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I balconi in condominio

2 Agosto 2015 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 2 Agosto 2015



I beni comuni in condominio dell’edificio e spese: balconi e terrazzi, soletta del balcone, frontalini, tende e verande, cornici, fregi, parapetti e balaustre.

Al fine di inquadrare correttamente i balconi tra i beni comuni oppure no è necessario definire l’attitudine e la funzione del manufatto, se cioè esso fa parte integrante della facciata o meno. Quest’ultima, infatti, va vista non solo dal punto di vista strutturale ma anche architettonico .

Al riguardo non è possibile fare un discorso unitario, in quanto da un lato i balconi sono destinati all’utilizzazione esclusiva da parte dei proprietari degli appartamenti cui accedono, dall’altra hanno, ad essi correlati, parti comuni che ineriscono appunto alla facciata dell’edificio, quali ad esempio: cordoli, frontalini, parapetto, fregi ecc.

Pertanto, occorre in primo luogo avere riguardo al balcone che di per sé è un elemento accidentale e non portante della struttura del fabbricato e come tale appartiene ai proprietari delle unità immobiliari cui serve, costituendo di queste il naturale prolungamento.

Fermo restando questo principio, proprio nel ritenere che anche strutturalmente il balcone sia il prolungamento del solaio dell’appartamento cui inerisce, la Cassazione, con diverse sentenze, ebbe a ritenere che la soletta del balcone era assoggettata al regime di comunione tra il proprietario soprastante e quello sottostante. Conseguenzialmente decretò che nel regime delle spese dovesse applicarsi l’articolo 1125 c.c., dettato per i solai, in virtù del quale al proprietario del soprastante appartamento, in caso di riparazione, spettava la spesa per le mattonelle a pavimento; la soletta era divisa in due in parti uguali perché struttura dello stesso balcone, ed il sottobalcone, per analogia del soffitto, spettava al proprietario dell’immobile sottostante.

Così ragionando il balcone era in comproprietà ai due condomini del piano di calpestio e di quello sottostante, per cui a questo ultimo era riconosciuto anche il diritto di fruirne, per attaccare tende, come copertura di una veranda ecc.

Questo indirizzo deve ora ritenersi superato alla luce dei più recenti orientamenti della Suprema Corte che, condividendo un precedente orientamento, fin dal 2007 e precisamente con la sentenza n. 15913 ha ritenuto che nel caso di balconi aggettanti, cioè quei balconi che sporgono dalla facciata dell’edificio, essi sono appunto un prolungamento dell’appartamento cui servono e quindi come tali appartengono allo stesso proprietario.

Pertanto, oggi dobbiamo ritenere pacifico che i balconi che sporgono dall’edificio non svolgono una funzione di sostegno né di copertura dell’edificio, come invece accade per le terrazze incassate nel corpo dell’edificio, per cui non possono considerarsi al servizio dei piani sovrapposti e quindi di proprietà comune ai proprietari di tali piani, per cui ad essi non potrà nemmeno applicarsi il disposto di cui all’articolo 1125 c.c. nella ripartizione delle spese .

Conseguentemente, essendo il balcone di esclusiva proprietà del proprietario dell’appartamento soprastante, il proprietario sottostante che vuole agganciare una tenda alla soletta è tenuto a chiedergli il permesso.

La ripartizione delle spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dei balconi va, quindi, risolta alla luce di tale indirizzo giurisprudenziale il quale ritiene che i balconi costituiscono pertinenze delle parti comuni, se ad essi si accede attraverso parti comuni dell’edificio condominiale, e pertinenze delle proprietà esclusive se, invece, vi si accede attraverso proprietà esclusive, secondo il regime appunto delle pertinenze .

Nel primo caso, non vi è dubbio alcuno che le spese debbano fare carico a tutti i condòmini, ove i balconi servano proprietà comuni di uso indistinto, e, invece, (sempre in base ai millesimi di proprietà) ai soli condòmini che se ne possono servire laddove, essi siano posti al servizio di parti comuni destinate all’uso di un solo gruppo di condòmini (es. balconi dei ballatoi di una scala, quando nell’edificio condominiale, le scale siano più di una).

Nel secondo caso, servendo i balconi proprietà esclusive, ogni spesa relativa alla loro manutenzione sarà a carico dei condòmini che ne sono, rispettivamente, proprietari. Si tratta di quelle spese sostenute per la manutenzione della superficie praticabile del balcone, come ad es., quelle relative al ripristino della pavimentazione del piano di calpestio e della parte interna dei davanzali e dei parapetti.

Rimangono, invece, fuori da tale previsione le parti del balcone che rientrano tra gli elementi della facciata. Così, ad esempio, devono essere ripartite fra tutti i condòmini le spese di rifacimento e manutenzione di cornici, fregi, parapetti e balaustre, come pure le spese di manutenzione dei frontalini e degli elementi decorativi situati al di sotto dei balconi, in quanto anch’essi elementi della struttura esterna del balcone aventi la finalità di concorrere all’integrità architettonica dell’edificio come componenti della facciata.

Analogo principio vale per i gocciolatoi (o sgocciolatoi), che secondo la tesi generalmente seguita dalla giurisprudenza servirebbero a preservare l’intero edificio dalle infiltrazioni d’acqua.

Tali criteri saranno osservati chiaramente nel caso di riparazioni dovute a vetustà o cedimenti mentre nel caso in cui si siano verificate delle infiltrazioni dovute a carenza di manutenzione della pavimentazione è responsabile unico il proprietario dell’immobile soprastante che, come tale, sarà tenuto al pagamento dell’intera spesa.

In ultimo ci rimane l’annoso problema dei frontalini. Ad un primo esame sembrerebbe che, facendo parte del balcone in proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento cui accedono, in caso di rovina, l’obbligo alla riparazione degli stessi spetti unicamente a questo ultimo. In realtà, la Cassazione, con diversi arresti ha ritenuto che i frontalini hanno il più delle volte una funzione ornamentale, per cui le spese ad essi relative vanno ripartite tra tutti i condòmini.

Tale impostazione è da condividere anche perché i frontalini dei balconi sono, in genere, distribuiti sulla facciata secondo una linea continua per ciascun piano e quindi ne rappresentano un aspetto peculiare.

Occorre, quindi, procedere caso per caso onde determinare se i frontalini si inseriscono o meno quale parte integrante nel decoro della facciata, perché in tale caso essi dovranno ritenersi beni comuni a tutti (Cass. 12792/1992). Seguendo lo stesso ragionamento si può ritenere, anche per il sottobalcone ed il rivestimento della soletta, che essi rientreranno tra i beni in comune dell’edificio solo quando svolgano una funzione estetica in uno alla facciata (Cass. 4377/1980; 7831/1980; 176/1986; 637/2000).

La giurisprudenza ha infatti precisato, proprio con riferimento ai frontalini, che il rivestimento dei parapetti e della soletta possono essere considerati beni comuni quando svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo, conseguentemente, elementi decorativi ed essenziali della facciata. Solo quindi in presenza di particolari caratteristiche, costituendo parte integrante dei connotati e dell’aspetto armonico della facciata, possono essere configurati quali beni comuni, con la conseguenza che alla loro manutenzione è interessata la collettività dei condomini. In definitiva, secondo la giurisprudenza concorde della Suprema Corte, quando i balconi sono disposti in modo da conferire all’immobile una particolare e armonica fisionomia, devono essere considerati parte integrante della facciata, che, grazie ad essi, acquista un particolare decoro architettonico (ex plurimis Cass. 7603/1994, 8159/1996).

In conclusione, i balconi «aggettanti», costituendo un «prolungamento» della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. A sua volta, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi «aggettanti» si devono considerare beni comuni a tutti, ex articolo 1117 c.c., solo quando s’inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (ipotesi non ricorrente nel caso in esame; Cass. 2241/2012).

Quindi in tale situazione i balconi, che si compongono di una pluralità di elementi (piano di calpestio, soletta, frontalino, sottobalcone) assolvono una duplice funzione: costituiscono da un lato una proiezione dell’appartamento cui accedono e dall’altro parte integrante e strutturale della facciata, ponendosi come elemento decorativo ed estetico dello stabile. Ne deriva che dottrina e giurisprudenza oggi prevalenti considerano i balconi di proprietà esclusiva come proiezione della proprietà individuale per quanto attiene la possibilità di affaccio e di utilizzazione esclusiva, mentre tendono a considerarli come parti comuni in relazione alla loro stretta inerenza alla facciata, della quale sono componenti essenziali.

A questa duplice funzione individuale e collettiva dei balconi viene, pertanto, ricondotto il regime di riparto delle relative spese di manutenzione.

Si afferma, in generale, che competono al proprietario dell’unità immobiliare dalla quale si accede al balcone le spese relative al piano di calpestio o alla parte interna dei parapetti del balcone mentre, invece, gravano sul condominio le spese necessarie al fine di garantire e salvaguardare l’armonia estetica della facciata ossia tutte quelle spese che concernono gli elementi esterni dei balconi, che ineriscono alla facciata, concorrendo insieme ad essa a conferire allo stabile quel decoro architettonico che costituisce bene comune dell’edificio.

Devono, pertanto, essere considerate di competenza dell’assemblea condominiale le spese relative alle parti che, pur essendo ricomprese nella proprietà esclusiva dei singoli condomini, sono tuttavia strettamente connesse con le facciate del fabbricato, in quanto collegate a queste ultime, sotto il profilo tecnico, da un inscindibile rapporto di funzionalità e complementarità.

Le spese che attengono alla funzionalità del balcone come proiezione della proprietà individuale debbono, per contro, essere eseguite dal proprietario dell’appartamento cui il balcone inerisce, quali sono quelle per la manutenzione della soletta e della ringhiera (cfr. giur. merito Trib. Roma 24/2/2009, n. 4150).

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1 Commento

  1. Sono proprietaria di un appartamento in una palazzina di sei appartamenti tutti uguali come pure i balconi ,ma io ho un garage in più perciò ho più millesimali .
    abbiamo rifatto i balconi , frontalini, pavimento e sottobalconi io devo pagare in base hai millesimali?

    Grazie

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