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Lo sai che? Affitto: il conduttore non può sospendere il pagamento del canone

Lo sai che? Pubblicato il 2 agosto 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 2 agosto 2015

Vizi nell’immobile, infiltrazioni e mancata manutenzione: nel contratto di locazione a uso diverso dall’abitazione, è legittima la sospensione del pagamento del canone operata unilateralmente dal conduttore sulla base del preteso inadempimento da parte del locatore?

In caso di affitto a uso diverso dall’abitazione, il conduttore non può, in modo unilaterale, ridurre il canone di locazione per un preteso inadempimento della controparte (come, per esempio, nel caso di mancati interventi di manutenzione straordinaria da parte del locatore, infiltrazioni di acqua, umidità, non funzionamento degli impianti di aria condizionata, riscaldamento, ecc.). Lo ha chiarito la Cassazione in una recente sentenza [1]. Se lo fa, mette in atto un comportamento arbitrario e illegittimo che autorizza il locatore a chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento: in altre parole è passibile di sfratto.

L’autoriduzione del canone di locazione, infatti, comporta il venire meno dell’equilibrio tipico del contratto (messa a disposizione del bene contro pagamento del canone mensile) anche nel caso in cui tale condotta sia stata posta in essere – almeno nelle intenzioni del conduttore – proprio allo scopo di ripristinare l’equilibrio del conduttore turbato dall’inadempimento del locatore che non si è fatto parte attiva nel rimuovere i vizi dell’immobile locato.

La legge prescrive [2], a carico del locatore, l’obbligo di consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione e a garantire il conduttore da eventuali vizi che dovessero presentarsi o che fossero già presenti e non individuabili immediatamente, all’atto della firma del contratto. Il vizio è tutto ciò che non consente di godere appieno del bene concesso in locazione, ovvero quel difetto che altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive incidendo sul godimento del bene in modo tale da impedirne il godimento.

In caso di presenza di vizi all’interno dell’immobile ottenuto in affitto, il conduttore ha due tipi di tutele:

– può agire per ottenere la risoluzione del contratto e, quindi, lo scioglimento anticipato della locazione

– oppure può chiedere la riduzione dell’importo del canone di locazione.

In entrambi i casi, però, egli non può agire “autotutelandosi” e, quindi, attuando tali comportamenti in autonomia. Al contrario, è sempre necessario che si rivolga al giudice, con una normale causa di inadempimento contrattuale; nel frattempo è tenuto a pagare le mensilità secondo quanto convenuto in contratto.

Il giudice, a quel punto, dovrà comparare la prestazione principale del locatore (prestazione che, come detto, consiste nel dare e garantire il godimento dell’immobile) con quella del conduttore (il pagamento del canone) e, a tal fine, dovrà valutare se il mancato pagamento del predetto canone di locazione trovi giustificazione nell’inadempimento della controprestazione per l’esistenza di vizi.

Non è ammesso, dunque, secondo la Cassazione, “farsi giustizia da sé”, in quanto l’unica possibilità per il conduttore è quella di promuovere un giudizio per ottenere la legittimazione a sospendere o ridurre il canone; non è ammissibile continuare a godere dell’immobile decidendo autonomamente di non versare un corrispettivo.

note

[1] Cass. sent. n. 26540 del 17.09.2014.

[2] Art. 1578 cod. civ.

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Cassazione civ., Sez. III, 4 novembre 2014, n. 23447

Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti di cui all’art. 1578 c.c., quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale o legale; si configurano, invece, come molestie di diritto, per le quali, ai sensi dell’art. 1585, primo comma, c.c., il locatore è tenuto a garantire il conduttore, quelle che si concretano in pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore; nel caso, infine, in cui il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, col proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento del conduttore, la molestia è di fatto e il conduttore può agire direttamente contro il terzo ai sensi del secondo comma dell’art. 1585 c.c., pur persistendo, al riguardo, autonoma e concorrente legittimazione ad agire in capo al locatore.

Tribunale di Milano, Sez. XIII civ., 6 dicembre 2012, n. 13682

Il mancato pagamento del canone di locazione da parte del conduttore, e dunque l’inadempimento della principale obbligazione posta a suo carico, non si può considerare legittimato dall’eccezione di inadempimento sollevata dalla medesima parte ai sensi del disposto di cui all’art. 1460 c.c., avente fondamento su una riduzione o una diminuzione di godimento del bene, per evento ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale del pagamento del canone, invero, è legittima solamente quando vi sia sproporzione fra i rispettivi inadempimenti delle parti, da valutarsi non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva, tale che può ritenersi giustificata una sospensione integrale dell’adempimento dell’obbligo del conduttore di corrispondere il canone di locazione solo a fronte di una effettiva compromissione totale del godimento del bene locato, ferma restando la necessità di accertare giudizialmente, in seguito alla sospensione dell’adempimento a carico del conduttore, la carenza della prestazione della controparte. In mancanza dell’accertamento predetto, la condotta del conduttore costituisce fatto arbitrario e illegittimo che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di una unilaterale ragion fattasi, che configura, pertanto, inadempimento colpevole all’obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato e all’obbligazione principale a suo carico gravante.

