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Prelazione dell’inquilino in caso di vendita dell’appartamento

22 Luglio 2015
Prelazione dell’inquilino in caso di vendita dell’appartamento

L’obbligo di comunicare l’intenzione di vendere, con il prezzo dell’immobile, scatta già alla stipula del cosiddetto compromesso ossia il contratto preliminare.

Nel caso in cui il locatore di immobile, dato in affitto, intenda venderlo dopo i primi 4 anni di contratto (e quindi disdettando in anticipo il classico contratto di affitto 4+4) l’inquilino ha un diritto di prelazione (ossia di essere preferito rispetto ad altri eventuali acquirenti, purché a parità di condizioni). Di questa facoltà riservata al conduttore abbiamo parlato ampiamente in “L’inquilino e la prelazione” e in “L’inquilino ha la prelazione in caso di vendita”. Ora, però, è intervenuta una sentenza della Cassazione [1] a fornire un importante chiarimento.

Secondo la Suprema Corte, l’obbligo del locatore di informare l’inquilino della propria intenzione di disdettare il contratto alla scadenza dei primi 4 anni, avendo l’intenzione di venderlo, e quindi offrendogli la possibilità di esercitare la prelazione, scatta già prima della firma del contratto preliminare, ossia di quello che comunemente viene detto “compromesso”. Infatti, la stipula del preliminare di vendita dell’immobile locato integra la chiara manifestazione, da parte del locatore, dell’intenzione di alienare: del resto è proprio con la firma di tale atto che il proprietario si impegna, indissolubilmente e irrevocabilmente, a trasferire la proprietà del bene al cosiddetto promissario acquirente. Dunque, la conclusione del preliminare è già di per sé un momento che ostacolerebbe all’inquilino l’esercizio della prelazione.

Del resto, la legge [2] parla chiaro: già prima della sottoscrizione del preliminare, il conduttore ha l’obbligo di darne comunicazione al conduttore con atto notificato e corredato di tutte le indicazioni circa le condizioni della compravendita. È peraltro del tutto irrilevante che il contratto definitivo debba essere stipulato in data successiva alla cessazione del rapporto locatizio.

La Suprema Corte ha inoltre ritenuto che il suddetto principio trovi applicazione, a maggior ragione, nel caso in cui la conclusione del definitivo risulti artificiosamente procrastinata ad epoca successiva alla scadenza della locazione utilizzando un meccanismo di schermo societario per celare l’identità del vero compratore, sostanzialmente coincidente con il promittente venditore indicato nel compromesso.


note

[1] Cass. sent. n. 11247/14.

[2] Ai sensi dell’art. 38 l. 27 luglio 1978 n. 392.

Autore immagine: 123rf com


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