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Spese condominiali: criteri di riparto

9 agosto 2015 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 9 agosto 2015



Condominio, millesimi, divisione degli oneri tra condomini, utilizzazione generale, differenziata o separata, ascensore, lastrico solare, innovazioni gravose o voluttuarie.

L’articolo 1123 c.c., non toccato dalla riforma, testualmente riferisce che «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità».

La norma detta tre criteri per il riparto:

— il primo comma prevede il criterio della cd. utilizzazione generale;

— il secondo comma stabilisce, invece, il criterio dell’utilizzazione differenziata;

— il terzo comma, infine, prevede il criterio della utilizzazione separata.

Sulla base di tali criteri è possibile operare la seguente distinzione tra le diverse tipologie di spesa:

a) le spese necessarie per la conservazione ed il godimento dei beni in comune, per la prestazione dei servizi e per le innovazioni si ripartiscono in base ai millesimi della tabella generale (prima anche detta della proprietà);

b) le spese che, pur aventi gli stessi oggetti e scopi di cui al punto a), sono soggette ad un riparto in base all’uso, proprio perché vi è un’utilizzazione differenziata da parte dei condomini;

c) le spese che cadono solo su quella parte dei condòmini cui il bene o servizio effettivamente serve (condominio parziario).

Va, infine, affrontata la questione se i criteri di riparto stabiliti dall’articolo 1123 c.c. possano essere derogati mediante accordi tra i condòmini. La risposta è senz’altro positiva, non rientrando l’articolo in esame tra quelli dichiarati inderogabili dall’articolo 1138, ultimo comma, c.c., con la precisazione, tuttavia, che le deroghe possono essere deliberate solo dall’accordo unanime dei condòmini. Tale accordo può essere consacrato in un regolamento contrattuale ovvero essere oggetto di una delibera assembleare approvata all’unanimità. Sarebbe nulla (e come tale impugnabile senza limitazioni di tempo) la delibera che, in mancanza di accordo unanime, disponesse una ripartizione delle spese in base a criteri diversi da quello legale, mentre saranno semplicemente annullabili le delibere che in concreto ripartissero le spese in violazione dei criteri di ripartizione già stabiliti.

Criteri di ripartizione delle spese
 
Conservazione e godimento delle cose comuni
Norma: Articolo 1123 c.c. – primo comma
Criterio: Millesimi generali della proprietà
 
Conservazione e godimento dei beni che servono i condòmini in misura diversa
Norma: Articolo 1123 c.c. – secondo comma 
Criterio: In proporzione all’uso in base ad apposita tabella
 
Conservazione e godimento dei beni comuni destinati a servire solo una parte del fabbricato
Norma: Articolo 1123 c.c. – terzo comma
Criterio: In proporzione all’uso solo per alcuni condòmini
 
Manutenzione e ricostruzione scale ed ascensori
Norma: Articolo 1124 c.c.
Criterio: Solo per i proprietari cui servono, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza
 
Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
Norma: Articolo 1125 c.c.
Criterio:  In parti uguali tra i due proprietari degli immobili sovrastanti e sottostanti
 
Lastrici solari di uso esclusivo
Norma: Articolo 1126 c.c.
Criterio: 1/3 a carico del proprietario del lastrico, gli altri 2/3 a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo cui il lastrico serve, in proporzione del piano o della porzione di piano di ciascuno
 

Il riparto delle spese condominiali per l’ascensore in assenza di tabelle millesimali

Prima che la riforma del 2012 ne consacrasse normativamente la disciplina all’articolo 1124 c.c., è stata la giurisprudenza a risolvere il problema della ripartizione delle spese nel caso degli ascensori.

Con la sentenza 3264/2005 la Corte di Cassazione ha stabilito che per quanto riguarda gli ascensori, la presunzione di comproprietà fra i condòmini dell’impianto è fondata sulla relazione strumentale necessaria fra questo e l’uso comune e, poiché la destinazione al soddisfacimento dell’interesse dei partecipanti al condominio non ha per tutti pari intensità, ma varia in funzione del piano in cui si trova la porzione di proprietà esclusiva del singolo condòmino, il criterio di ripartizione delle spese, secondo la misura della partecipazione alla comproprietà del bene da parte dei singoli, deve essere coordinato con quello della proporzione dell’uso che ciascuno può farne; per cui il principio desumibile dall’articolo 1117 c.c. deve essere coordinato con quello stabilito dall’articolo 1123, commi secondo e terzo, c.c. che individua il criterio di riparto sia in base all’uso differenziato (in particolare all’uso virtuale e non a quello effettivo) sia in base al principio del condominio parziario, cioè che le spese fanno capo solo ad una parte di condominio. La disciplina applicabile agli ascensori deve, quindi, essere analoga a quella stabilita per le scale dall’articolo 1124 c.c. il quale rappresenta un’applicazione della regola generale stabilita dall’articolo 1123 commi secondo e terzo c.c.

A sgombrare il campo da ogni dubbio è intervenuto il nuovo testo dell’articolo 1124 c.c., il quale ha espressamente disposto che le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Le spese di riparazione del lastrico solare

Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o proprietà esclusiva ad uno dei condòmini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l’obbligo di provvedere alla sua riparazione grava su tutti i condòmini. Ne consegue che il condominio su cui grava la responsabilità ex articolo 2051 c.c. è tenuto ad effettuare oltre che la manutenzione anche la riparazione e risponde dei danni ex articolo 1126 c.c..

