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Condominio, delibera dell’assemblea: come e quando impugnare

26 Luglio 2015
Condominio, delibera dell’assemblea: come e quando impugnare

Assemblea di condominio, nullità ed annullabilità, casi pratici, termini per impugnare, forma dell’atto di impugnazione, competenza del giudice, sospensione della delibera impugnata.

“Vaffan… alla maggioranza” diceva Benigni in un suo noto film, dopo aver messo a votazione dell’assemblea di condominio la propria candidatura a nuovo amministratore; ma non è sempre la maggioranza a decidere, o meglio sono previste regole a volte più incisive e altre più attenuate onde consentire un buon bilanciamento degli interessi dei proprietari di appartamento. Ecco, quindi, qualche utile consiglio pratico per districarsi nell’ambito della tanto attesa riunione di condominio.

Impugnazione della delibera: regole generali

Una volta assunte, le delibere dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, inclusi i componenti la minoranza assente o dissenziente all’adunanza. Salvo, ovviamente, che questi impugnino la delibera nei termini di cui a breve si dirà.

Le delibere sono obbligatorie anche per lo stesso amministratore che deve eseguirle senza possibilità di sindacato. Allo stesso modo, però, i provvedimenti presi dall’amministratore in conformità di tale delibere e nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini.

I condomini che, durante l’assemblea, sono stati dissenzienti (ossia hanno manifestato voto contrario) o assenti possono impugnare la delibera assembleare. Lo possono fare non perché la decisione è contraria ai loro interessi, ma solo se essa violi:

– la legge

– oppure il regolamento di condominio.

In pratica, si tratta di quello che viene detto “controllo di legittimità”. Al contrario, il merito delle scelte dell’assemblea non è sindacabile ed è sempre rimesso alla maggioranza o all’unanimità (a seconda dei casi), purché appunto non violi la legge e il regolamento.

Il ricorso va proposto, a pena di decadenza, entro trenta giorni che decorrono:

– dalla data della deliberazione per i condomini dissenzienti

– dalla data di comunicazione del verbale di assemblea per i condomini assenti. Ecco perché è sempre bene, per poter accertare il rispetto di tale termine, che l’amministratore possa dimostrare la data precisa di spedizione e di ricevimento, cosa che avviene di norma con la raccomandata a.r. o con la consegna a mani controfirmata.

L’impugnazione non sospende automaticamente l’esecuzione della delibera, ma è necessario un provvedimento apposito da parte del giudice.

Prima di presentare il ricorso, va esperito il tentativo di mediazione innanzi agli organismi competenti.

Quando si può impugnare la delibera: nullità e annullabilità

La legge non dice altro se non che le delibere impugnabili sono solo quelle contrarie alla legge o al regolamento di condominio. La giurisprudenza poi ha integrato tale previsione operando la distinzione tra delibere nulle e delibere annullabili.

Una nota sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione [1] ha chiarito la distinzione tra tali due categorie:

1- delibere nulle sono quelle relative ai vizi più gravi:

– prive degli elementi essenziali;

– con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume);

– con oggetto eccedente la competenza assembleare;

– incidenti sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;

– comunque invalide in relazione all’oggetto.

2- delibere annullabili sono quelle:

– con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea;

– adottate con maggioranze inferiori rispetto a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento condominiale;

– affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea;

– affette da irregolarità nel procedimento di convocazione;

– lesive di norme che richiedono maggioranze qualificate in relazione al particolare oggetto.

Nullità: qualche esempio pratico

Sono nulle le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea; le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; quelle con cui a maggioranza sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dal codice civile o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini; la delibera dell’assemblea di condominio che ratifichi una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale; la delibera condominiale che determini un illecito edilizio; la delibera che respinga la richiesta di autorizzazione al distacco dall’impianto condominiale avanzata dal condomino; la delibera dell’assemblea dei condomini che disponga una innovazione in violazione delle norme imperative o pregiudichi la sicurezza del fabbricato; la delibera che, senza il consenso di tutti i condomini, modifichi i criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune; la delibera dell’assemblea che ponga le spese di lite, in proporzione della sua quota, a carico del condomino che abbia ritualmente manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite medesima deliberata dall’assemblea.

