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Condominio: suolo su cui sorge l’edificio, sottosuolo, fondazioni, muri

2 agosto 2015 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 2 agosto 2015



Fondazioni e suolo: la disciplina come beni comuni: il diritto sul suolo e sul sottosuolo, servizi comuni.­

L’articolo 1117 c.c. prevede fra i beni comuni le fondazioni ed il suolo su cui sorge l’edificio. Per suolo si intende l’area su cui poggia il fabbricato, esclusi, quindi, eventuali spazi circostanti.

SUOLO  E SOTTOSUOLO

Il diritto sul suolo fa sì che tra i beni comuni rientri anche il correlativo sottosuolo; esso può essere utilizzato per il passaggio di servizi comuni, quali gli impianti per l’acqua, le fognature ecc.

Depongono a favore dell’inclusione del sottosuolo tra le parti comuni, da un lato, lo stesso articolo 1117 c.c., che nella sua nuova formulazione introdotta dalla L. 220/2012 esordisce stabilendo che rientrano tra le parti comuni «tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune» e, dall’altro, il principio posto dall’articolo 840 c.c. in tema di proprietà fondiaria per cui «la proprietà del suolo si estende al sottosuolo».

In base a questi due elementi, ed in considerazione dell’ulteriore elemento di congiunzione rappresentato dall’esplicita menzione del suolo tra le parti comuni, ne consegue che anche il sottosuolo rientra tra le parti comuni di un edificio in condominio.

Di recente la Cassazione si è espressa sul punto, ribadendo che «il sottosuolo, costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiale che è alla base dell’edificio condominiale, va considerato di proprietà comune, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condòmini. Invero, un edificio, essendo costituito dalla costruzione che va dalle fondamenta al tetto, include, oltre ai vani esistenti nel soprassuolo anche quanto realizzato al livello delle fondamenta. Ciò spiega perché il sottosuolo, ancorché non menzionato espressamente dall’articolo 1117 c.c., per il combinato disposto con l’articolo 840 c.c., va considerato anch’esso di proprietà comune in mancanza di un titolo che ne attribuisce la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, sia in relazione alla previsione normativa dell’estensione della proprietà del suolo al sottosuolo, con tutto ciò che vi contiene, sia con riguardo alla funzione di sostegno che esso contribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato».

FONDAZIONI E MURI MAESTRI

Per «fondazione» s’intende quella parte di struttura infissa al suolo, non solo per la sua parte a sviluppo verticale, ma anche per quella a sviluppo orizzontale. Infatti, le nuove tecniche di costruzione, in particolare quelle vigenti nelle zone a rischio sismico, prevedono come fondazione anche un vero e proprio piano in senso orizzontale. Per quanto riguarda, invece, il loro naturale prolungamento e cioè i muri maestri, in genere essi possono identificarsi con il muro perimetrale; ma se ciò è vero nelle moderne costruzioni in cemento armato, bisogna precisare che per muro maestro — come primaria definizione — s’intende quel muro che corrisponde all’esigenza di reggere o racchiudere l’edificio.

È senz’altro «maestro» il muro che circonda l’edificio, includendo in questa dizione non solo la struttura portante, ma anche i pannelli perimetrali che ne riempiono i vani. Le pareti, invece, poste all’interno degli appartamenti saranno di proprietà dei singoli proprietari se non hanno una funzione portante, ma solo divisoria. Pertanto, essendo il muro perimetrale un bene comune, ciascun condòmino può servirsene per le proprie utilità: ad esempio, per l’apposizione di un’insegna, per il passaggio di una canna fumaria ecc., incontrando quale unico limite l’obbligo di permetterne, comunque, un uso paritario. L’articolo 1102 c.c., infatti, testualmente dispone: «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto». Le spese relative al muro comune vanno ripartite ai sensi dell’articolo 1123 c.c. in misura proporzionale al valore della proprietà .

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