Professionisti Parcheggi: i posti auto in condominio

Professionisti Pubblicato il 4 agosto 2015

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Parcheggio, posti auto o box: la legge ponte, la legge sul condono edilizio, la Tognoli e la Bassanini, vendita con o senza l’appartamento.

Il primo intervento legislativo in materia di parcheggi a servizio delle abitazioni si è avuto con la L. 765/1967 denominata comunemente «legge ponte». L’articolo 18 di tale legge aggiungeva l’articolo 41sexies alla L. 1150/1942, che stabiliva che: «Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione».

Successivamente, è intervenuta la L. 47/1985, la cd. «legge sul condono edilizio», il cui articolo 26, al comma 4 stabiliva che: «Gli spazi di cui all’articolo 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi e per gli effetti degli articoli 817, 818 e 819 del codice civile». Ciò non comporta, però, che le aree di parcheggio, fermo il vincolo di destinazione, rientrino fra le parti comuni dell’edificio, a norma dell’articolo 1117 c.c. e tanto meno che il loro godimento da parte dei proprietari delle unità abitative debba essere gratuito ove le stesse siano rimaste di proprietà del costruttore o di un terzo .

In seguito è stata emanata la L. 122/1989, la cd. legge «Tognoli» il cui articolo 2, nel sostituire l’articolo 41sexies, L. 1150/1942, ha modificato i parametri di riserva dei parcheggi, stabilendo che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione.

L’articolo 9 della legge «Tognoli», da ultimo modificato dal D.L. 5/2012, conv. in L. 35/2012 ha, invece, concesso la possibilità di realizzare parcheggi mediante un procedimento speciale anche in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, stabilendo al quinto comma che: «I parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli, ad eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, ovvero quando quest’ultimo abbia autorizzato l’atto di cessione».

Successivamente vi è stata l’emanazione della L. 127/1997, la cd. legge «Bassanini» che, per quello che qui interessa, ha modificato l’articolo 9 della legge «Tognoli» consentendo la possibilità di costruire parcheggi in aree pertinenziali anche esterne all’edificio condominiale.

L’ultimo intervento normativo in materia di parcheggi è rappresentato dalla legge di semplificazione del 2005, la L. 246/2005, che al nono comma dell’articolo 12 modifica l’articolo 41sexies della L. 1150/1942 aggiungendovi il comma secondo che stabilisce che: «Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti di uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse».

Come si vede la situazione non è affatto semplice per cui risulta necessario, per un’esauriente disamina del problema, suddividere le fattispecie nei seguenti gruppi:

– parcheggi realizzati prima della L. 765/967 («legge ponte»);

– parcheggi realizzati nel periodo tra la «legge ponte» e la L. 47/1985 («legge sul condono edilizio»);

– parcheggi realizzati nel periodo tra la «legge sul condono edilizio» e la L. 122/1989 («legge Tognoli»);

– parcheggi realizzati successivamente alla legge «Tognoli»;

– parcheggi realizzati ai sensi e per gli effetti dell’articolo 9 della legge «Tognoli»;

– parcheggi realizzati dopo l’entrata vigore della legge «Bassanini».

I PARCHEGGI REALIZZATI PRIMA DELLA LEGGE 765/1967

Questi parcheggi, realizzati sotto il vigore della vecchia legge urbanistica (L. 1150/1942), devono ritenersi sottoposti alla disciplina comune per cui si fa riferimento a quanto detto precedentemente per i parcheggi su aree condominali e per i parcheggi realizzati su aree separate dall’edificio condominiale, siano essi in comune oppure suddivisi in posti o boxes separati.

I PARCHEGGI REALIZZATI NEL PERIODO TRA LA «LEGGE PONTE» E LA LEGGE 47/1985

Per questi parcheggi è importante l’esatta interpretazione dell’articolo 18 della legge ponte che, secondo la Cassazione «ha natura cogente e pertanto qualsiasi negoziazione avente ad oggetto unità immobiliari di un edificio dotato dell’ara di parcheggio comporta ipso iure il trasferimento al compratore della proporzionale quota dell’area medesima in virtù dell’integrazione ope legis degli effetti del conserto ai sensi dell’articolo 1374 c.c.».

In realtà, come venne osservato dalla maggioranza della dottrina, tale articolo non faceva parola di alcun limite alla trasferibilità delle aree in oggetto né, tanto meno, sembrava vietare al costruttore di riservarsene la proprietà.