Annullabilità: qualche esempio pratico

Sono annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale; le delibere adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto; quella relativa alla ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative a lavori straordinari ritenuti afferenti a beni comuni (posti auto e vano ascensore) ed alla tassa di occupazione di suolo pubblico; quella che contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote; l’incompletezza dell’ordine del giorno contenuto nell’atto di convocazione dell’assemblea determina non la nullità assoluta ma l’annullabilità della deliberazione; la violazione del diritto del singolo condomino di esaminare a sua richiesta, secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente agli argomenti posti all’ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale; la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale ad un condomino.

Gli effetti pratici della distinzione tra delibere nulle e annullabili

Perché distinguere tra delibere nulle e annullabili? Semplice: esistono notevoli differenze, sul piano pratico, in merito a diversi aspetti dell’impugnazione.

Innanzitutto in caso di annullabilità, la deliberazione assembleare può essere impugnata nel termine di trenta giorni decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione; se scade il suddetto termine, la delibera, anche se viziata, diventa valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio (quindi si ha una sorta di sanatoria).

Viceversa, in caso di nullità della delibera, l’invalidità può essere fatta valere senza limiti di tempo e da chiunque, compreso il condomino che abbia partecipato all’assemblea esprimendo il voto conforme alla deliberazione stessa, ad eccezione dell’ipotesi nella quale “il voto si risolva in un atto negoziale implicante assunzione e riconoscimento di una propria personale obbligazione” ed a condizione, che lo stesso dimostri di avervi interesse, e quindi, provi che dalla deliberazione assembleare possa derivargli un apprezzabile pregiudizio.

Forma dell’impugnazione

Dopo un contrasto intervenuto tra i giudici, le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito le impugnazioni delle delibere dell’assemblea condominiale vanno proposte con citazione e non con ricorso.

Competenza: tribunale o giudice di pace?

Per stabilire se la causa vada proposta davanti al giudice di pace (cause di minor valore) o al tribunale (tutte le altre) il criterio da adottare generalmente è il valore desumibile dalla delibera assembleare medesima, a meno che l’oggetto della delibera rientri nella competenza per materia di un determinato giudice: è questo, per esempio, il caso in cui la delibera concerna la misura e le modalità d’uso dei servizi di condominio (la cui competenza è sempre del Giudice di Pace).

Con riferimento all’azione relativa al pagamento delle spese condominiali approvate dall’assemblea, il valore della causa va determinato in base alla parte della delibera impugnata e non alla quota di spettanza del condomino impugnante.

Sospensione della delibera impugnata

La proposizione del ricorso non sospende automaticamente l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione venga ordinata con apposito provvedimento da parte del giudice adito.


note

[1] Cass. S.U. sent. n. 4806/2005.

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I – PRESUPPOSTI PER L’IMPUGNAZIONE

Cassazione Civile, Sezioni Unite, Sentenza 7 marzo 2005, n. 4806

In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 24 luglio 2012, n. 12930

In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 14 dicembre 2007, n. 26468

Nel condominio degli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, quelle comunque invalide in relazione all’oggetto, quelle che incidono, sulle cose o servizi comuni o sui diritti individuali o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, comprimendoli laddove non è consentito. Debbono qualificarsi come annullabili le delibere viziate nella regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali o assunte in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, ovvero da generiche irregolarità, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle che violano norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all’oggetto.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 9 dicembre 2005, n. 27292

In materia condominiale, le delibere assunte dall’organo assembleare debbono ritenersi nulle se prive degli elementi essenziali, se il loro oggetto è impossibile o illecito, ovvero non rientra nella competenza dell’assemblea, e se incidono sui diritti individuali dei singoli condomini relativi alle cose o ai servizi comuni, o alle loro proprietà esclusive. Di contro le medesime delibere sono da considerare annullabili se adottate con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale o affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, e regolamentari.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 2 ottobre 2000, n. 13013

Debbono considerarsi nulle quelle deliberazioni assembleari condominiali caratterizzate da un oggetto impossibile o illecito, ossia quelle con cui l’assemblea condominiale abbia statuito su materie che non rientrano nella sua competenza, ossia violando diritti individuali sui quali la legge non consente a essa di incidere; sono, invece, annullabili tutte le altre “contrarie alla legge o al regolamento di condominio”, segnatamente quelle adottate senza rispettare il procedimento stabilito dalla legge, e in particolare le norme relative alla convocazione dell’assemblea e alla formazione della volontà dell’organo collegiale, tra le quali sono certamente comprese quelle che stabiliscono le maggioranze necessarie per la loro approvazione.