Il proprietario di una terrazza a livello che abbia anche funzione di copertura dell’edificio condominiale è liberato dalla responsabilità per i danni derivati ad appartamenti sottostanti per infiltrazioni di acqua dando la prova del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, che può anche consistere nell’inerzia colpevole del condominio (o degli organi preposti alla sua amministrazione) che sia stato tempestivamente informato dell’esistenza di guasti, vizi o difetti della terrazza da cui il danno è derivato.

Le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall’articolo 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l’uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura.

Diversamente, l’articolo 1125 c.c. che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l’uno all’altro sovrastanti, è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno.

Con lo stesso criterio del lastrico solare dovranno essere ripartite le spese in ordine a quegli elementi ad esso accessorio quali pluviali, canali di scolo ecc.

La recente sentenza n. 10195 del 30-3-2013 ha stabilito che «La disposizione dell’articolo 1126 del c.c. che regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; in tale ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex articolo 2051 del c.c. e non anche, sia pure in via concorrenziale al condominio».

Il riparto delle spese in caso di innovazioni gravose e/o voluttuarie

Il nostro ordinamento prevede la possibilità di spese fatte da uno o più condomini che non obbligano gli altri condomini. È questo il caso delle innovazioni gravose o voluttuarie. Per queste spese si possono formulare due ipotesi: che vi sia la possibilità di un’utilizzazione separata o che non vi sia. Nel primo caso i condomini che non intendono trarre vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

Quando invece l’utilizzazione separata non è possibile si aprono altre due strade: o la maggioranza dei condomini che ha deliberato la spesa o la ha accettata intende sopportarla integralmente, o che quella maggioranza non voglia farsi carico della spesa, con la conseguenza che l’innovazione, in quest’ultimo caso non è consentita.

Molto spesso sfugge al lettore meno attento che il concetto di onerosità della spesa (il codice parla nell’art. 1121 di spesa molto gravosa) è un concetto oggettivo e non soggettivo. La spesa è onerosa solo ed esclusivamente in riferimento alle condizioni e all’importanza dell’edificio. Può aversi quindi il caso che una spesa sia, effettivamente, particolarmente onerosa per un uomo comune, e che non lo sia se si relaziona a condizioni particolari anche e soprattutto in riferimento all’importanza dell’edificio. Non ha alcun rilievo l’aspetto soggettivo della questione, cioè non ha alcun rilievo che un determinato condomino possa o non possa sostenere la spesa in un particolare momento. È questo un principio di carattere generale nella materia del condominio, con la conseguenza logica che se si accettasse il principio della soggettività, si bloccherebbe la vita del condominio. Quando l’art. 1121 esonera dalla spesa quei condomini che non intendono trarre vantaggio dalla spesa voluttuaria, tutelano il diritto del singolo in riferimento ad opere che, nel momento storico della installazione, non hanno alcuna utilità pratica.

Il 3° comma dell’art. 1121 lascia sempre e comunque la strada aperta, per i condomini e eredi o aventi causa, quale ad esempio un successivo acquirente, per partecipare, senza alcun limite di tempo, alla comproprietà (il codice parla di vantaggi) dell’opera nuova, contribuendo naturalmente a tutte le spese sostenute e per la esecuzione e per la manutenzione. Si fa non poca confusione tra innovazione e modificazione.

È dottrina e giurisprudenza consolidata che la innovazione consista in una opera che comporti la alterazione o il mutamento di destinazione della cosa originaria.

La modificazione consiste in una opera che rinnovi quanto già esiste. La semplice sostituzione di un materiale di rivestimento non configura innovazione. Il tutto comporta una puntuale verifica del tipo di opera, mutando in maniera sostanziale i quorum necessari per la validità della delibera.

Troppo spesso alcuni condomini ritengono che la trasformazione di un cortile da terra battuta a piastrella, o la sostituzione della cabina dell’ascensore o la installazione di una antenna centralizzata siano innovazioni gravose o voluttuarie: niente di più errato.

Si tratta nei primi due casi di modificazioni che rendono più funzionali i manufatti, nel terzo caso di innovazione certamente non voluttuaria, tenuto conto di quanta attenzione presta il legislatore al diritto alla informazione tutelato dal D.P.R. 29 marzo 1973, n. 156 all’art. 232.

Si faccia molta attenzione alla distinzione fra innovazioni suscettibili o non suscettibili di utilizzazione separata.

Per le prime l’utilizzazione è a solo beneficio dei condomini che hanno sostenuto la spesa. Per le seconde, ovviamente, i condomini che non hanno partecipato alla spesa non sono comproprietari del bene, a meno che non intendano sopportarne pro-quota la spesa stessa. Hanno però certamente diritto di usare quel bene per il quale non sono comproprietari.

L’approvazione di un’innovazione gravosa o voluttuaria deve essere contestata dai dissenzienti esclusivamente in assemblea o con l’impugnazione della stessa ai sensi dell’art. 1137 c.c., con proposizione entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

il nuovo condominio

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Autore immagine: 123rf com

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