Professionisti Condominio: scale e spese di manutenzione

Professionisti Pubblicato il 2 agosto 2015

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Ripartizione delle spese di riparazione, manutenzione ordinaria e straordinaria delle scale e dei portoni, lavaggio e pulizia, millesimi.

Le scale ed i portoni rientrano tra i beni comuni elencati dall’articolo 1117 c.c. In un condominio con più scale si ha una situazione di comunione parziaria, nel senso che le scale stesse devono intendersi come bene comune solo dei condòmini proprietari di quegli appartamenti che ne usufruiscono. L’articolo 1123 c.c., terzo comma, nel prevedere tale situazione, stabilisce infatti che: «qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne ricava utilità».

Tale articolo, quindi, è posto in deroga all’articolo 1117 c.c., nel senso che la presunzione legale in quest’ultimo prevista deve risultare da elementi obiettivi e cioè dall’attitudine funzionale del bene al servizio od al godimento collettivi; per cui quando il bene considerato, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, oggetto di un autonomo diritto di proprietà, la particolare destinazione vince la presunzione legale di condominio.

L’articolo 1124 c.c. si occupa, poi, di prevedere un criterio di riparto per le spese di manutenzione e riparazione delle scale. In pratica la relativa spesa è addebitata ai proprietari delle unità immobiliari cui servono, per metà in ragione del valore millesimale generale e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. La L. 220/2012 ha esteso tale criterio di ripartizione delle spese anche agli ascensori. Questo diverso criterio di ripartizione tiene conto del maggior uso che del bene comune fanno i proprietari degli appartamenti posti via via ai piani più alti dell’edificio. Lo stesso discorso vale per l’illuminazione delle scale, anche se non mancano pronunce giurisprudenziali che non si uniformano a tale indirizzo. Tale ripartizione, prevista dalla legge, costituisce una specifica applicazione dell’articolo 1123, secondo comma, c.c., in base al quale se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese vanno ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne . Questo principio comporta che, ove la possibilità di uso sia esclusa, deve essere escluso anche l’obbligo di contribuire alle relative spese: nel caso dell’illuminazione delle scale, ad esempio, i negozi posti all’esterno sulla pubblica strada non partecipano alle relative spese.

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