Tribunale Padova Sezione 1 Civile Sentenza del 16 agosto 2011, n. 1740

In tema di condominio negli edifici, la sanzione della nullità deve ritenersi limitata alle delibere dell’assemblea condominiale:

1) prive degli elementi essenziali;

2) con oggetto impossibile o illecito (contrario, cioè, all’ordine pubblico alla morale o al buon costume), ovvero comunque invalide in relazione all’oggetto;

3) con oggetto non ricompreso nelle competenze dell’assemblea;

4) incidenti su diritti individuali su cose o servizi comuni;

5) incidenti sulla proprietà esclusiva di un condomino;

per converso, invece, devono ritenersi soltanto annullabili le delibere:

1) affette da vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea;

2) adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento condominiale;

3) affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione e/o informazione dell’assemblea;

4) affette genericamente da irregolarità nel procedimento di convocazione.

Tribunale Roma Sezione 5 Civile Sentenza del 29 aprile 2010, n. 9489

Debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nelle competenze dell’assemblea, le delibere che incidono su diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono invece qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocatone, quelle che violano norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all’oggetto.

 

II – SENTENZE SULLA ANNULLABILITÀ DELLA DELIBERA

 

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 31 maggio 2010, n. 13235

In tema di impugnazione delle delibere dell’assemblea condominiale, sono da ritenere annullabili e non già nulle le delibere affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 11 maggio 2009, n. 10816

In tema di condominio negli edifici, è annullabile, ma non affetta da nullità, la delibera con la quale un numero insufficiente di condomini adotti una modifica delle modalità di pagamento delle spese condominiali, qualora detto provvedimento non modifichi nella sostanza il piano di riparto delle spese stesse ma si limiti a determinarne le modalità di pagamento. (Nella specie, era stato previsto che i pagamenti fossero convogliati su conto corrente bancario).

Cassazione Civile, Sezioni Unite, Sentenza 7 marzo 2005, n. 4806

In tema di delibere assembleari condominiali, la delibera, assunta nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135, numeri 2) e 3), cod. civ., relativa alla ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative a lavori straordinari ritenuti afferenti a beni comuni (posti auto e vano ascensore) ed alla tassa di occupazione di suolo pubblico, ove adottata in violazione dei criteri già stabiliti, deve considerarsi annullabile, non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell’art. 1123 cod. civ., e la relativa impugnazione va pertanto proposta nel termine di decadenza (trenta giorni) previsto dall’art. 1137 ultimo comma, cod. civ.

Cassazione Civile, Sezioni Unite, Sentenza 7 marzo 2005, n. 4806

La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta l’annullabilità, e non la nullità, della delibera condominiale, che se non impugnata nel termine di trenta giorni, decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione, è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

Cassazione Civile, Sezioni Unite, Sentenza 7 marzo 2005, n. 4806

In tema di delibere di assemblee condominiali, è annullabile ex art. 1137 cod. civ. la delibera il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 29 marzo 2007, n. 7708

In tema di condominio, le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle se l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge (o in via convenzionale da tutti i condomini), mentre esse sono annullabili nel caso in cui i suddetti criteri siano violati o disattesi. Pertanto, è annullabile e non nulla la delibera che esclude dal riparto delle spese per lavori straordinari e di manutenzione dell’impianto di riscaldamento una unità immobiliare sull’erroneo presupposto che essa non sia allacciata all’impianto centralizzato.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 1 agosto 2006, n. 17486

In tema di impugnazione delle deliberazioni delle assemblee condominiali, l’omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento delle deliberazioni assunte dall’assemblea, che può ottenersi solo con l’esperimento di un’azione ad hoc e nei termini di legge, mentre non può essere oggetto di eccezione nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo chiesto per conseguire il pagamento delle spese deliberate dall’assemblea.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 21 luglio 2006, n. 16793

