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Usucapione: la tolleranza del proprietario esclude il diritto del terzo

5 agosto 2015


Usucapione: la tolleranza del proprietario esclude il diritto del terzo

> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 agosto 2015



Usucapione, possesso, proprietà del bene altrui, requisiti, presupposti, possesso e detenzione, tolleranza, rapporti di amicizia, buon vicinato e parentela, accondiscendenza del titolare e trasformazione della detenzione in possesso.

Usucapione: la possibilità di diventare proprietari di un bene altrui con il semplice possesso dello stesso per un tempo che, di norma, è di vent’anni è preclusa nel caso in cui il legittimo titolare sia a conoscenza di tale situazione e “la tolleri”, cioè sia accondiscendente. A meno che tale detenzione non duri per così tanto tempo da far ritenere che il proprietario si sia completamente disinteressato del proprio bene: in tal caso, può iniziare a decorrere il termine ventennale dell’usucapione. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

Se un bene è, infatti, utilizzato da un soggetto diverso dal proprietario per tolleranza di costui, l’utilizzatore non si trova in una situazione di “possesso” ma di semplice “detenzione”, cosicché non può maturare lusucapione. Perché si possa avere usucapione, invece, la detenzione non è sufficiente, ma c’è bisogno di una situazione di possesso. Tuttavia, anche la detenzione può mutarsi in possesso, a determinate condizioni. Prima di analizzarle, facciamo un passo indietro e ricordiamo cos’è l’usucapione (vedi anche le nostre due guide “Usucapione: cos’è?” e “I beni che si possono usucapire”).

 

I requisiti dell’usucapione

Per il maturare il diritto all’usucapione è necessario non solo il decorso del tempo, ma anche che, durante tale periodo, il soggetto che vuol “diventare proprietario” del bene altrui possa vantare:

– il possesso di detto bene

– che tale possesso sia continuato (e cioè non discontinuo), non interrotto (non cessato per il venir meno dell’inerzia del titolare del diritto), pacifico (non conseguito con violenza come nel predetto caso del ladro) e non clandestino (non conseguito di nascosto).

Quale differenza tra possesso e detenzione?

Il “possesso” è una situazione di fatto che si verifica quando un soggetto si comporta come se fosse il proprietario del bene, senza tuttavia esserlo davvero. Ciò, di norma, richiede una serie di condotte “pubbliche”, ossia visibili a chiunque (come il delimitare la proprietà con un recinto, modificare l’assetto di un terreno senza il consenso del proprietario, installare un cancello con un lucchetto, ecc.).

Al contrario, la “detenzione” è la situazione in cui si trova chi utilizza il bene altrui comportandosi non come se fosse il legittimo titolare, ma riconoscendo il diritto altrui e, quindi, ammettendo di averne la disponibilità solo in forza di un rapporto (contrattuale o di fatto) con il titolare medesimo. È appunto il caso dell’inquilino che sa di non essere proprietario dell’appartamento e lo usa riconoscendo sempre la titolarità al locatore. Egli, difatti, pagando (o dovendo pagare) il canone, riconosce il diritto di proprietà del padrone di casa.

Possessore è anche il ladro (perché si comporta verso il bene rubato come se ne fosse il proprietario): in questo caso, però, non scatta l’usucapione perché si tratta di un possesso acquistato violentemente.

Quando scatta la tolleranza?

Come detto in apertura, la semplice tolleranza del proprietario all’altrui possesso non fa scattare, di norma, i termini per l’usucapione. In presenza della “tolleranza” (ossia l’accondiscendenza da parte del proprietario del bene) non si ha possesso, ma semplice detenzione e quindi viene a mancare uno dei requisiti essenziali per far scattare l’usucapione.

La tolleranza ricorre quando l’utilizzatore del bene altrui ne disponga per il fatto che il proprietario ne sia consapevole e lo voglia (in modo esplicito o implicito). È il tipico caso in cui il proprietario “chiude un occhio” (si pensi a Tizio, padrone di un terreno, non contesta, per buon vicinato, a Caio il fatto che questi utilizzi il suo posto auto mentre lui è assente).

Detta tolleranza si verifica, nella maggior parte dei casi, quando vi sono particolari rapporti tra il proprietario e l’utilizzatore: è l’ipotesi del rapporto di amicizia, parentela, vicinato. Ma (come detto) nel caso di affitto: l’inquilino detiene l’immobile proprio perché a volerlo e a concederglielo è il titolare.

Se però, nel caso dei rapporti di amicizia e di buon vicinato, l’utilizzazione del bene altrui dura per un lungo periodo, la situazione evolve in vero e proprio “possesso”, il che fa decorrere i termini per l’usucapione.

L’uso da parte di parenti, vicini o amici

Il tipico caso della tolleranza è quando il proprietario acconsente, per amicizia, parentela o rapporti di buon vicinato, che altri soggetti utilizzino il proprio bene, con la sua accondiscendenza (tacita o esplicita). Se però l’utilizzo tollerato di un dato bene dura assai a lungo allora la detenzione si trasforma in vero e proprio possesso e può maturare l’usucapione. Difatti, nonostante si verta in materia di rapporti di amicizia o di buon vicinato, che sono di per sé labili e mutevoli, la lunghezza del periodo di utilizzo fa propendere per una situazione di vero e proprio “possesso” e cioè una situazione da cui può in effetti derivare l’usucapione del bene da parte del soggetto che lo utilizza.


note

[1] Cass. sent. n. 16371 del 4.08.2015.

Autore immagine: 123rf com


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1 Commento

  1. Come è possibile apprezzare e rispettare una legge iniqua fino a tal punto? Il premio sublime viene conferito a chi, con inganno e prepotenza, addirittura impedisce i diritti dei suoi coeredi!!!
    Ma dove siamo mai? Povera giustizia!!!

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