Professionisti Spese di condominio: l’inquilino (che non paga) e il proprietario

Professionisti Pubblicato il 9 agosto 2015

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Rapporti di locazione e di usufrutto: se il conduttore non paga gli oneri condominiali può agire solo nei confronti del padrone di casa-locatore salvo la rivalsa di quest’ultimo.

In caso di affitto, nel rapporto tra conduttore e locatore, in tema di spese condominiali non pagate nei confronti del condominio, il debitore è sempre il condòmino locatore, il quale può rivalersi sul conduttore. L’amministratore è, infatti, legittimato ad agire solo nei confronti del proprietario dell’immobile. Gli unici obblighi a carico dell’inquilino sussistono in relazione al rapporto «interno» con il locatore proprietario dell’unità immobiliare in condominio. In particolare, il conduttore è tenuto a rimborsare (salvo patto contrario) al proprietario gli oneri accessori di cui all’articolo 9, L. 392/1978, e cioè:

—        le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore;

—        quelle relative alla fornitura d’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria;

—        quelle relative allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;

—        le spese, infine, relative alla fornitura di altri servizi comuni. Quanto a quest’ultimo punto, bisogna sottolineare che per «altri servizi comuni» bisogna intendere quelli di cui il conduttore abbia il godimento effettivo.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di adempiere, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese, con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore, inoltre, ha il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

L’obbligazione del conduttore di pagare gli oneri accessori è da considerarsi parte integrante della struttura sinallagmatica del contratto, con la conseguenza che il suo inadempimento, se superiore a due mensilità del canone locatizio, dà al locatore il diritto di ottenere la risoluzione del contratto di locazione. In virtù di quanto disposto dalla L. 431/1999 ciò si applica ai cd. contratti agevolati, mentre in quelli cd. liberi le parti possono concordare anche obblighi maggiori o minori a carico del conduttore.

Usufrutto: il rapporto tra usufruttuario e proprietario

La riforma del condominio (L. 220/2012) ha modificato l’articolo 67 disp. att. c.c., introducendo una disciplina completamente opposta alle interpretazioni sinora fornite dalla giurisprudenza in merito alla posizione dell’usufruttuario di fronte al pagamento delle spese condominiali.

Secondo la giurisprudenza, infatti, il pagamento di tutti i contributi condominiali sarebbe spettata al solo nudo proprietario, salvo il diritto di rivalsa nei confronti dell’usufruttuario in relazione alle spese ordinarie.

L’articolo 67 disp. att. c.c., invece, nella sua nuova formulazione — dopo aver chiarito che l’usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni (mentre nelle altre deliberazioni il diritto di voto spetta al nudo proprietario) — prevede espressamente che il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

Ciò significa, quindi, che l’usufruttuario risponde direttamente nei confronti del condominio e non in via indiretta (cioè in caso di azione di rivalsa da parte del nudo proprietario che abbia corrisposto gli oneri condominiali).

Si tratta di una novità importante, in quanto consente al condominio, in caso di mancato pagamento, di rifarsi nei confronti del debitore che ritiene più solvibile.

il nuovo condominio


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