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Il sottotetto, i tetti, i lastrici solari e le terrazze a livello

2 agosto 2015 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 2 agosto 2015



Condominio: disciplina delle parti comuni e in particolare del tetto, sottotetto, terrazze a livello e lastrici solari, infiltrazioni.

Per quanto riguarda il regime giuridico applicabile al sottotetto, prima della novella legislativa del 2012, la giurisprudenza distingueva due ipotesi: qualora esso svolgesse una funzione protettiva ed isolante al pari di un’intercapedine, era considerato una pertinenza dell’ultimo piano (quindi di proprietà esclusiva del suo titolare); qualora, invece, si presentasse come mansarda o soffitto doveva ritenersi oggetto di proprietà comune quando, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, era destinato all’uso collettivo o all’esercizio di un servizio di interesse condominiale . Nel caso contrario, ad esempio, quando vi si accedeva esclusivamente dall’appartamento dell’ultimo piano, era considerato pertinenza esclusiva di detto immobile.

Il nuovo articolo 1117 c.c., nella formulazione introdotta dalla riforma del 2012 menziona espressamente, tra le parti comuni, i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune, consacrando, quindi, a livello normativo quanto già detto precedentemente dalla giurisprudenza.

Il tetto tradizionale è una struttura che copre l’edificio formata da più piani inclinati detti falde. La spesa per il tetto quale bene comune va ripartita fra tutti i proprietari in proporzione ai millesimi di proprietà.

Così come il tetto, anche il lastrico solare assolve ad una funzione di copertura dello stabile, ma, a differenza di quest’ultimo, è costituito da una superficie piana. Esso può essere comune a tutti i condòmini o solo ad alcuni ed infatti l’articolo 1126 c.c. prevede, nel caso il lastrico solare sia di proprietà solo di un gruppo di condòmini o di uno di essi, che le relative spese vanno suddivise per un terzo a carico di chi ne ha l’uso esclusivo e per gli altri due terzi a carico degli altri condòmini che ne sono coperti . Tale principio di ripartizione vale tanto per le spese di manutenzione, tanto per il risarcimento dei danni cagionati dal lastrico solare.

Una recente sentenza della Cassazione (n. 10195 del 30-4-2013) ha stabilito che «La disposizione dell’articolo 1126 c.c. che regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; in tale ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex articolo 2051 del c.c. e non anche, sia pure in via concorrenziale al condominio» .

Lastrici solari e terrazze a livello

L’azione per il risarcimento dei danni da infiltrazioni provenienti da una terrazza a livello avente funzione di copertura dei sottostanti appartamenti va proposta nei confronti del solo condominio e non già del proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di ripristino, al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti indispensabili di cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all’esecuzione diretta dei lavori medesimi .

La posizione del proprietario del terrazzo fa riferimento all’art. 1126 c.c. che valorizza tale posizione solo però ai fini dei rapporti interni in sede specifica di ripartizione della spesa .

Qualora pertanto detto proprietario intenda eccepire il proprio difetto di legittimazione passiva ha l’onere di precisare con riferimento agli atti processuali che l’azione introduttiva del giudizio era esercitata o comunque si era rivelata all’esito dell’istruzione come avente ad oggetto una situazione dannosa imputabile no al medesimo ma in via esclusiva al condominio .

In materia di danni verificatisi in regime condominiale, la domanda di risarcimento dei danni avanzata dal proprietario dell’immobile per danneggiamento da infiltrazioni di acqua non può essere accolta allorquando la responsabilità delle muffe e delle tracce di umidità sia da ricondurre alla condotta del condomino che, trasformando i locali, da soffitta in civile abitazione, abbia causato fenomeni di condensa dovuti alla mancanza di isolamento termico della copertura, di idoneo isolamento termico delle pareti nonché alla mancanza di areazione dei locali che, nella loro pregressa destinazione non richiedevano gli stessi accorgimenti di un locale abitato .

Poiché il lastrico solare dell’edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Ne consegue che dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati, inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c.; né, ai fini della ripartizione delle spese fra i condomini, rileva che le infiltrazioni possano essere state provocate da difetti in ipotesi ricollegabili alle caratteristiche costruttive. L’obbligo dei condomini cui il lastrico solare serve di copertura di concorrere in dette spese trova infatti fondamento non già nel diritto di proprietà del lastrico medesimo, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti .

Il lastrico solare (e pertanto ogni terrazzo avente funzione di copertura), anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato nell’interesse degli altri condomini per cui l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condominio, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.; di conseguenza il condominio risponde quale custode ex art. 2051 c.c. dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare.

Il proprietario del lastrico ha anche il diritto di sopraelevare, nonché quello di trasformare la copertura da tetto a spioventi a lastrico solare, tenendo ben presente i limiti di cui all’articolo 1127 c.c. e cioè le condizioni statiche del fabbricato, il turbamento delle linee architettoniche dell’edificio e la notevole diminuzione di aria e di luce per i piani sottostanti. L’ultimo comma della citata norma obbliga chi fa la sopraelevazione a corrispondere agli altri condòmini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare. Su tale diritto alla sopraelevazione, che il codice attribuisce al proprietario dell’ultimo piano, meglio si dirà in seguito quando, nel Capitolo 8, ci si occuperà delle modifiche ai beni in comune.

La differenza tra terrazze a livello e lastrico solare consiste nel fatto che mentre quest’ultimo è per presunzione un bene comune, detta presunzione non opera per le terrazze a livello che, al contrario, si presumono pertinenze dei relativi appartamenti di cui costituiscono un prolungamento. Le terrazze a livello svolgono anche una funzione di copertura, per cui, gli oneri per la loro riparazione devono essere ripartiti in virtù degli articoli 1123 c.c., terzo comma, e 1126 c.c., come già accade per il tetto.

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1 Commento

  1. Desidererei conoscere la ripartizione per il rifacimento di un tetto a falde. Trattasi di un tettino che fa da copertura ad un porticato sottostante. Sotto di esso c’è il vuoto e quindi non copre nessuna parte dell’immobile sottostante.
    Grazie per l’eventuale risposta.
    Giuseppe Mecella

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