Professionisti Riparto spese di condominio: casi pratici

Professionisti Pubblicato il 9 agosto 2015

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Lastrico solare e terrazze a livello, scale, muri maestri e facciate, illuminazione giardino e portici, tubazioni e condutture, cassette postali, cancello di ingresso.

Riportiamo di seguito una serie di casi pratici relativi al riparto delle spese in condominio.

Come si ripartiscono le spese per la riparazione del lastrico solare e delle terrazze a livello?

Le spese di riparazione e manutenzione del lastrico solare di proprietà comune fanno carico a tutti i condòmini, in proporzione ai millesimi di proprietà (art. 1123, 1° co., c.c.).

In giurisprudenza si è precisato che tali spese comprendono non solo le opere in muratura e di impermeabilizzazione funzionali ad evitare le infiltrazioni di acqua piovana e ad assicurare la resistenza all’eventuale calpestio, ma anche tutte quelle riguardanti il solaio di sostegno dello strato superiore, al quale, perciò, ai fini della ripartizione delle spese, non si applica l’art. 1125 c.c., bensì l’art. 1123 c.c.

Qualora nell’edificio vi siano più lastrici solari e le opere di riparazione riguardino taluno soltanto di questi lastrici, le spese relative sono sopportate, ai sensi dell’art. 1123, ult. co., c.c., dai soli condòmini le cui proprietà esclusive si trovino nella proiezione verso il basso dei lati del lastrico da riparare. Analogo criterio opera nell’ipotesi in cui il lastrico solare copra una parte soltanto dell’edificio.

Vanno ripartite, invece, secondo il criterio di cui all’art. 1126 c.c., salva diversa previsione del regolamento di condominio, le spese relative al lastrico solare di uso esclusivo: tali spese fanno carico per 1/3 ai condòmini utilizzatori e per i restanti 2/3 a tutti i condòmini dell’edificio o della parte di edificio cui il lastrico serva, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Colui il quale, oltre ad avere l’uso esclusivo del lastrico solare, sia anche proprietario di una sottostante unità immobiliare, è tenuto ad una doppia contribuzione: egli, infatti, oltre a farsi carico del primo terzo di spesa, quale utilizzatore esclusivo del lastrico, deve anche partecipare, in proporzione al valore millesimale della propria unità immobiliare, ai restanti 2/3. Tale principio deve considerarsi operante anche nel caso in cui nella colonna sottostante il lastrico da riparare siano situati beni di proprietà comune (androne, locale per la caldaia, locale per la portineria etc.).

La terrazza a livello va considerata alla stregua del lastrico solare?

 

In tema di condominio di edifici la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che a norma dell’art. 1126 c.c. alla manutenzione della terrazza a livello sono tenuti, a norma dell’art. 1126 c.c., tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l’eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo. Conseguentemente, i danni cagionati all’appartamento sottostante da infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione devono rispondere tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo i criteri di ripartizione della spesa stabiliti dall’art 1126 c.c. La domanda di risarcimento dei danni è proponibile nei confronti del condominio in persona dell’amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario dell’appartamento posto allo stesso livello della terrazza. Cassazione civile sez. II, 11 settembre 1998, n. 9009.

Qual è il criterio di ripartizione per la manutenzione e ricostruzione delle scale?

Le ipotesi in commento sono disciplinate dall’art. 1124 c.c., il quale recita «Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.».

L’art. 1124 segue, non solo in senso meramente numerico, l’art. 1123. Al principio base dell’art. 1123 del riparto delle spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, comincia, codicisticamente, questa prima eccezione al principio generale: per le scale non basta il valore proporzionale alla proprietà, ma occorre anche tener conto dell’altezza della singole proprietà dal suolo. In ciò vi è uno specifico richiamo al 2° comma dell’art. 1123, che recita testualmente: «Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne». Già in queste poche note si rileva la distinzione del nostro codice tra concetto di proprietà e concetto di uso. È opportuno notare che le tabelle millesimali, normalmente annesse agli atti di acquisto, possono prevedere la sola tabella di carattere generale. In questo caso occorrerà estrapolare le altre tabelle necessarie, provvedendo alle opportune operazioni matematiche.

