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No provvigione al mediatore dell’agenzia per la prima fase di trattative

26 Luglio 2015
No provvigione al mediatore dell’agenzia per la prima fase di trattative

Agente e agenzia immobiliare, diritto alla provvigione, scadenza del mandato e conclusione della vendita immobiliare tra venditore e compratore: compenso non dovuto se le parti arrivano a concludere il contratto per effetto di accordi completamente nuovi.

Non ha diritto alla provvigione il mediatore dell’agenzia immobiliare quando una prima fase delle trattative, avviate con il suo intervento, non dia risultato positivo, mentre venditore e compratore arrivano a concludere l’affare in un momento successivo, indipendente dall’intervento del mediatore che le ha poste all’inizio in contatto: ciò avviene, per esempio, quando la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove, assolutamente non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l’utilità dell’originario intervento del mediatore.

Lo ha chiarito la Cassazione con una recente sentenza [1].

La vicenda

Un’agenzia immobiliare sosteneva di aver diritto alla provvigione solo per aver ricevuto l’incarico per la vendita di un immobile e per aver accompagnato, per una sola volta, presso l’abitazione posta in vendita, una potenziale acquirente, senza svolgere alcuna ulteriore attività. Scaduto il mandato dell’agenzia appellata, la vendita del bene era poi intervenuta, qualche anno più tardi, in favore della medesima persona che aveva visitato tempo prima l’abitazione. L’acquirente, aveva infatti appreso dalla figlia e da altra agenzia, cui era stato conferito nuovo incarico, che l’appartamento era ancora in vendita; sicché solo da tale secondo momento erano iniziate le trattative serie ed affidanti per l’acquisto del bene.

La provvigione all’agente immobiliare

Il diritto dell’agente immobiliare alla provvigione sorge ogni qualvolta, grazie alla sua opera di mediazione, si sia costituito tra le parti un vincolo giuridico tale da ritenere le trattative già in uno stadio “serio”, da far sorgere legittime aspettative, tanto da abilitare ciascuna delle due ad agire, nei confronti dell’altra, per l’esecuzione specifica del contratto oppure per il ristoro dei danni subiti.

Tale situazione può essere trasportata anche nelle ipotesi di vendita immobiliare. Per cui, quando una prima fase di trattative, avviate con l’intervento del mediatore, non dia risultato positivo e la conclusione dell’affare, cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall’intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto, la provvigione non è dovuta.


note

[1] Cass. sent. n. 1120/15 del 22.01.2015.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 3 giugno 2014 – 22 gennaio 2015, n. 1120
Presidente Russo – Relatore Travaglino

I fatti

Nel febbraio del 1997 M. G. impugnò la sentenza con la quale il Tribunale di Trento l’aveva condannata al pagamento della somma di circa 5000 euro in favore dell’agenzia immobiliare Torre Verde – alla quale essa appellante aveva conferito l’incarico, cessato il 15 settembre 2001, di reperire un acquirente del suo immobile -, ritenendo sufficiente, al fine di riconoscere il diritto al compenso della società mediatrice, la sola attività svolta il 2 settembre del 2003 e consistita nell’avere occasionalmente e casualmente accompagnato presso la sua abitazione tale signora D., genericamente interessata all’acquisto di un immobile.
Espose l’appellante che la visita, preannunciata da una semplice telefonata, era durata solo pochi minuti, e che la D. aveva dato soltanto una fugace occhiata all’appartamento, non essendo all’epoca interessata al suo specifico acquisto.
Solo a distanza di circa un anno, e in modo del tutto casuale e indipendente da quell’incontro, la stessa D. era venuta a conoscenza (sia per il tramite della figlia Sabrina, sia leggendo dell’offerta di vendita nella bacheca di un’altra agenzia immobiliare, cui era stato conferito il nuovo incarico) del fatto che quell’appartamento era ancora in vendita, e solo dopo tale comunicazione erano iniziate le trattative con essa appellante.
La Corte di appello di Trento rigettò il gravame.
La sentenza del giudice territoriale è stata impugnata da M. G. con ricorso per cassazione sorretto da 2 motivi di censura.
Resiste l’agenzia Torre Verde con controricorso illustrato da memoria.

