale per la quale non è prevista una strada).

Servitù affermative e negative

Sono servitù affermative quelle nelle quali il proprietario del fondo servente deve sopportare l’attività del proprietario del fondo dominante, come ad esempio il passaggio o la presa dell’acqua.

Sono servitù negative quelle che consistono semplicemente nell’assenza di un comportamento che realizzi di per sé l’utilità altrui, come ad esempio nel caso di servitù di non edificare o di non sopraelevare.

Servitù continue e discontinue

Sono continue le servitù per l’esercizio delle quali non è necessario il fatto dell’uomo, in quanto vi sono delle opere permanenti per il loro esercizio.

Sono discontinue quelle per le quali è necessaria un attività umana.

Le varie categorie di servitù

Esistono poi varie tipologie di servitù, da quella, classica, di passaggio, fino a quelle di acquedotto e di scarico, di elettrodotto e di attraversamento di linee teleferiche. Quelle appena richiamate sono anche dette servitù coattive, in quanto previste direttamente dalla legge. Ne consegue che, in mancanza di accordo tra le parti, il titolare del fondo servente può ottenere che le stesse siano costituite attraverso un ordine del giudice (ossia con sentenza). In questi casi sarà il giudice a stabilire le relative modalità di esercizio della servitù.

Servitù di passaggio coattiva

Tale tipo di servitù presuppone che un fondo non abbia una via di accesso alla strada pubblica perché intercluso fra più fondi. In casi del genere, qualora risulti troppo costoso o disagevole creare l’accesso alla via pubblica in altro modo, il titolare del fondo intercluso può pretendere di ottenere il passaggio attraverso quel fondo che consente l’accesso più breve alla strada pubblica. In ipotesi del genere sarà comunque dovuta un’indennità pecuniaria al titolare del fondo servente, che dovrà risultare proporzionata all’entità del danno causato a quest’ultimo (ma, si badi, non si tratta di un risarcimento del danno, in quanto il comportamento del titolare del fondo dominante, per i motivi appena visti, è da considerarsi pienamente legittimo).

Servitù volontaria

Oltre che costituite per volontà della legge, le servitù possono essere costituite anche per volontà delle parti, ossia per contratto o per testamento. Generalmente in questi casi sono le stesse parti a regolare le modalità di esercizio della servitù e le conseguenze di eventuali inadempimenti.

Servitù per usucapione

La servitù può sorgere anche per usucapione ossia a seguito di un comportamento ripetuto costantemente nel tempo e tollerato dal titolare del fondo servente.

Modifica della servitù

Il proprietario del fondo servente non può trasferire l’esercizio della servitù in luogo diverso da quello nel quale la stessa è stata stabilita originariamente. Tuttavia, se l’originario esercizio è divenuto più gravoso per il fondo servente, o se impedisce di eseguire lavori, riparazioni o miglioramenti, il proprietario di quest’ultimo può offrire al vicino un luogo egualmente comodo per l’esercizio del diritto e quest’ultimo non può rifiutarlo. La modifica del luogo per l’esercizio della servitù si può del pari concedere su istanza del proprietario del fondo dominante, se questi prova che il cambiamento riesce per lui di notevole vantaggio e non reca danno al fondo servente. Il giudice può anche disporre che la servitù sia trasferita su altro fondo del proprietario del fondo servente o di un terzo che vi acconsenta, purché l’esercizio di essa riesca egualmente agevole al proprietario del fondo dominante.

Quest’ultimo, nel compiere le opere necessarie per conservare la servitù, deve individuare le modalità che diminuiscano il più possibile il fastidio creato al proprietario del fondo servente. Se il fondo dominante viene diviso, la servitù è dovuta da ciascuna delle porzioni che ne risultano, senza che però ciò possa rendere più gravosa la condizione del fondo servente. Se è invece quest’ultimo a essere diviso e la servitù ricade su una parte determinata del fondo stesso, le altre parti si ritengono liberate.

note

[1] Artt. 1027 ss. cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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