Il condominio minimo: cos’è

Condominio minimo o piccolo condominio, sentenze della Cassazione su assemblea dei condomini e applicazione delle regole del codice civile in materia di condominio.

Per condominio minimo (o piccolo condominio) si intende quella collettività condominiale composta da due soli partecipanti. In questo caso si discuteva, in dottrina e giurisprudenza, circa la normativa da applicare. Era controverso, in altri termini, se al condominio minimo si dovessero applicare le norme del condominio o quelle della comunione. La recente riforma del condominio [1] ha risolto la questione prevedendo [2] che le norme in materia di condominio si applicano in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.

Non vi è dubbio, quindi, che anche alla fattispecie del condominio minimo sono applicabili le norme in materia di condominio.

Anche la questione relativa alla disciplina applicabile al condominio minimo è stata oggetto di diverse pronunce giurisprudenziali, che è opportuno accennare.

La Cassazione, infatti, dopo aver affermato l’esistenza del condominio anche nel caso di condominio minimo, successivamente ebbe a mutare il suo indirizzo ritenendo che in presenza di due soli condòmini non fosse possibile costituire l’assemblea.

In tempi più recenti, invece, la Cassazione ha nuovamente mutato il suo indirizzo, ritenendo che nel caso in cui i proprietari dell’edificio fossero soltanto due, si applicassero le norme del condominio eccezion fatta per le norme relative al funzionamento dell’assemblea [3].

Da ultimo, infine, la Cassazione a Sezione Unite ha confermato l’applicazione al condominio minimo delle norme sul condominio, incluso l’articolo in tema di assemblea [4], con la conseguenza che in caso di mancato raggiungimento dell’unanimità, sarebbe stato necessario ricorrere al giudice [5].