Le delibere in materia di ripartizione delle spese condominiali sono nulle se l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri di riparto stabiliti dalla legge (o in via convenzionale da tutti i condomini), mentre sono annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano violati o disattesi. Ne consegue che è annullabile e non nulla la delibera che esclude dal riparto delle spese per lavori straordinari e di manutenzione dell’impianto di riscaldamento una unità immobiliare sull’erroneo presupposto che essa non sia allacciata all’impianto centralizzato.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 9 gennaio 2004, n. 143

In tema di condominio degli edifici, e con riguardo all’assemblea dei condomini, l’incompletezza dell’ordine del giorno contenuto nell’atto di convocazione dell’assemblea determina non la nullità assoluta ma l’annullabilità della deliberazione, con la conseguenza che la stessa deve essere impugnata nel termine di trenta giorni di cui all’articolo 1137 del codice civile.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 11 settembre 2003, n. 13350

La violazione del diritto del singolo condomino di esaminare a sua richiesta, secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente agli argomenti posti all’ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale, determina l’annullabilità delle delibere in quella sede approvate riguardanti la suddetta documentazione, in quanto incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 5 febbraio 2000, n. 1292

La mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale ad un condomino, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non già la nullità, ma l’annullabilità della delibera che, ove non impugnata nel termine di trenta giorni (dalla comunicazione per i condomini assenti e dalla approvazione per quelli dissenzienti), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 5 gennaio 2000, n. 31

La mancata comunicazione, anche ad uno solo dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non la nullità ma la semplice annullabilità della delibera che, se non viene impugnata nel termine di trenta giorni ( dalla comunicazione per i condomini assenti o dalla approvazione per quelli dissenzienti), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 22 maggio 1999, n. 5014

Nel condominio negli edifici, poiché la redazione del verbale dell’assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.) e la cui inosservanza importa l’impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge (art. 1137 c.c.), una volta che l’assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative. (Nella specie un condomino aveva chiesto l’accertamento dell’obbligo del condominio di rilasciargli la copia del verbale di un’assemblea e il convenuto aveva opposto il mancato svolgimento dell’assemblea in questione; la S.C., sulla base del riportato principio, ha annullato la sentenza impugnata, che aveva rigettato la domanda enunciando la tesi che quando l’assemblea non perviene ad alcuna delibera sia insussistente l’obbligo di verbalizzazione e manchi l’interesse del condomino al rilascio di una copia del verbale).

Tribunale Aosta Civile Sentenza del 12 maggio 2011, n. 237

In tema di invalidità delle deliberazioni adottate dall’assemblea dei condomini, la delibera che si limita ad enunciare che “l’assemblea delibera ed autorizza” (nel caso di specie, l’amministratore del condominio ad iniziare una causa), omettendo di indicare nel relativo verbale se la medesima sia stata assunta o meno all’unanimità dei presenti, configura un’ipotesi di delibera annullabile, in quanto non permette di ricostruire se vi siano condomini dissenzienti e con quale maggioranza sia stata approvata: nel silenzio del verbale, infatti, non è possibile ritenere “tout court” che la deliberazione sia stata assunta all’unanimità. Trattasi, a ben vedere, di delibera annullabile e non già nulla, dovendosi ritenere sempre tale la delibera il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote.

Tribunale di Cassino, sentenza 24 novembre 2009 n. 1007

Sono nulle le delibere dell’assemblea condominiale aventi un oggetto impossibile o illecito, ovvero non rientrante nelle competenze assembleari o ancora incidente su diritti individuali inviolabili. Non rientrano nella esposta elencazione e non sono, pertanto, nulle ma al più annullabili le delibere assunte dall’assemblea condominiale alla quale abbiano preso parte soggetti non partecipanti alla comunione, ovvero qualora siano state conferite deleghe partecipative a stretti congiunti dei condomini, per questo esterni al condominio medesimo. Nella fattispecie, la prassi già più volte seguita e accettata dall’assemblea condominiale, compresi gli attori che nulla eccepirono, la insussistenza di un vizio determinante la nullità della delibera e la mancata impugnazione, nell’ipotesi di vizio comportante l’annullabilità, della delibera nel termine decadenziale di trenta giorni decorrenti, ex art. 1137 c.c. dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti, determina l’infondatezza della proposta domanda di nullità e la conseguente reiezione della stessa.