In virtù di tali considerazioni anche la Cassazione ebbe a modificare il suo indirizzo stabilendo: che «la disciplina legale delle aree destinate a parcheggio interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione impone un vincolo di destinazione di natura pubblicistica per il quale gli spazi in questione sono riservati all’uso diretto delle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari delle quali si compone il fabbricato o che ad esse abitualmente accedono; non impone per contro, all’originario proprietario dell’intero immobile la cessione in proprietà delle dette aree in uno alla cessione di ciascuna unità abitativa in quanto le finalità perseguite dal legislatore, d’interesse collettivo sono egualmente conseguite sol che il vincolo di destinazione venga rispettato con il riconoscere e garantire a costoro uno specifico diritto reale d’uso delle aree stesse».

In questo modo non viene comminata ipso iure la nullità all’atto di trasferimento del parcheggio che non sia a favore del titolare dell’unità abitativa ma tale area destinata a parcheggio si ritiene gravata da un vincolo di servitù a favore degli occupanti il condominio.

I PARCHEGGI REALIZZATI NEL PERIODO TRA LA LEGGE SUL CONDONO EDILIZIO E LA LEGGE 122/1989 (LEGGE TOGNOLI)

Il comma 4 dell’articolo 26 della L. 47/1985 imprimeva, invece, esplicitamente un regime di pertinenze agli spazi destinati a parcheggio. Questa norma ha dato origine a due particolari questioni: in primo luogo, il significato del regime pertinenziale dei parcheggi ed, in secondo luogo, l’effettiva portata innovativa di tale disposizione sui parcheggi effettuati sotto il vigore della legge ponte.

Il regime pertinenziale tra il parcheggio-pertinenza e la costruzione-cosa principale determina una relazione di strumentalità e complementarità funzionale tra le due res: il primo effetto sostanziale di tale relazione è dato dal principio secondo il quale «gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze». A questo principale effetto di ordine sostanziale derivante dal rapporto pertinenziale viene però posta una eccezione in quanto l’unificazione tra le due res avviene «se non è diversamente disposto» (ex articolo 818, primo comma) con l’ulteriore precisazione che «le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici» (ex articolo 818, secondo comma). Da questi brevi cenni si evince immediatamente che l’innovazione imposta dall’articolo 26, L. 47/1985 concedeva esplicitamente la possibilità di separare il destino tra gli appartamenti ed i parcheggi, cosa che, come detto, la giurisprudenza tendeva a negare sotto il previdente regime.

Il secondo tema da affrontare riguarda la possibilità che l’articolo 26 della L. 47/1985 debba ritenersi interpretativo dell’articolo 41sexies, L. 1150/1942 e che, quindi, debba applicarsi anche ai parcheggi costruiti a partire dall’emanazione della «legge ponte», cioè prima dell’emanazione della L. 47/1985.

A questi quesiti ha risposto la Cassazione statuendo che «L’articolo 41sexies della L. 17 agosto 1942, n. 1150 nel testo introdotto dall’articolo 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765 […] pone un vincolo pubblicistico di destinazione, che non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi stessi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa. Tale principio resta immutato anche dopo l’entrata in vigore della L. 28 febbraio 1985, n. 47 atteso che l’articolo 26, ultimo comma di detta legge nello stabilire che gli spazi di cui all’articolo 18 della L. 18 agosto 1967, n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi degli articoli 817, 818 e 819 c.c., non ha portata innovativa ma assolve soltanto alla funzione di esplicitare la regola, già evincibile nella norma interpretata, secondo cui i suddetti spazi possono essere oggetto di atti o rapporti separati, fermo però rimanendo quel vincolo pubblicistico».

Si può, quindi, concludere che il vincolo di destinazione a parcheggio va inteso, per il proprietario dell’unità abitativa, come un diritto reale di uso dell’area asservita, opponibile erga omnes, e quindi anche contro il terzo che ne abbia acquisita la proprietà.

LE MODIFICHE INTRODOTTE DALLA LEGGE TOGNOLI

L’articolo 2 della legge «Tognoli» non ha prodotto modifiche giuridiche di importanza sostanziale sull’argomento in oggetto ma ha soltanto modificato il criterio di rapporto matematico che deve sussistere tra l’edificio e l’ampiezza del parcheggio. In base all’articolo 18, L. 765/1967 questo rapporto era di un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, mentre con il richiamato articolo 2, L. 122/1989, tale rapporto è di un metro quadrato di parcheggio per ogni dieci metri cubi di costruzione: è evidente come il rapporto si sia raddoppiato determinando un conseguente aumento dell’ampiezza dei parcheggi, modifica che vale soltanto per i fabbricati costruiti dopo l’entrata in vigore delle legge «Tognoli».