Come vanno ripartite le spese di manutenzione di un lastrico solare che sia proprietà esclusiva di un singolo condomino?

 

Oltre alla normalità dei casi in cui il lastrico solare rientra tra i beni comuni può aversi il caso in cui esso appartiene solo ad uno o ad un gruppo di condomini, ovvero può verificarsi che alcuni, pur non essendone proprietari, ne abbiano l’uso esclusivo. In tale evenienza non ci si può limitare al semplice riparto delle spese di manutenzione e ricostruzione, in quanto proprio questo maggior uso da parte di uno o di pochi obbliga gli stessi alla contribuzione per un terzo della spesa e gli altri due terzi sono a carico di quei condomini, che in proiezione, insistono al di sotto del lastrico con uso esclusivo.

Quando per le caratteristiche costruttive di un fabbricato non vi è soluzione di continuità fra le varie zone, alle riparazioni debbono contribuire tutti i condomini indistintamente e non solo quelli che si trovano geometricamente sotto la parte interessata alla riparazione.

Così come vi sono parti di terrazzo che in maniera puntuale sono distaccati da altre parti di terrazzo, ma restano al servizio di tutti i condomini, con la conseguenza che anche in questo caso si deve applicare l’art. 1123, 1° comma, c.c. e non l’art. 1123, 3° comma, c.c.

Nell’intervenire con opere di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che sia di uso esclusivo di uno o una parte dei condomini, l’art. 1126 c.c. che impone la contribuzione per un terzo a chi ha l’uso esclusivo, estende i suoi effetti anche a tutte le opere accessorie e conseguenziali al rifacimento o manutenzione della copertura, opere che consistono generalmente nel rifacimento della pavimentazione e parapetto nonché nel trasporto a rifiuto dei materiali di risulta etc.

Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o costruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo il criterio di cui all’art. 1126 c.c.; di conseguenza il condominio risponde quale custode ex art. 2051 c.c. dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o costruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica od integrazione in conseguenza di carenze costruttive originarie salva in questo caso l’azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore (nella specie, per impedire infiltrazioni d’acqua ai piani sottostanti, era necessaria la messa in opera di materiale isolante, idoneo a sopperire all’inadeguata coibentazione delle strutture originarie)

Comunque detto principio secondo cui le spese di riparazione dei singoli tetti degli edifici autonomi raggruppati in un unico condominio vanno ripartite fra i soli condomini degli edifici su cui detta opera è eseguita, non trova applicazione quando per le caratteristiche strutturali e funzionali di uno dei corpi di fabbrica compresi nel condominio risulti che tutti i condomini siano interessati alla riparazione del relativo tetto.

 

La riparazione dei muri maestri e delle facciate

La facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri, ed, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell’ipotesi di condominialità del fabbricato, ai sensi dell’art. 1117, n. 1, c.c., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni.

Conseguentemente, le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà. Cassazione civile sez. II, 30 gennaio 1998, n. 945.

Salva diversa previsione del regolamento di condominio di natura contrattuale, le spese di manutenzione o rifacimento della facciata fanno carico a tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà (art. 1123, 1° co., c.c.), a nulla rilevando, ai fini della ripartizione, la circostanza che le singole proprietà esclusive non confinino con la facciata o parte di facciata da riparare o, addirittura, non ne utilizzino affatto i muri, come avviene, ad esempio, per i locali sotterranei.

Vanno, altresì, ripartite fra tutti i condòmini, sempre in proporzione ai millesimi di proprietà, le spese di manutenzione e rifacimento dei frontalini, che si devono considerare parti comuni perché costituenti, sul piano estetico, elementi decorativi dei balconi e, più in generale, dell’intera facciata dell’edificio.

