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Perdite d’acqua nell’impianto condominiale, chi paga?

5 agosto 2015 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 agosto 2015



L’amministratore non ha fatto la manutenzione obbligatoria dell’impianto antincendio per anni: ora dobbiamo pagare una bolletta dell’acqua salatissima perché c’erano grosse perdite. I costi son divisi in base ai millesimi? Possiamo rivalerci su di lui?

 

Innanzitutto, riguardo alla disciplina della ripartizione dei costi dell’acqua, in condominio, è necessaria una breve premessa.

La normativa base in materia di oneri condominiali [1] è in realtà molto lacunosa, in quanto stabilisce che le spese necessarie per la manutenzione e l’utilizzo delle parti comuni, nonché per servizi ed innovazioni, debbano essere sostenute proporzionalmente al valore delle singole proprietà (ovvero ripartite in base ai millesimi), salvo patto contrario; la stessa legge ci dice però che, se si tratta di utilità fruite dai condomini in misura differente, i costi sono ripartiti secondo l’utilizzo.

Non sussiste alcun problema, in merito alla ripartizione dei consumi idrici, quando, oltre al contatore condominiale, vengono altresì installati i singoli contatori di sottrazione, poiché ogni famiglia paga in base ai propri consumi.

Quando, invece, non esiste alcuna pattuizione in merito, la ripartizione delle spese della bolletta dell’acqua va effettuata in base ai valori millesimali delle singole proprietà: a stabilirlo è una recente sentenza della Corte di Cassazione [2] che ha bocciato una delibera assembleare che ripartiva i costi idrici secondo il numero dei residenti nell’unità immobiliare, esentando contemporaneamente i condomini con gli appartamenti sfitti.

Questo principio è applicabile al caso del lettore, tanto più in quanto parliamo di circuito antincendio, quindi di tubazioni comuni, non inerenti ai singoli appartamenti: è pacifico che la ripartizione debba avvenire, giocoforza, in base alle tabelle millesimali, in quanto i consumi delle unità non influiscono sulla tubazione antincendio.

La responsabilità dell’amministratore per mancata manutenzione dell’impianto antincendio

Piuttosto, nell’ipotesi da Lei prospettata si ravvisa senza dubbio una responsabilità dell’amministratore, per non aver provveduto ai controlli periodici dell’impianto antincendio: la normativa [3]stabilisce la frequenza periodica di sei mesi tra un controllo e l’altro.

Pur essendo le ditte specializzate a dover, materialmente, eseguire i controlli, la responsabilità di disporre le verifiche è in capo all’amministratore, che deve, altresì, periodicamente aggiornare un apposito registro, firmato dagli operatori, in cui vengono annotate tutte le operazioni effettuate.

Nel dettaglio, le verifiche devono riguardare la disponibilità degli estintori, la loro efficienza ed integrità, l’assenza di ostacoli e manomissioni: la normativa stabilisce che periodicamente debbano essere controllate anche eventuali ostruzioni o perdite.

Peraltro, perché vi sia responsabilità civile dell’amministratore [4] è sufficiente la sola condotta omissiva colposa: basta, cioè, che egli abbia svolto i propri compiti con imprudenza, negligenza o imperizia, non essendo necessario il dolo da parte sua.

Per di più, il Codice Civile [5] prevede espressamente che l’amministratore debba provvedere alla corretta manutenzione delle parti comuni dell’edificio. Per essere esentato da responsabilità, deve quindi dimostrare di aver fatto tutto il possibile per evitare il danno, adempiendo dunque all’obbligo di corretta manutenzione, nel Suo caso omessa per anni. Trattandosi di un obbligo normativo, non era difatti tenuto ad attendere una delibera assembleare in merito, ma avrebbe dovuto procedere in autonomia( in questo senso, anche una sentenza della Suprema Corte[6]): pertanto, anche in assenza di delibera, non si può ravvisare alcuna responsabilità nei condomini.

Senza dimenticare che, in materia antincendio, ben si può incorrere nella responsabilità penale, sia in quella generale ( “non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo” [7]), che quella specifica per le mansioni di amministratore (in materia di omissione di manutenzione ordinaria alle parti comuni dell’edificio, quando l’omissione della stessa possa cagionare grave pericolo[8]).

In base a quanto elencato, il condominio potrà dunque rivalersi sull’Amministratore, in quanto, omettendo la manutenzione dell’impianto, prevista per legge, ha cagionato un danno notevole.

note

[1] Art. 1123 cod. civ.

[2] Cass, sent. n. 17557/2014.

[3] Art. 34/c, D.P.R. n. 547/1955.

[4] Art.1710 cod. civ.

[5] Art. 1130 cod. civ.

[6] Cass, sent. n. 34147 del 06/09/2012.

[7] Art.40, co. 2, cod. pen.

[8] Art. 677, cod. pen.

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