Le ragioni della decisione

Il ricorso è fondato e merita integrale accoglimento.
Con il primo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1754 e 1755 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.; insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c..
La censura è corredata, quanto alla denunciata violazione di legge, dal seguente quesito di diritto (formulato ex art 366 bis c.p.c. applicabile ratione temporis, essendo stata la sentenza d’appello depositata nel vigore del D.lgs. 40/2006): Affermi la Corte se nella mediazione immobiliare, al fine del sorgere del diritto alla provvigione, può ritenersi sufficiente una unica, occasionale e fugace visita dell’immobile, non seguita da alcuna trattativa, e se tale fugace visita debba ritenersi l’occasione dell’incontro delle parti utile a far nascere il suddetto diritto;
Affermi la Corte se sorge il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare nel caso in cui le trattative siano state avviate dalle parti solo a distanza di tempo e per l’effetto di iniziative nuove e da loro portate avanti direttamente senza l’intervento del mediatore che solo le aveva poste originariamente in contatto
Il difetto di motivazione viene fatto oggetto del seguente momento di sintesi:
La Corte di appello ha eccessivamente valorizzato l’attività posta in essere dall’agenzia Torre Verde riconoscendole il diritto alla provvigione pur in assenza di qualsiasi attività svolta in favore delle parti.
Il motivo risulta ammissibile in rito e fondato nel merito. Ammissibile in rito, nonostante la formulazione di un quesito cd. plurimo, rientrando tale quesito nella categoria dei quesiti omogenei. Questa Corte, difatti, sul tema del cd. “quesito multiplo”, quale quello di specie, ha sì evidenziato come debba ritenersi inammissibile il quesito formulato in termini tali da richiedere una previa attività interpretativa della Corte, come accade nell’ipotesi in cui sia proposto un quesito multiplo, la cui formulazione imponga alla Corte di sostituirsi al ricorrente mediante una preventiva opera di semplificazione, per poi procedere alle singole risposte che potrebbero essere tra loro diversificate (Cass. 29 gennaio 2008, n. 1906; 29 febbraio 2008, n. 5471; 23 giugno 2008, n. 17064), ma, con altra (e condivisa) giurisprudenza (Cass. 31 agosto 2011, n. 17886) ha pure affermato che il motivo di ricorso deve ritenersi ammissibile volta che il ricorrente, pur avendo formulato distinti e plurimi quesiti di diritto corrispondenti alle diverse articolazioni di cui si compone la censura mossa alla sentenza di merito, abbia pur tuttavia denunciato la violazione di diverse norme di legge con riferimento ad un’unica, eventualmente fondamentale questione di diritto oggetto della richiesta decisione.
Fondato nel merito, poiché con esso è postulata l’affermazione di un principio di diritto del tutto conforme a quanto più volte affermato dalla giurisprudenza di questa Corte regolatrice (ex aliis, Cass. n. 5952 del 2005), a mente del quale non sussiste alcun diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative avviate con l’intervento di quest’ultimo non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell’affare cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall’intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto, in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove assolutamente non ricollegabili alle precedenti e da queste condizionate, sicché possa escludersi la rilevanza dell’originario intervento del mediatore.
Che è quanto, incontestatamente in punto di fatto, risulta essere accaduto nel caso di specie.
All’accoglimento del motivo in esame consegue l’assorbimento della seconda censura (che fondatamente lamenta una ulteriore violazione di legge, ex art. 2729 c.c., per essere stata la decisione fondata su meri indizi erroneamente ritenuti essere circostanze probatorie gravi precise e concordanti).

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, al la Corte di appello di Trento in altra composizione.


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