Tribunale Bari Sezione 3 Civile, Sentenza del 15 gennaio 2009, n. 93

In materia di condominio di edifici, in relazione alla invalidità delle relative deliberazioni, la mancata comunicazione a taluno dei condomini aventi diritto dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale determina non già la nullità, bensì l’annullabilità della delibera in tal modo adottata. Ciò posto, nel caso in oggetto nessuna prova in ordine alla corretta intervenuta comunicazione dell’assemblea è stata offerta dal condominio convenuto, sul quale gravava il relativo onere probatorio. Il condominio, invero, nemmeno ottemperava all’ordine di esibizione degli avvisi di convocazione, ex art. 210 c.p.c., senza nulla addurre al riguardo. Accertata la invalida convocazione dell’assemblea condominiale, la medesima non può in ogni caso ritenersi sanata dalla partecipazione di uno degli attori alla riunione, per averne avuto casuale conoscenza il giorno antecedente, stante in ogni caso la mancata convocazione e partecipazione dell’altra comproprietaria, odierna attrice (rispetto alla quale il condominio avrebbe dovuto provare, anche in via presuntiva, che il secondo comproprietario era stato reso edotto dal primo della convocazione assembleare).

III – SENTENZE SULLA NULLITÀ DELLA DELIBERA

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 19 marzo 2010, n. 6714

In materia di delibere condominiali sono affette da nullità – che anche il condominio il quale abbia espresso il voto favorevole può fare valere – quelle con cui a maggioranza sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, suscettibili di essere impugnate nel termine di decadenza, di trenta giorni di cui all’art. 1137, ultimo comma, c.c., le delibere con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’art. 1135 c.c., nn. 2 e 3, determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dei criteri di cui al citato art. 1123 c.c.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 10 agosto 2009, n. 18192

La delibera dell’assemblea di condominio che ratifichi una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale è nulla, e non già semplicemente annullabile, senza che possa aver rilievo in senso contrario il fatto che la spesa sia modesta in rapporto all’elevato numero di condomini e all’entità complessiva del rendiconto. (Nella specie, si trattava di spese relative al telefono privato dell’amministratore ed all’acquisto di una licenza di “software” compiuta in proprio dall’amministratore).

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 27 luglio 2007, n. 16641

Qualora una delibera condominiale attivamente determini un illecito edilizio consentendo, attraverso l’autorizzazione a collegarsi ai servizi primari comuni (acqua, luce, gas ecc.), la trasformazione dei locali sottotetti in vani abitabili, in violazione delle norme contenute nello strumento urbanistico in vigore, simile delibera ha sostanzialmente un contenuto illecito, e come tale è affetta da nullità assoluta per illiceità dell’oggetto. In tal caso, la delibera condominiale non può considerarsi valida neppure per effetto di successivo condono edilizio, perché, in base ai principi che regolano la successione di leggi nel tempo, la sua illiceità va verificata con riferimento alle norme edilizie in vigore nel momento della sua approvazione. La nullità della delibera condominiale per illiceità dell’oggetto può essere fatta valere, in ogni tempo, da chiunque vi ha interesse e, pertanto, anche dal condomino che deduca pregiudizio per il bene comune o esclusivo, ancorché si sia valso della sanatoria edilizia.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 24 luglio 2007, n. 16365

Il condomino può legittimamente rinunciare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini. La delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è affetta da nullità, e non da annullabilità, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 25 gennaio 2007, n. 1626

È affetta da nullità per illiceità dell’oggetto, la delibera dell’assemblea dei condomini che disponga una innovazione in violazione delle norme imperative di cui agli artt. 31 e 41 della L. 17/8/1942 n. 1150, e agli artt. 10 e 13 della L. 6/8/1967 n. 765 ed è nulla per impossibilità dell’oggetto quella che pregiudichi la sicurezza del fabbricato, mediante la copertura di spazi comuni aventi come connaturata destinazione l’aerazione delle unità immobiliari dei singoli condomini che su di esso prospettano, senza l’adozione di misure sostitutive atte ad assicurare un ricambio dell’area adeguato alle necessità anche potenziali delle dette unità.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 27 luglio 2006, n. 17101

È affetta da nullità (la quale può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea ed ancorché abbia espresso voto favorevole, e risulta sottratta al termine di impugnazione previsto dall’art. 1137 cod. civ.) la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune. Ciò, perché eventuali deroghe, venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 21 luglio 2006, n. 16793

