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Mutui: cancellare l’ipoteca dopo il pagamento alla banca

27 Luglio 2015
Mutui: cancellare l’ipoteca dopo il pagamento alla banca

Cancellazione di ipoteca dopo l’estinzione del mutuo, costi e spese, procedura semplificata, scadenza dell’ipoteca, riduzione dell’ipoteca.

Estinto il debito con la banca relativo al contratto di mutuo è necessario procedere alla cancellazione dell’ipoteca, ossia di quella iscrizione, nei registri immobiliari, avvenuta (per effetto della legge) già con la concessione del mutuo.

A cosa serve l’ipoteca

L’iscrizione dell’ipoteca non è – come in molti erroneamente credono – l’avvio di un’esecuzione forzata, ma serve solo a fornire, al creditore ipotecario, due garanzie:

– la prima, nei confronti degli eventuali ulteriori creditori del medesimo debitore: nell’ipotesi (eventuale, ma non necessaria) di un pignoramento e vendita forzata dell’immobile, il creditore titolare dell’ipoteca ha diritto a soddisfarsi con privilegio (ossia, prima) rispetto agli altri creditori. In pratica, la somma ricavata con l’asta viene prima assegnata al creditore con ipoteca di primo grado; il residuo andrà distribuito ai creditori con ipoteca di grado inferiore o, eventualmente, in parti uguali a tutti gli altri creditori.

– la seconda, nei confronti del debitore: se questi intende vendere l’immobile, il diritto all’ipoteca non si perde, ma si trasferisce in capo all’acquirente, nuovo titolare del bene. In questo modo, il creditore potrà ugualmente mettere in vendita l’immobile e soddisfarsi in via privilegiata.

L’ipoteca dura 20 anni, al termine dei quali o la banca rinnova l’iscrizione oppure l’ipoteca si estingue.

La banca e l’estinzione del mutuo

Tornando all’estinzione del debito del mutuatario con la banca, che avviene a seguito del pagamento integrale delle rate del mutuo, essa non comporta automaticamente anche la cancellazione dell’ipoteca, ma è necessario svolgere un ulteriore adempimento, rivolgendosi alla conservatoria dei Registri Immobiliari.

Infatti, qualora sia stato integralmente estinto il mutuo e non siano ancora decorsi i 20 anni dall’iscrizione, a seguito dei quali l’ipoteca si estingue da sé, in automatico, chiunque effettuerà una visura ipotecaria sul bene gravato, vedrà che l’ipoteca risulta tuttora iscritta e sarà ignaro del fatto che il mutuo è stato integralmente pagato. Con il risultato che il titolare del bene difficilmente lo potrà vendere in quanto qualunque controparte esigerà la preventiva cancellazione dell’ipoteca.

La riduzione dell’ipoteca

In verità, anche durante la pendenza del mutuo, ad estinzione non ancora compiuta, ma dopo il pagamento di buona parte delle rate, il cliente può chiedere di restringere l’ipoteca: ciò avviene nel caso in cui l’ipoteca sia stata iscritta non su un solo bene, ma su una pluralità. In tal caso, il debitore può far sì che l’ipoteca venga cancellata da alcuni beni e ristretta solo ad altri e ciò a seguito del parziale pagamento del debito.

Nel caso della restrizione di ipoteca, sarà in ogni caso necessario rivolgersi alla banca che dovrà deliberarne l’ammissibilità e, successivamente, la restrizione dovrà essere formalizzata con atto del notaio. Quindi è necessario valutare prima la convenienza della pratica di una tale mossa (di norma, quando si ha interesse a vendere uno dei beni ipotecati).

Il pagamento integrale del mutuo

Nel caso invece di pagamento integrale del mutuo, come si diceva, non si ha l’automatica cancellazione dell’ipoteca. Per risolvere il problema, allora, il proprietario può decidere una delle due seguenti mosse:

– attendere il decorso dei 20 anni al termine dei quali, come detto, l’ipoteca si cancella da sé (in gergo tecnico si dice che “va perenta”);

– oppure promuovere il procedimento di cancellazione immediata dell’ipoteca.

Come si cancella l’ipoteca

La cancellazione dell’ipoteca può avvenire in due diversi modi:

con atto notarile: il notaio, previa delibera della banca e intervento di un funzionario rappresentante l’istituto creditore, riceverà un atto pubblico o una scrittura privata autenticata nella quale viene prestato l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca, che verrà poi annotato a margine dell’iscrizione ipotecaria;

– con la cosiddetta procedura semplificata di cancellazione di cui al decreto Bersani [1].

Tale tecnica, da un lato, ha il vantaggio di non comportare spese a carico della parte mutuataria ma, dall’altro lato, ha lo svantaggio di essere piuttosto lunga. Infatti, tale procedimento viene iniziato previa istanza alla banca della parte mutuataria che ha estinto integralmente il debito residuo. La banca, una volta accertata l’esistenza delle condizioni volte a consentire la cancellazione dell’ipoteca, invia una comunicazione formale all’agenzia del territorio, già Conservatoria dei Registri Immobiliari, con richiesta di cancellazione dell’ipoteca.

L’annotamento di cancellazione, viene eseguito una volta decorsi trenta giorni dalla comunicazione, salvo opposizione da parte del creditore stesso.

Di fatto, quindi, l’ipoteca viene formalmente cancellata solo una volta decorso il termine  dei 30 giorni dalla comunicazione.

Tale procedura può essere usata anche per le cancellazioni di ipoteca relative a mutui oggetto di accollo, a seguito di frazionamento, e stipulati anche nell’ambito della procedura della normativa sulla Tutela degli acquirenti di immobili da costruire [2].


note

[1] Introdotta con l’art. 13, commi da 8-sexies a 8-quaterdecies, del decreto Legge numero 7 del 31 gennaio 2007, convertito, con modificazioni, dalla legge numero 40 del 2 aprile 2007.

[2] Di cui al D. Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, nonché per quelli garantiti da ipoteca annotata su titoli cambiari.

Autore immagine: 123rf com


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