A chi spettano le spese per l’illuminazione del giardino?

Le spese per la manutenzione ed illuminazione del giardino comune fanno carico a tutti condòmini (compresi i proprietari esclusivi dei negozi che abbiano accesso solo dalla strada), in proporzione alle quote millesimali di proprietà, ai sensi dell’art. 1123, 1° co., c.c., trattandosi di spese che, sul piano estetico, sono funzionali alla valorizzazione dell’intero edificio, opere altresì che sono riteute necessarie anche al fine della sicurezza dell’intero stabile.

In dottrina e in giurisprudenza è, infatti, pacifico che «il giardino, anche se interno all’edificio condominiale, giova al decoro di tutto l’edificio che ne acquista pregio e, di conseguenza, le spese necessarie per la sua manutenzione risultano determinate da un’esigenza di ordine generale, dovendo, perciò, essere suddivise in proporzione alle singole quote di proprietà». Le uniche spese alle quali un condòmino può opporsi e chiedere di esserne esonerato adducendone, ai sensi dell’art. 1121, 1° co., c.c., la gravosità o voluttuarietà, sono quelle riguardanti, ad esempio, l’abbellimento del giardino mediante la messa a dimora di piante rare e costose o la collocazione di fontane decorative e di statue e, più in generale, qualsiasi altra innovazione priva di utilità pratica o che, rispetto alle particolari condizioni e all’importanza del giardino medesimo, comporti un impegno economico molto oneroso.

Non costituisce, invece, un’innovazione, con la conseguenza che i condòmini dissenzienti non possono pretendere di essere esonerati dalla spesa, la messa in opera di un impianto per l’irrigazione automatica del giardino o l’acquisto di un tosaerba, perché il giardino abbisogna, per sua stessa natura, di continue cure, sì da poter essere mantenuto in uno stato quantomeno decoroso. Semmai, al riguardo, può parlarsi di spesa straordinaria da approvarsi con la maggioranza di cui all’art. 1136, 2° co., c.c..

Per quanto concerne i giardini di proprietà esclusiva, che in genere costituiscono pertinenze di unità immobiliari situate a piano terreno o rialzato, è pacifico che le spese per la loro manutenzione debbano essere interamente sopportate dai condòmini che ne sono proprietari. Questi ultimi devono anche sostenere, relativamente al giardino, tutte le spese necessarie per mantenere il decoro dell’edificio e, sempre limitatamente alla buona tenuta del giardino, sono tenuti a partecipare, in una misura da stabilirsi, caso per caso, con criterio equitativo, alle spese condominiali concernenti certi consumi (es. acqua) o servizi (es. custodia) o la manutenzione di impianti comuni (es. fognatura).

Può accadere, infine, che un giardino condominiale sia sostenuto dal solaio di copertura di autorimesse di proprietà esclusiva.

Chi è obbligato alle spese per la riparazione e illuminazione dei portici?

 

Le spese di manutenzione, riparazione e illuminazione dei portici fanno carico a tutti i condòmini in proporzione alle quote millesimali di proprietà.

Ove l’edificio abbia più portici e ciascuno di essi serva per l’accesso solo a determinate scale o a determinati corpi di fabbrica, le spese relative ad ogni portico sono sopportate, sempre in base ai millesimi di proprietà, dal gruppo di condòmini che ne trae utilità (art. 1123, ult. co., c.c.).

 

Chi è tenuto e come si ripartisce la spesa per riparazione e sostituzione delle tubazioni e condutture?

Le spese di installazione, riparazione e sostituzione di condutture e tubazioni, comprese quelle necessarie al ripristino dello status quo ante nelle proprietà esclusive (rifacimento di pavimenti, di tappezzerie etc.), fanno carico a tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà, salvo che si tratti di condutture destinate solo al servizio di un determinato di gruppo di condòmini, perché in tal caso, ai sensi dell’art. 1123, ult. co., c.c., la spesa è ripartita, sempre in base alle quote millesimali, fra i soli condòmini utilizzatori.