Le delibere in materia di ripartizione delle spese condominiali sono nulle se l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri di riparto stabiliti dalla legge (o in via convenzionale da tutti i condomini), mentre sono annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano violati o disattesi.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 17 luglio 2006, n. 16228

Poiché, in materia di condominio degli edifici, il diritto di ciascun condomino sulle parti di proprietà comune può trovare limitazioni soltanto in forza del titolo di acquisto o di convenzioni, la delibera assembleare che, nel destinare un’area comune a parcheggio di autovetture, ne disciplini l’uso escludendo uno dei condomini, è nulla se il relativo verbale non è sottoscritto da tutti i condomini, atteso che la relativa determinazione, modificando il regolamento condominiale, produce vincoli di natura reale su beni immobili ed è, pertanto, soggetta all’onere della forma scritta “ad substantiam”.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 15 maggio 2006, n. 11126

In tema di condominio, è affetta da nullità la delibera dell’assemblea che ponga le spese di lite, in proporzione della sua quota, a carico del condomino che abbia ritualmente manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite medesima deliberata dall’assemblea, giacché in tal caso l’art. 1132, comma primo, cod. civ, contemperando l’interesse del gruppo con quello del singolo titolare di interessi contrastanti, riconosce a quest’ultimo il diritto di sottrarsi agli obblighi derivanti dalle deliberazioni assunte sul punto.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 30 marzo 2006, n. 7518

Il condomino può legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini. La delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 24 maggio 2004, n. 9981

Una delibera di assemblea condominiale, anche se adottata nell’interesse comune o per adempiere ad un obbligo di legge, è nulla se, per perseguire l’interesse dell’intero condominio, prevede la violazione dei diritti di proprietà esclusiva di un condomino, ed in tal caso la sua impugnazione non è soggetta ai termini di decadenza sanciti dall’art. 1137 c.c., rimanendo irrilevante che all’adozione della delibera stessa abbia partecipato anche il condomino leso senza sollevare alcuna obiezione in merito.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 22 dicembre 1999, n. 14461

E’ nulla – e perciò è impugnabile anche dai condomini che vi hanno partecipato – la delibera condominiale se la convocazione non indica il luogo di riunione ed esso è assolutamente incerto per la legittima aspettativa dei medesimi di un luogo diverso dal solito stante l’assoluta inidoneità di quest’ultimo. Infatti, in mancanza di indicazione nel regolamento condominiale della sede per le riunioni assembleari, l’amministratore ha il potere di scegliere quella più opportuna, ma con il duplice limite che essa sia nei confini della città ove è ubicato l’edificio e che il luogo sia idoneo, fisicamente e moralmente, a consentire a tutti i condomini di esser presenti e di partecipare ordinatamente alla discussione (nella specie, la Suprema Corte ha ritenuto congrua la motivazione del giudice di merito sull’assoluta incertezza del luogo, non indicato nell’avviso di convocazione, e sull’inidoneità di quello solitamente adibito a sede assembleare, normalmente destinato alla raccolta dei rifiuti).

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 28 agosto 1993, n. 9130

In tema di condominio di edifici, è nulla (e non soltanto annullabile) la deliberazione dell’assemblea presa a maggioranza che approvi una utilizzazione particolare da parte di un singolo condomino di un bene comune, qualora tale diversa utilizzazione – senza che sia dato distinguere tra parti principali e secondarie dell’edificio condominiale – rechi pregiudizievoli invadenze nell’ambito dei coesistenti diritti altrui, quali asservimenti, immissioni, o molestie lesivi del diritto degli altri condomini alle cose e servizi comuni o su quelle di proprietà esclusiva di ognuno di essi (nella specie la C.S. ha annullato la decisione del merito che aveva ritenuto la validità della deliberazione presa a maggioranza che aveva autorizzato un condomino ad appoggiare sul muro perimetrale comune una canna fumaria destinata a smaltire le esalazioni prodotte dal forno di un esercizio commerciale ubicato a piano terra, collocata nella parte terminale a breve distanza dalle finestre di altro condominio).

 

Tribunale Roma Sezione 5 Civile Sentenza del 5 novembre 2010, n. 21771

In tema di assemblea, le attribuzioni dell’organo assembleare ex art. 1135 c.c. sono circoscritte alla verificazione ed all’applicazione in concreto dei criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino di concorrere nelle spese per le cose comuni dell’edificio condominiale in misura non superiore a quella dovuta per legge, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca. Pertanto, sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche da parte del condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini.