I PARCHEGGI REALIZZATI AI SENSI E PER GLI EFFETTI DELL’ARTICOLO 9 DELLA LEGGE TOGNOLI

L’articolo 9 della legge «Tognoli» (come da ultimo modificato dal D.L. 5/2012, conv. in L. 35/2012) ha introdotto una nuova tipologia di parcheggi basata, per quel che qui interessa, sulle seguenti caratteristiche:

–  devono essere costruiti nel sottosuolo dell’edificio condominiale od anche in locali al piano terra;

–  è necessaria una preventiva deliberazione dell’assemblea condominiale che approvi l’esecuzione dei lavori. Tale deliberazione è soggetta alla maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, c.c., cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio ;

– i parcheggi realizzati possono essere ceduti soltanto unitamente agli appartamenti di cui sono pertinenza; in caso contrario l’atto con cui si trasferisce soltanto il parcheggio è nullo .

Tali posti auto o box, ora, sono liberamente vendibili ad altri, anche separatamente dall’appartamento di cui sono pertinenza purché il nuovo proprietario li destini a pertinenza di un’unità immobiliare situata nello stesso Comune. Lo ha stabilito l’art. 10 del decreto Monti sulle semplificazioni (D.L. 5/2012, conv. in L. 35/2012), sostituendo il comma 5 dell’articolo 9 della L. 24 marzo 1989, n. 122. Qualora realizzati su superfici pubbliche, nell’ambito dei Piani Urbani Parcheggi (diritto di superficie poi ceduto ai privati), il vincolo pertinenziale può essere sciolto se tale possibilità era prevista nella convenzione originaria stipulata con il Comune oppure se questo ne autorizza la cessione seperata.

LA LIBERA VENDIBILITÀ DEI PARCHEGGI

Altro intervento normativo in materia di parcheggi è stata la legge di semplificazione del 2005, n. 246, che al nono comma dell’articolo 12 modifica l’articolo 41sexies della L. 1150/1942, aggiungendovi il comma secondo che stabilisce: «Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti di uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse».

Sulla efficacia, retroattiva o meno, di tale norma la dottrina ha ritenuto che le norme modificative del modo di acquisto dei diritti reali non possono assolutamente incidere sulle situazioni giuridiche maturate prima della loro entrata in vigore. Anche la giurisprudenza era sulla stessa posizione; le Sezioni Unite avevano, infatti, espresso la stessa opinione, sia pure in una pronuncia riferita all’insistenza del vincolo pertinenziale relativo alle aree a parcheggio realizzate in eccedenza rispetto agli standard urbanistici minimi richiesti dalla L. 1150/1942. Quindi, possiamo affermare che l’articolo 12 della L. 246/2005 ha solo valore per il futuro e, come recente giurisprudenza ha affermato, qualora, si vorrà procedere alla modifica della pertinenzialità delle aree destinate a parcheggio sarà necessario anche procedere ad una variante della concessione originaria.

In definitiva, in base ai principi generali in materia di pertinenze (articoli 817 e ss. c.c.), deve concludersi che il legislatore abbia inteso:

– stabilire che nessun vincolo legale sussiste per i parcheggi a favore dei titolari delle unità abitative ma, naturalmente, è possibile che il proprietario crei tali vincoli nell’ambito dell’autonomia che l’ordinamento giuridico riconosce ai privati;

– ribadire che, qualora un tale vincolo di origine privatistica vi sia, il trasferimento del parcheggio sarebbe regolato dalle leggi in materia; nel caso, ad esempio, in cui il proprietario abbia creato un vincolo pertinenziale tra il parcheggio e l’abitazione, il trasferimento dell’abitazione comporterebbe anche il contemporaneo trasferimento del parcheggio (articolo 818, primo comma, c.c.) , per cui non vi sarebbe in questo caso l’autonomia del trasferimento.

In definitiva, il citato secondo comma articolo 41sexies della L. 1150/1942 non limita le facoltà dei proprietari ma si limita a chiarire l’inesistenza di vincoli legali precostituiti.

il nuovo condominio

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Autore immagine: 123rf com


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