Diritto e Fisco | Articoli

Condominio: spese di manutenzione, gravose, voluttuarie, urgenti

8 Agosto 2015 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 8 Agosto 2015



Oneri condominiali: ripartizione, millesimi, amministratore, assemblea, scale e ascensori, innovazioni, riscaldamento, spese di conservazione e spese di uso o di esercizio, manutenzione urgente.

Spese di conservazione e manutenzione

Ai sensi dell’articolo 1104, primo comma, c.c. ciascun partecipante alla comunione deve contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune, ed analogo obbligo è sancito dall’articolo 1123, primo comma, c.c., con riguardo alle parti comuni dell’edificio condominiale. Tale normativa non ha subito modifiche a seguito della riforma del 2012, tranne per ciò che riguarda le spese di cui all’articolo 1124 c.c. riguardanti le scale e gli ascensori.

La legge di riforma del condominio (L. 220/2012), infatti, ha modificato l’articolo 1224 c.c., che nella sua attuale formulazione dispone che le scale e gli ascensori sono manutenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Il problema della distinzione tra spese di conservazione e spese di uso o di esercizio, tuttavia, non è puramente teorico. È infatti necessario, in relazione a determinati impianti, quale ad esempio quello di riscaldamento, distinguere tra spese di esercizio e spese di conservazione: le seconde, infatti, gravano su tutti i condòmini che ne sono proprietari, mentre quelle di esercizio sono a carico dei soli condòmini che beneficiano del servizio e nella misura in cui ne beneficiano, sicché ne sarebbero esentati i rinunzianti. Così, ad esempio, nel caso di spese relative all’impianto di riscaldamento, coloro che (legittimamente) rinunziassero a fruire dello stesso, continuerebbero a contribuire alle spese di conservazione, non venendo meno la comproprietà, ma non sarebbero tenuti a pagare le spese di esercizio (quelle relative, ad esempio, al gasolio).

Il condòmino, infatti, secondo l’espressa previsione dell’articolo 1118 c.c., così come modificato dalla L. 220/2012, può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Per quanto attiene specificamente alle spese di manutenzione, va innanzitutto detto che per tali devono intendersi le spese necessarie per mantenere la cosa comune nello stato in cui essa si trova e conservarne efficienza e funzionalità, in relazione all’uso che normalmente se ne fa.

Esse si dividono in ordinarie, che sono caratterizzate dalla genericità e dalla prevedibilità, e quelle straordinarie.

Queste ultime si identificano con quelle rese necessarie per restituire alla cosa la sua normale funzionalità, una volta che questa sia venuta meno a causa della mancata esecuzione di opere di ordinaria manutenzione o per il verificarsi di un evento il quale, anche se prevedibile, non poteva essere evitato mediante opere di ordinaria manutenzione.

Al fine di far fronte alle spese di manutenzione straordinaria, l’assemblea può deliberare la creazione di un fondo speciale (articolo 1135, primo comma, n. 4, c.c.).

Resta da esaminare il caso della manutenzione cd. urgente. L’ipotesi è prevista dall’articolo 1134 c.c., modificato dalla L. 220/2012, ai sensi del quale il condòmino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Un’ulteriore ipotesi è prevista dall’articolo 1135, secondo comma, c.c., ai sensi del quale l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne alla prima assemblea. Nulla occorre precisare al riguardo, se non che l’urgenza deve corrispondere ad esigenze oggettive di cui occorrerà dar prova all’assemblea che potrebbe in caso contrario non ratificare.

Le spese gravose e voluttuarie

Il discorso relativo alle spese gravose e voluttuarie è inscindibilmente connesso con quello relativo alle innovazioni, per cui è opportuno, in via preliminare, accennare, se pur brevemente, a queste ultime. L’articolo 1120, primo comma, c.c., stabilisce che i condòmini, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, c.c., possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Tale norma è stata modificata dalla dalla L. 220/2012 di riforma del condominio, la quale ha fatto confluire in essa alcune disposizioni della normativa speciale del condominio già vigenti ed operative. In particolare, è stato introdotto un secondo comma che prevede, in sintesi, una disciplina di favore (un quorum inferiore) per le innovazioni dirette a realizzare determinati interventi di valorizzazione dell’edificio: è richiesta, infatti, la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio, anziché la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio prevista per le innovazioni comuni.

Dalle innovazioni previste dall’articolo 1120 c.c. vanno tenute distinte quelle di cui all’articolo 1121 c.c., il quale disciplina le innovazioni cd. gravose o voluttuarie. Le prime sono quelle innovazioni che comportano una spesa onerosa rispetto alle particolari condizioni ed all’importanza dell’edificio (quale, ad esempio, l’installazione di un impianto di aria condizionata centralizzata in un edificio fatiscente). Le seconde, invece, cioè le innovazioni voluttuarie, sono quelle non strettamente indispensabili o comunque prive di utilità pratica (ad esempio, l’installazione di statue di marmo o di piante decorative nell’atrio dell’ingresso).

Il carattere gravoso o voluttuario dell’innovazione va determinato con riguardo alle particolari condizioni ed all’importanza dell’edificio, e non in considerazione di elementi personali attinenti alla situazione patrimoniale dei singoli condòmini. L’onere di provare la gravosità di una innovazione è a carico di chi eccepisce la gravosità stessa.

Qualora l’innovazione rivesta carattere di gravosità o voluttuarietà e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se, invece, l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condòmini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

I condòmini dissenzienti ed i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

Le spese sostenute con urgenza dal condomino

In base al disposto di cui all’articolo 1134 c.c., come modificato dalla L. 220/2012, il condòmino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Siamo di fronte ad una norma che, sostanzialmente, non è cambiata con la riforma anche se il nuovo testo fa riferimento al condòmino che ha assunto la gestione delle parti comuni, che poi è lo stesso di quello (vecchia dizione) che ha anticipato la spesa.

L’articolo 1134 c.c. detta, in materia di spese per la cosa comune, una regola diversa da quelle operanti in materia di comunione e di gestione d’affari: il diritto al rimborso, infatti, è riconosciuto dall’articolo 1110 c.c. al partecipante che, in caso di trascuratezza degli altri partecipanti o dell’amministratore, abbia sostenuto spese necessarie (ancorché non urgenti) alla conservazione della cosa comune, ed analoga prerogativa viene riconosciuta dall’articolo 2031 c.c. al gestore che si sia sobbarcato di spese necessarie o utili.

Per cui saremo in presenza di una spesa urgente solo quando questa è indifferibile al fine di evitare un nocumento al bene comune. Si pensi, ad esempio, alle spese sostenute per evitare la caduta di tegole dal tetto.

La ratio di tale norma è da ricercarsi nel fondamento dell’istituto del condominio, il quale è ispirato alla necessità di evitare dannose interferenze da parte di chiunque nell’amministrazione condominiale. In pratica, il condòmino che chiede l’esecuzione di lavori urgenti, deve richiederli direttamente all’amministratore che, se del caso, dovrà convocare l’assemblea; oppure, se ciò non accade, convocare lui stesso l’assemblea quando manca l’amministratore ovvero convocarla secondo quanto previsto dall’articolo 66 disp. att., quando l’amministratore non provvede. Se l’assemblea, comunque convocata, non provvede o provvede e l’amministratore non vi dà esecuzione, il condòmino può ricorrere ex articolo 1105 c.c. al Tribunale perché quest’ultimo provveda al posto dell’assemblea alla nomina di un amministratore ad acta.

il nuovo condominio


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI