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Condominio: il parcheggio sull’area comune dell’edificio

4 agosto 2015 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 4 agosto 2015



Utilizzo del cortile condominiale dell’edificio a parcheggio auto; pari uso degli altri condomini, maggioranze dell’assemblea, autorimessa, regolamento di condominio.

Se è vero che il codice civile [1] nulla dice in ordine ai posti per gli autoveicoli, non si deve però trascurare che a questi ultimi può destinarsi un’area condominiale e che, in questo caso, venga subito in considerazione il cortile, il quale è parte comune [2].

È necessario però distinguere il caso in cui il cortile sin dall’inizio sia destinato a parcheggio per le autovetture rispetto al caso in cui al cortile, originariamente destinato soltanto a fornire aria e luce all’edificio, si voglia successivamente imprimere la destinazione a parcheggio.

Quando il regolamento di condominio preveda la destinazione a parcheggio del cortile, o di una parte di esso, non vi è dubbio che tutti i successivi acquirenti accettino implicitamente questa clausola.

Diverso è il caso in cui il regolamento nulla preveda in proposito ma, di fatto, il cortile venga destinato a parcheggio; è evidente in questo caso che, non essendoci un titolo concreto, qualunque condòmino potrebbe mettere in discussione la destinazione con relativa richiesta dell’intervento giudiziario.

MAGGIORANZE

Per quanto riguarda le maggioranze richieste vi sono naturalmente due ipotesi: se il cambiamento di destinazione viene considerato innovazione è richiesta la maggioranza di cui all’articolo 1136 c.c., quinto comma, mentre in caso contrario sarà sufficiente la maggioranza di c-ui al secondo comma del medesimo articolo.

In materia di maggioranze ed in tema di destinazione a parcheggio di un locale al piano terra la Corte di Cassazione ha precisato che «la semplice determinazione della destinazione del locale e, la disciplina del modo, e cioè del tipo di utilizzazione della cosa comune, che non tocca la vecchia destinazione e non importa una sostanziale modifica della cosa stessa, rientra nel novero dei semplici atti amministrativi diretti ad assicurare a tutti i condòmini il miglior godimento e la migliore utilizzazione della cosa, rispetto ai quali non può neppure parlarsi di innovazioni per le quali è indispensabile il consenso della maggioranza indicata nell’articolo 1136, quinto comma c.c. […] trattandosi di atti che non esigono una maggioranza speciale bastando all’uopo quella richiamata dall’articolo 1136, secondo comma, c.c.» . Sulla stessa scia si colloca la delibera con cui si decide di adibire a parcheggio di motoveicoli il cortile comune prima adibito a parcheggio auto, di ampiezza insufficiente a tale uso; tale delibera non dà luogo ad innovazione vietata dal codice civile [3].

È bene precisare che, ai fini che qui interessano, non vi è alcuna differenza sia che si parli di cortile oppure di locale a piano terra od anche, come spesso accade, di locale autorimessa a piano interrato; ciò che importa, e che rende assimilabili le dette fattispecie, è che il bene sia comune e suscettibile di tale destinazione. Infatti, in tale scia, la Cassazione ha ritenuto legittima la delibera con cui l’assemblea, a maggioranza semplice, ha deciso di destinare uno spazio comune a parcheggio di auto modificando la destinazione a verde, per la sostanziale irrilevanza dell’intervento in relazione alla superficie interessata rispetto a quella condominiale .

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

Caso diverso è quello in cui in cui il regolamento contrattuale di condominio preveda espressamente il divieto di parcheggio degli autoveicoli nel cortile comune. In merito alla validità di tale previsione la Cassazione ha avuto modo di chiarire che: «La norma regolamentare frappone un vero ostacolo all’esercizio di facoltà spettanti ai condòmini, come tali, sulle parti comuni, ostacolo che si risolve in una compressione dello stesso diritto di proprietà. In definitiva i condòmini accettando con i singoli atti di acquisto il regolamento condominiale precostituito e con esso la disposizione che impone il divieto in argomento hanno accettato un particolare divieto all’uso di viali, cortile e aree comuni in genere, riducendo e limitando, al contempo, la naturale esplicazione del loro diritto di proprietà sulle aree medesime». La stessa sentenza, coerentemente, conclude affermando che: «La clausola regolamentare in questione pertanto, incidendo nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condòmino, ha indubbiamente natura negoziale, con la conseguenza che ogni sua modificazione deve pure assumere carattere convenzionale, essere cioè accettata da tutti i condòmini».

È evidente, infine, come la regola della natura contrattuale di tali clausole impone che, per eliminare tale divieto dal regolamento di condominio al fine di consentire il passaggio e la sosta, permanente o temporanea, degli autoveicoli sia necessaria una delibera presa all’unanimità di tutti i partecipanti ad condominio.

L’USO DEL CORTILE DA PARTE DEGLI ALTRI CONDOMINI

In tema di delibere assembleari riguardanti la destinazione del cortile a parcheggio non bisogna dimenticare come non debba mai essere violato il principio del pari uso da parte degli altri condòmini.

Risulta evidente la centralità del principio del «pari uso» solo se si pensi al caso, frequente nella pratica, in cui il cortile comune non dia la possibilità di parcheggio a tutti i condòmini secondo il loro diritto .

Per meglio chiarire la portata del principio è opportuno utilizzare le parole della stessa Cassazione: «Il pari uso non va inteso come uso identico perché l’identità spaziale e temporale delle utilizzazioni concorrenti comporterebbe il sostanziale divieto per ciascun condòmino di fare qualsiasi uso particolare della cosa comune. Pertanto esso va individuato facendo riferimento con una valutazione di tipo astratto al rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni dei partecipanti al condominio», per cui: «Nel caso in cui lo spazio disponibile non consenta a tutti i partecipanti al condominio di godere con pari intensità dell’area comune, l’assemblea al fine di garantire il pari uso può con le maggioranze prescritte dalla legge disciplinarne l’utilizzazione, determinando, in relazione alla situazione concreta le modalità più idonee ad assicurare a tutti il godimento più ampio e al tempo stesso equilibrato della cosa comune».

In virtù del pari uso possono, quindi, ritenersi lecite, e anzi consigliabili, le diverse regolamentazioni del parcheggio nel cortile comune, ad esempio, attraverso delle turnazioni che consentano l’avvicendarsi dei vari condòmini per la sosta dei propri autoveicoli.

il nuovo condominio

note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Ai sensi del n. 1 dell’articolo 1117 cod. civ.

[3] Ex art. 1120 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com

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