Cassazione civ., Sez. III, 26 giugno 2012, n. 10639

In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario e illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell’art. 1578, primo comma, c.c., per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.

Cassazione civ., Sez. III, 21 novembre 2011, n. 24459

Conformi: Cassazione civ. 9 maggio 2008, n. 11514; Cassazione civ. 15 maggio 2007, n. 11198.

Secondo una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte, pienamente condivisa dal collegio, costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell’art. 1578 c.c. – vizi la cui presenza, senza configurare un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 c.c., altera tuttavia l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo – quelli che investono la struttura materiale della cosa, intaccando l’integrità della stessa, in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, e ciò anche se si tratti di difetti eliminabili e/o di difetti manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione, laddove coerentemente si ritengono sottratti a tale disciplina i guasti o i deterioramenti della cosa dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell’utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante soltanto l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell’art. 1576 c.c.

Cassazione civ., Sez. III, 18 aprile 2001, n. 5682

Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell’art. 1578 c.c. – la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 c.c., ma altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non la esperibilità dell’azione di esatto adempimento – quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone la integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Ciò posto, è da escludere che possano essere ricompresi tra i vizi della cosa locata quei guasti o deterioramenti della stessa dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, ovvero di accadimenti accidentali (nella specie, rottura di un tubo del vaso di espansione dell’impianto di riscaldamento posto nel sovrastante sottotetto, che aveva determinato un’infiltrazione). In tale ipotesi, è operante l’obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni ai sensi dell’art. 1576 c.c., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale.

Tribunale di Busto Arsizio 12 ottobre 2000, n. 1233

La normativa di cui all’art. 1578 c.c., secondo la quale la conoscibilità o meno dei vizi assume rilevanza, nel senso di escludere la risoluzione del contratto di locazione o la riduzione del corrispettivo, solo qualora i vizi incidano parzialmente sul godimento della cosa locata, senza, peraltro, escluderlo, non si applica nelle ipotesi nelle quali la res locata, più che essere affetta da vizi che ne riducano sensibilmente la idoneità all’uso pattuito, risulti inutilizzabile in assoluto – ipotesi nella quale l’azione di risoluzione è esperibile indipendentemente dalla conoscenza o riconoscibilità del vizio. (Nella specie si è ritenuto che la presenza di una canna fumaria non in regola secondo la normativa vigente e, pertanto, inadeguata all’esercizio di un’attività di ristorazione fosse da ricomprendere nel concetto di vizio o alterazione di cui all’art. 1578 c.c., tale da impedire o ridurre notevolmente il godimento della cosa locata secondo la destinazione contrattuale – ma non tale da rendere impossibile un qualunque godimento dell’immobile – e, quindi, idoneo a giustificare l’azione di risoluzione solo nel caso di ignoranza o non riconoscibilità del vizio da parte del conduttore).

Cassazione civ., Sez. III, 10 agosto 1991, n. 8729

L’art. 1578 c.c., che detta disposizioni relative al caso che al momento della consegna la cosa locata sia affetta da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, contempla sia il caso di vizi già manifestatisi al momento della consegna sia quello di vizi preesistenti che si manifestino successivamente, e anche rispetto a questi il locatore è tenuto a provare d’averli senza colpa ignorati, se intende sottrarsi alla responsabilità prevista dal secondo comma dello stesso art. 1578.

Cassazione civ., Sez. III, 24 marzo 1980, n. 1951

Per vizi della cosa locata, che, ai sensi dell’art. 1578, primo comma, c.c., danno facoltà al conduttore di pretendere la risoluzione del contratto o una diminuzione del corrispettivo, debbono intendersi quei difetti che – a differenza di quelli attinenti allo stato di conservazione della cosa, cui si riferisce l’art. 1575, n. 2, c.c. – incidono sulla struttura materiale della stessa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, siano essi suscettibili o meno di essere eliminati, con la conseguenza che il locatore non ha alcuna possibilità di opporsi alla pretesa suddetta con l’offerta di eliminazione dei difetti medesimi.


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