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Il diritto di abitazione e gli altri diritti reali di godimento


Il diritto di abitazione e gli altri diritti reali di godimento

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 agosto 2015



Il diritto di abitazione: condizioni, limiti, diritti e doveri, obbligo di pagare le tasse e la manutenzione ordinaria.

Il diritto di abitazione è uno dei cosiddetti diritti reali (ossia che si esercitano su una cosa) “parziali”, in quanto consistono in un godimento su una cosa altrui.

Oltre al diritto di abitazione, vi è il diritto di usufrutto e l’uso.

Il diritto di usufrutto conferisce al titolare di esso (usufruttuario) il diritto di godere della cosa, secondo la diligenza del buon padre di famiglia, traendone, nel rispetto della sua destinazione economica, ogni utilità che questa può dare con l’obbligo di restituirla al termine dell’usufrutto stesso.

L’uso è il diritto di servirsi di una cosa e, se fruttifera, di raccoglierne i frutti per quanto occorre ai bisogni del titolare e della sua famiglia.

L’abitazione è il diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni del titolare e della sua famiglia.

L’abitazione, in particolare, è il diritto reale di godimento su cosa altrui che conferisce al titolare la facoltà di abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia. Si tratta di un diritto riconosciuto solo in capo al titolare ed ai membri della sua famiglia.

Si ritiene che titolare del diritto di abitazione possa essere solo una persona fisica, in quanto si tratterebbe di un’utilità – quella dell’abitazione – riferibile solo sola persona umana.

Può formare oggetto di diritto di abitazione solo la casa idonea a fornire un alloggio, con i relativi accessori, pertinenze ed accessioni (salvo patto contrario). Il diritto di abitazione si estende sia a tutto ciò che concorre ad integrare la casa che ne è oggetto, sotto forma di accessorio o pertinenza (balconi, verande, giardino, rimessa, ecc.), in quanto l’abitazione non è costituita soltanto dai vani abitabili, ma anche da tutto quanto ne rappresenta la parte accessoria, sia alle accessioni.

Il diritto di abitazione può quindi essere costituito mediante testamento, usucapione o contratto: in quest’ultima ipotesi è necessario l’atto pubblico notarile o la scrittura privata.

Il codice civile stabilisce che chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia. Per “famiglia” si intende anche i figli nati dopo che il diritto è sorto, i figli adottivi, i figli naturali riconosciuti e gli affiliati, nonché le persone conviventi con il titolare del diritto per prestare a lui o alla sua famiglia i loro servizi.

La norma del codice si riferisce al nucleo familiare del titolare del diritto, oppure del diritto di uso o di abitazione, e non già al nucleo familiare di chi ha ceduto il diritto (con testamento o contratto).

Così come il diritto d’uso ed a differenza dell’usufrutto, il diritto di abitazione ha natura strettamente personale: pertanto non può essere ceduto (venduto, donato, ecc.), né la casa può essere concessa in affitto (o meglio, locazione). Tale previsione di incedibilità però – almeno stando alla giurisprudenza – potrebbe essere derogata con un accordo scritto tra le parti (ossia tra chi cede il diritto d’abitazione e chi ne beneficia).

Sul titolare del diritto di abitazione gravano i medesimi obblighi posti dalla legge a carico dell’usufruttuario, fatta salva la necessità di contemperare, con la particolare natura del diritto, le norme dettate in materia di usufrutto. Egli è tenuto alle riparazioni ordinarie ed al pagamento dei tributi come l’usufruttuario. Se invece non occupa che una parte della casa, il titolare del diritto è tenuto solo a contribuire al pagamento in proporzione di ciò di cui gode.

note

Autore immagine: 123rf com

Cassazione civile, Sez. III, sentenza 3 aprile 2008, n. 8548

È configurabile il comodato di una casa per consentire al comodatario di alloggiarvi per tutta la vita senza che perciò debba ravvisarsi un contratto costitutivo di un diritto di abitazione, con conseguente necessità di forma scritta ad substantiam.

Cassazione civile, Sez. III, sentenza 4 dicembre 1990, n. 11620

La concessione gratuita di un appartamento adibito ad abitazione può costituire oggetto di comodato, anche se destinata a protrarsi finché dura la vita del beneficiario.

Cassazione civile, Sez. III, sentenza 17 giugno 1980, n. 3834

La concessione gratuita di un appartamento adibito ad abitazione o di un altro immobile può formare oggetto di comodato, anche se destinata a protrarsi per lungo tempo finché viva il beneficiario.

Tribunale di Roma, sentenza 5 dicembre 2005

Il diritto di mantenere sul lastrico solare di proprietà comune l’appoggio di un’insegna pubblicitaria, previsto da una clausola di natura contrattuale del regolamento predisposto dall’unico ed originario proprietario dell’edificio, richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto, non integra una costituzione di un diritto reale d’uso, di una servitù prediale, mancando la relazione oggettiva di utilitas tra un fondo dominante e quello servente, ovvero di una servitù personale o irregolare, non ammessa nel nostro ordinamento, o di usufrutto, né, tantomeno di un diritto di superficie sull’area sovrastante il lastrico solare, non essendo stata prevista la proprietà dell’insegna che non risulta, nemmeno, stabilmente infissa al suolo, bensì trattasi di un diritto personale di godimento, in quanto tutti gli acquirenti delle unità immobiliari appartenenti all’edificio condominiale sono subentrati, con l’accettazione del predetto regolamento condominiale, nella posizione soggettiva di comodanti a titolo gratuito per la durata stabilita nel regolamento condominiale.

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