IV – LEGITTIMAZIONE AD IMPUGNARE LE DELIBERE NULLE

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 18 aprile 2002, n. 5626

La nullità di una delibera condominiale è disciplinata dall’art. 1421 cod. civ., a norma del quale chiunque vi ha interesse può farla valere e quindi anche il condomino che abbia partecipato, con il suo voto favorevole, alla formazione di detta delibera, salvo che con tale voto egli si sia assunto o abbia riconosciuto una sua personale obbligazione.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 14 dicembre 1999, n. 14037

In tema di impugnazioni di delibere dell’assemblea condominiale, mentre la relativa annullabilità può essere fatta valere dal solo condomino assente o dissenziente, la nullità di esse (nella specie, delibera di modifica a maggioranza di una tabella millesimale contrattualmente approvata) può legittimamente essere fatta valere, nei confronti dell’amministratore di condominio, unico legittimato passivo, anche dal condomino che abbia espresso voto favorevole.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 19 febbraio 1997, n. 1511

Ai sensi dell’articolo 1421 del c.c., la nullità delle delibere assembleari può essere fatta valere da qualunque condomino interessato, ancorché abbia partecipato all’assemblea e abbia espresso voto favorevole ai provvedimenti contestati, ove al suo voto non possa essere attribuito significato di atto negoziale implicante assunzione di una propria personale obbligazione.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 26 aprile 1994, n. 3946

È affetta da nullità – e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto dall’art. 1137 c.c. – la deliberazione dell’assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condomino per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, e detta nullità, a norma dell’art. 1421 c.c., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea ancorché abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l’assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 16 novembre 1992, n. 12281

L’art. 1137 cod. civ., che riconosce al singolo condomino il diritto di impugnare le deliberazioni dell’assemblea solo se dissenziente o assente, si riferisce alle azioni di annullamento e non a quelle di nullità, che, ai sensi dell’art. 1421 cod. civ., possono essere proposte da chiunque vi abbia interesse ed anche dal condomino, quindi, che abbia partecipato, con il suo voto favorevole, alla formazione della delibera impugnata.

LEGITTIMAZIONE AD IMPUGNARE LE DELIBERE ANNULLABILI

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 13 luglio 2007, n. 15749

Il condomino non risultato dissenziente in sede assembleare al momento dell’adozione della delibera, non può impugnare la medesima qualora lamenti un vizio incidente sul quorum deliberativo, che rileva in termini di annullabilità e non di nullità della delibera.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 20 aprile 2001, n. 5889

In tema di impugnazioni di delibere condominiali annullabili, la legittimazione ad agire compete al condomino che abbia espresso in merito il suo dissenso, ne consegue che è specifico onere dello stesso di provare ai fini della relativa impugnativa, la propria qualità di condomino dissenziente.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 20 aprile 2001, n. 5889

L’omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, nell’ordine del giorno di un’assemblea condominiale non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, se non ha preliminarmente eccepito in quella sede l’irregolarità della convocazione.

V – CONDOMINO ASTENUTO

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 10 ottobre 2007, n. 21298

In tema di impugnazione di delibere di assemblea di condominio annullabili, la legittimazione ad impugnare va riconosciuta anche al condomino presente che si sia astenuto dal voto.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 9 gennaio 1999, n. 129

Tutti i condomini che non hanno votato in senso conforme alla deliberazione assembleare sono legittimati ad impugnarla, siano stati presenti alla seduta ovvero assenti. Consegue che il condomino astenuto, che deve essere equiparato al condomino dissenziente, è legittimato ad impugnare la deliberazione annullabile.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 9 dicembre 1988, n. 6671

In tema di condominio degli edifici, tutti i condomini che non hanno votato in maniera conforme alla deliberazione assembleare sono legittimati ad impugnarla, siano stati presenti alla seduta ovvero assenti (l’unica differenza consistendo nel “dies a quo” per proporre l’opposizione, che decorre dalla data della deliberazione per i primi e dalla data della comunicazione per gli altri), ivi compresi, pertanto, gli astenuti – i quali sostanzialmente non hanno approvato la delibera -, a nulla rilevando che questi, al momento del voto, abbiano formulato riserva da sciogliere dopo la seduta.

