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Lo sai che? Parti comuni condominiali: la difficile prova dell’usucapione

Lo sai che? Pubblicato il 7 agosto 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 7 agosto 2015

Per poter usucapire una parte comune del condominio non basta fornire prova di aver posseduto in buona fede i locali per il tempo prescritto dalla legge ma bisogna vincere tutte le presunzioni che riconducono le parti comuni alla necessità del loro servizio al condominio stesso.

 

Con una recente sentenza la Corte di Cassazione [1] chiarisce quali sono i passaggi fondamentali che il condomino deve mettere in atto per usucapire una parte comune del fabbricato condominiale.

L’usucapione di un immobile è infatti un modo di acquisto della proprietà basato sul possesso continuato nel tempo che consente perciò di superare la mancanza di un contratto che trasferisca regolarmente la proprietà oppure i vizi presenti in quest’ultimo e che non consentirebbero la validità e dunque la piena efficacia dello stesso. [2]

Per regola generale ogni condominio è costituito di appartamenti in proprietà esclusiva e di alcuni locali che o per legge o per particolare destinazione al comune servizio dei condomini sono ritenuti di proprietà dell’intero fabbricato. Benché non sia consentito ai singoli condomini di rinunciare ai loro diritti sulle parti comuni [3] è ben possibile che uno o più di loro acquisti in via esclusiva la proprietà di una parte comune mediante il possesso continuato nel tempo dei locali suddetti senza che gli altri condomini ne rivendichino un pari diritto.

La Corte di Cassazione tuttavia, decidendo un caso in cui un condomino pretendeva di aver usucapito alcuni locali condominiali nel sottotetto del palazzo, ha stabilito alcune regole generali che il singolo proprietario deve seguire se vuole che la propria rivendicazione sui beni comuni sia accolta.

Innanzitutto, la Corte ha precisato che il giudizio di usucapione deve essere introdotto nei confronti di tutti i condomini con apposita domanda. In altre parole, non basta eccepire di aver usucapito un bene, magari sollevando apposita eccezione processuale all’interno di altro giudizio in cui si controverte della proprietà di un bene, poiché soltanto la domanda di usucapione ritualmente svolta può consentire di ottenere una pronuncia opponibile a tutti i condomini del fabbricato. Diversamente, la pronuncia sarà opponibile solo nei confronti della controparte e quindi solo verso il condomino che ha resistito o ha promosso il giudizio in tribunale.

In secondo luogo, l’onere di provare l’avvenuta usucapione è totalmente a carico della parte che assume di aver acquistato in questo modo una parte comune del condominio. Quest’ultimo infatti, dal canto proprio, non dovrà dimostrare di essere proprietario di un bene definito comune dalla legge poiché gli basterà che quest’ultimo abbia un’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo e cioè che sia collegato strumentalmente o materialmente o comunque in via funzionale con le unità immobiliari di proprietà esclusiva senza dover produrre al giudice un regolamento di condominio che contempli i suddetti locali fra le parti comuni.

D’altronde per la Cassazione la prova della condominialità di un bene all’interno del fabbricato può essere data sia per presunzioni sia con testimoni che, infine, con documenti anche diversi dal regolamento di condominio.

Pertanto, al singolo proprietario che pretende l’accertamento dell’avvenuta usucapione su parte comune condominiale spetterà dimostrare di aver posseduto in maniera continuativa per almeno vent’anni l’immobile oggetto del giudizio, diversamente non potrà avvalersi di una mancata prova della proprietà comune da parte del condominio né potrà addurre di vantare diritti di proprietà sulla base di documenti come planimetrie catastali che non siano parte integrante del rogito di acquisto del proprio appartamento.

note

[1] Cass. sent. n. 15929 del 28.07.2015

[2] Artt. 1158 et 1159 cod. civ.

[3] Art. 1118 comma 2° cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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