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Sono stato sfrattato per morosità: posso pagare davanti al giudice?

30 Luglio 2015 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 30 Luglio 2015



Ho ricevuto la notifica di un ricorso per sfratto per morosità: che succede se mi presento in udienza e pago la somma degli arretrati dei canoni davanti al giudice?

La Corte di Cassazione [1] ha ribadito il principio secondo cui il ritardo nel pagamento anche di una sola rata del canone di locazione può provocare la risoluzione del contratto, e quindi lo sfratto, se ciò è stato espressamente previsto dalle parti (con una clausola contenuta nel contratto). La conseguenza principale di questo tipo di risoluzione è che essa non consente alcuna possibilità di sanatoria alla prima udienza mediante pagamento in “banco iudicis” (ossia davanti al giudice) dei canoni scaduti e degli oneri accessori maturati sino a tale data, “maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice”; possibilità, questa, concessa in tutti gli altri casi dalla legge [2].

La condizione necessaria perché l’inadempimento porti alla risoluzione della locazione, è che essa sia stata prevista in una clausola risolutiva espressa inserita nel contratto. Il codice civile espressamente recita a riguardo [3]: “I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all’altra che intende valersi della clausola risolutiva”.

In questo caso, invero, la considerazione sulla gravità dell’inadempimento ha già formato oggetto dell’accordo tra le parti al momento della stipula del contratto ed è stata accettata dal conduttore che non potrà lamentare l’eventuale mancanza di una specifica approvazione per iscritto come richiesto per le cosiddette “clausole vessatorie”.

Ulteriore condizione richiesta per potersi avvalere della risoluzione automatica è che l’azione proposta avanti al giudice non sia una azione di sfratto per morosità, ma che la domanda giudiziale sia tesa a dichiarare l’avvenuta risoluzione per violazione della clausola risolutiva e non già ad accertarla, come avverrebbe nel caso di risoluzione per inadempimento.

Afferma la Suprema Corte che “Va in proposito affermato che perché la risoluzione del contratto venga pronunciata sulla base di una clausola risolutiva espressa – dunque indipendentemente dalla prova dell’importanza dell’inadempimento, in quanto predeterminata negozialmente dagli stessi contraenti – è necessario che la parte nel cui interesse la clausola è stata prevista formuli espressa e specifica domanda giudiziale in tal senso, non potendo tale pronuncia intervenire d’ufficio [4]; e, inoltre, che una volta proposta l’ordinaria domanda con l’intimazione di sfratto per morosità, non è poi possibile mutarla in domanda di accertamento dell’avvenuta risoluzione automatica [5], trattandosi di domande tra loro radicalmente diverse”.

Con una interessante pronuncia del Tribunale di Ragusa sull’ ipotesi di risoluzione ipso iure del contratto privatistico tra un Comune ed il concessionario di una struttura comunale, in linea con tale orientamento, il Giudice ha stabilito che “Per quanto attiene alla clausola risolutiva espressa, è opportuno ricordare che la stessa altro non è che la libera espressione dell’autonomia negoziale delle parti le quali, disciplinando le proprie obbligazioni nell’ambito di un rapporto sinallagmatico, fissano la rilevanza dell’inadempimento in riferimento ad una determinata condotta o nell’accadimento di un determinato fatto imputabile ad una delle parti. Non si tratta, quindi, di una clausola vessatoria, ma semplicemente di una previsione contrattuale rimessa all’autonomia negoziale delle parti, con la quale si dà preventivamente contenuto al concetto di importanza dell’inadempimento” [6].

Ininfluente, al fine di potersi avvalere della clausola risolutiva, l’eventuale tolleranza del locatore che, in ogni caso, non è idonea a modificare il contenuto intrinseco del contratto.

Stia attento, dunque, il conduttore dell’immobile: a volte anche clausole generiche come “l’inosservanza di una qualunque delle clausole contrattuali risolve automaticamente il contratto” potrebbero, nella valutazione discrezionale del giudice, portare allo scioglimento della locazione, a maggior ragione quando ciò sia espressamente previsto. E in questo caso non ci sarà alcuna possibilità di mettersi in regola sanando la morosità.

Avv. Vincenzo Rizza

Avvocato del Foro di Ragusa (*)

note

(*) http://www.studiolegalerizza.it – studiolegalerizza@gmail.com

[1] Cass. sent. n. 11864 del 9/6/2015.

[2] La possibilità di pagare in udienza è consentita dall’art. 55 della legge 27 luglio 1978 n. 392.

[3] Ai sensi dell’art. 1456 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 16993 del 01.08.2007.

[5] Ex art. 1456 cod. civ.

[6] Trib. Ragusa sent. del 13.7.2015.

Autore immagine: 123rf com


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