VI – TERMINE PER IMPUGNARE LA DELIBERA

 

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 28 dicembre 2011, n. 29386

In tema di condominio negli edifici, a soddisfare l’esigenza della comunicazione al condomino assente della deliberazione dell’assemblea condominiale, al fine del decorso del termine di impugnazione davanti all’autorità giudiziaria, è sufficiente che la comunicazione segua in modo tale che il destinatario, pur non avendo preso parte alla deliberazione, possa conoscerne ed apprezzarne il contenuto in maniera adeguata alla tutela delle sue ragioni, il che, senza dubbio, è consentito attraverso la possibilità di esaminare il testo del verbale che documenta il contenuto della deliberazione ed il modo con cui si è ad essa pervenuto da parte dei condomini presenti all’assemblea. Si tratta, comunque, circa la sussistenza dei requisiti suddetti per la idoneità del mezzo prescelto per la comunicazione, di un apprezzamento di fatto demandato al giudice del merito che si sottrae a censure di legittimità se congruamente motivato.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 28 dicembre 2011, n. 29386

In tema di condominio negli edifici, mentre è configurabile un onere dell’amministrazione condominiale di comunicare al condomino assente il verbale della deliberazione assembleare affinché, in mancanza di una conoscenza acquisita “aliunde”, scatti il termine di decadenza stabilito dall’art. 1137 c.c., non è invece predicabile, in capo al condomino assente, ai fini del decorso del termine per l’impugnazione, un dovere di attivarsi per conoscere le decisioni assembleari adottate, là dove difetti la prova dell’avvenuto recapito, all’indirizzo del destinatario, del verbale che le contenga. Infatti, la presunzione “iuris tantum” di cui all’art. 1335 c.c. sorge dalla trasmissione del verbale all’indirizzo del condomino destinatario, non dal mancato esercizio, da parte di quest’ultimo, della diligenza nel seguire l’andamento della gestione comune e nel documentarsi in proposito.

Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 24 maggio 2004, n. 9981

Una delibera di assemblea condominiale, anche se adottata nell’interesse comune o per adempiere ad un obbligo di legge, è nulla se, per perseguire l’interesse dell’intero condominio, prevede la violazione dei diritti di proprietà esclusiva di un condomino, ed in tal caso la sua impugnazione non è soggetta ai termini di decadenza sanciti dall’art. 1137 cod. civ., rimanendo irrilevante che all’adozione della delibera stessa abbia partecipato anche il condomino leso senza sollevare alcuna obiezione in merito.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 20 aprile 2005, n. 8216

La decadenza dal diritto d’impugnare la deliberazione dell’assemblea dei condomini dinanzi all’autorità giudiziaria, prevista dall’articolo 1137 comma 3, c.c., trattandosi di materia non sottratta alla disponibilità delle parti, non può essere rilevata d’ufficio dal giudice.

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 28 novembre 2001, n. 15131

La decadenza dal diritto di impugnare la deliberazione dell’assemblea dei condomini dinanzi all’autorità giudiziaria, prevista dal terzo comma dell’art. 1137 cod. civ., trattandosi di materia non sottratta alla disponibilità delle parti, non può essere rilevata d’ufficio dal giudice. (Nella specie, la S.C. ha confermato quanto deciso dal giudice di merito che aveva dichiarato inammissibile l’eccezione di decadenza perché proposta dal condomino solo con la comparsa conclusionale e, dunque, tardivamente.)

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 6 aprile 1995, n. 4009

La decadenza del diritto di impugnare la deliberazione dell’assemblea dei condomini dinanzi all’autorità giudiziaria, prevista dal terzo comma dell’art. 1137 cod. civ., trattandosi di materia non sottratta alla disponibilità delle parti (art. 2969 cod. civ.), non può essere rilevata di ufficio dal giudice, per cui la parte che denuncia in cassazione la violazione della predetta norma, sostenendo che il giudice di merito ha omesso di rilevare tale decadenza, ha l’onere di indicare l’atto in cui la relativa eccezione è stata da lei opposta nel giudizio di merito.


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  1. DELIBERA DI SPESE STRAORDINARIE — CHI PAGA IL VECCHIO O NUOVO PROPRIETARIO DELL’IMMOBILE.

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