In dottrina si è osservato che pur valendo per tali manufatti il principio dell’accessione, la regola dell’art. 934 c.c. non opera «quando manca l’uso effettivo o potenziale a favore di un dato condòmino, cosicché pure essendo una tubatura aderente al muro comune, non si può dire che appartenga a tutti e tutti debbano concorrere nella spesa di manutenzione, mentre deve dirsi che essa appartiene a coloro che se ne servano o possano servirsene. Tale servizio può riguardare l’intero fabbricato oppure un singolo condòmino. In questo secondo caso, non vale il fatto che la tubazione sia inerente al muro comune, incastrata in esso o poggiata su di esso, perché ciò che è decisivo non è il concetto di accessorietà ma quello di destinazione».

Le regole valide per la ripartizione delle spese valgono anche per i danni arrecati, dal guasto di una tubazione comune, a cose di proprietà dei condòmini.

Chi paga la cassetta postale?

L’installazione del casellario postale e la manutenzione delle singole caselle non dà adito a particolari problemi. Il criterio generalmente adottato nei condomìni consiste nel suddividere la spesa di installazione in parti uguali per il numero di unità immobiliari. Non può essere applicato, infatti, nessuno dei criteri di riparto previsti dall’art. 1123 c.c., poiché è normalmente impossibile determinare l’intensità dell’uso che i singoli condòmini facciano delle cassette postali, uso che, pertanto, benché discontinuo, deve presumersi omogeneo ed indifferenziato. La spesa di riparazione e sostituzione di una singola casella o della sua serratura, invece, è interamente sopportata dal proprietario dell’unità abitativa cui la casella serva.

 

Come si ripartiscono le spese per la manutenzione del cancello di ingresso?

Le spese per la manutenzione, riparazione e sostituzione del cancello comune fanno carico a tutti i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà, salva diversa convenzione.

Devono essere, altresì, ripartite fra tutti i condòmini, sempre in proporzione ai millesimi di proprietà, le spese di automatizzazione del cancello, mediante l’installazione di una sbarra o di cellule fotoelettriche per l’apertura e chiusura con comandi a distanza, che pur comportando un costo oneroso va qualificata come miglioria della cosa comune e non come innovazione gravosa o voluttuaria. Va esclusa, quindi, per i condòmini dissenzienti la possibilità di essere esonerati dalla spesa adducendone, ai sensi dell’art. 1121, 1° co., c.c., la gravosità o voluttuarietà.

Nel caso in cui il cancello sia utilizzato da una parte soltanto dei condòmini per accedere ad aree di parcheggio o a box di loro esclusiva proprietà, le spese di manutenzione, sostituzione ed automatizzazione gravano, in base ai millesimi attribuiti a ciascun box o a ciascuna area, sui soli condòmini che si servono dell’accesso (art. 1123, ult. co., c.c.).

Può aversi, infine, l’ipotesi che il cancello, oltre a servire per l’accesso a posti-macchina di proprietà esclusiva, serva anche a tutti i condòmini per altri usi (transito, trasporto rifiuti etc.). In tal caso per la ripartizione delle spese di automazione del cancello dovrà essere adottata una soluzione equitativa, nel senso di attribuire una ragionevole parte di spesa a carico di tutti i condòmini (con ripartizione in base ai millesimi di proprietà) e l’altra parte a carico dei soli condòmini dei box o posti-macchina (con ripartizione in base alle quote millesimali dei box o posti-macchina): soluzione che deve essere concordata e deliberata contestualmente alla decisione di effettuare l’opera.

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1 Commento

  1. Gradirei conoscere la ripartizione di spesa riguardante l’impermeabilizzazione di un terrazzo privato sotto il quale scorre una strada comunale ed è la prosecuzione dei classici portici dei palazzi antichi della città.

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