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Condominio: al moroso non si può staccare l’acqua

21 Luglio 2015


Condominio: al moroso non si può staccare l’acqua

> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 Luglio 2015



La sospensione delle utenze come l’acqua e il gas nei confronti del condomino che non paga gli oneri condominiali è un potere che incontra l’ostacolo dei diritti costituzionali di tutela della salute.

Staccare l’acqua, la luce o il gas al condomino che non paga, all’amministratore, gli oneri condominiali? La riforma del condominio sembra consentirlo, ma non tutti i giudici sono d’accordo. Da ultimo un’ordinanza del tribunale di Brescia [1]. Procediamo, però, con ordine.

I rimedi contro i morosi in condominio sono spesso insufficienti, aleatori e di lunga durata. Così, una recente modifica al codice civile, che ha interessato tutta la materia condominiale [2], ha sancito il potere per l’amministratore di sospendere i servizi ai condòmini in ritardo con i pagamenti delle spese condominiali. Si deve trattare, comunque, solo di quei servizi comuni suscettibili di godimento separato (ossia, autonomo rispetto agli altri condomini, tale cioè che la sospensione non pregiudichi anche gli altri proprietari): per esempio non è il caso della pulizia delle scale o l’utilizzo dell’ascensore, ma certamente – in ipotesi di impianto centralizzato e non di utenze individuali – la luce, il gas e l’acqua.

Inoltre, per poter esercitare questa facoltà, l’amministratore deve accertarsi che la morosità si sia protratta per più di sei mesi. Il che è anche una garanzia per il padrone di casa, altrimenti tenuto – in caso di mancato versamento degli oneri condominiali da parte dell’inquilino – a rimetterci di tasca propria, dovendo per il resto affidarsi alle estenuanti procedure di sfratto.

In sintesi, perché si possa procedere alla sospensione delle utenze, stando al testo della riforma, sono necessari i seguenti presupporti:

  • a) che ci sia una inadempienza del condòmino di almeno sei mensilità;
  • b) che il servizio da sospendere sia un servizio comune al condominio, ma suscettibile di godimento separato.

Quando è possibile il distacco del servizio

Le ipotesi concrete in cui il condominio può esercitare il potere di sospendere, al moroso, i servizi comuni, sono, ad esempio, quelle del servizio di fornitura di acqua ai singoli appartamenti, attraverso un unico contatore (ma con rubinetti separati per ogni unità) con contratto unico intestato al condominio; lo stesso dicasi per quanto riguarda il servizio centralizzato di riscaldamento ed altri simili.

Sebbene, prima della riforma, le aule dei tribunali erano piuttosto restie ad autorizzare tale invasività di poteri, da parte dell’amministratore (sebbene debitamente autorizzato dall’assemblea), oggi le cose sembrano essere cambiate, registrandosi un indirizzo più permissivo, almeno nei casi in cui sia possibile procedere alla chiusura del servizio senza però dover accedere nell’immobile del condomino moroso, il quale non è tenuto a far entrare nella propria abitazione soggetti estranei.

L’ordinanza del tribunale di Brescia

Il Tribunale di Brescia, però, è su un’altra linea di pensiero, avendo negato, all’amministratore di un condominio, il potere di sospendere l’erogazione dell’acqua nei confronti del condòmino moroso.

Le motivazioni contenute nel provvedimento di diniego, venuto in soccorso del condomino “cattivo pagatore”, sembrano andare contro lo spirito delle nuove norme del codice civile. In particolare il giudice ha motivato la propria decisione sulla base di tali argomentazioni:

a) il servizio di fornitura attraverso un unico contratto condominiale non è un servizio erogato dal condominio, ma dalla società erogatrice, instaurandosi tra il condominio e l’ente un contratto di semplice intermediazione economica;

b) i condomini virtuosi possono evitare di farsi carico delle morosità stipulando contratti individuali autonomi diretti con l’ente fornitore;

c) dalla mancata erogazione dell’acqua ne deriverebbe un pregiudizio diretto e immediato alle condizioni di vita e di salute con pregiudizio dei diritti sanciti dalla nostra costituzione.

È ovvio che tale interpretazione rende del tutto inutile la norma approvata dal Parlamento circa tre anni fa e anzi sembrerebbe quasi additarla di incostituzionalità (la sospensione dell’acqua pregiudicherebbe il diritto alla salute). Tuttavia, dall’altro lato, è anche vero che la portata deterrente di tale potere dell’amministratore è l’ultima spiaggia di salvezza per condomini che, da anni, non riescono a recuperare gli arretrati, dovendo far ricorso – per evitare la sospensione dei contratti di fornitura delle utenze – alle tasche dei condomini virtuosi.

note

[1] Trib. Brescia, ord. n. 15600 del 29.09.2014.

[2] L. 11 dicembre 2012 n. 220, ha modificato, tra l’altro, l’art. 63 co. 3, disp. att. cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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4 Commenti

  1. io mia moglie abitamio in un condominio 3°piano da 2 anni non ci e mai pervenuto il pagamento del condominio l amministratore ci dice che siamo in morosita pertanto ci a bloccato l ascensore da 10 giorni , da premettere che io sono invalido del 75 x cento con una patologia polmonare , mia mogli invalia del 75 x cento una patologia escherosi multipla ,chiedevo se l amministratore lo puo fare x legge . grazie tanto

  2. un condomino non paga le spese condominiali, ed e in debito di circa 5000,00 € l’amministratore lo ha privato dei servizi suscettibili di godimento separato, in più visto che non paga le bollette dell’acqua, l’amministratore gli ha chiuso l’acqua dall’esterno, poteva farlo? cioè chiudergli l’acqua?

  3. hanno fatto i lavori di una nuova conduttura dell’acqua hanno riallacciato tutti e per me dicono che non riescono a trovare l’allaccio premetto che ho una attivita’ commerciale e l’acqua e’ indispensabile come mi devo comportare se il problema permane?

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