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Sfratto per morosità anche se i canoni vengono pagati parzialmente


> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 agosto 2015



Lo sfratto per morosità è legittimo anche quando il conduttore paga ogni mese solo parte del canone ma complessivamente gli importi ancora dovuti sono molto elevati.

 

Il pagamento parziale dei canoni di locazione non salva il conduttore dallo sfratto per morosità quando le somme che egli complessivamente deve ancora al proprietario sono elevate.

È quanto affermato dalla Cassazione [1] secondo cui lo sfratto per morosità è giustificato e legittimo quando il conduttore, pur non avendo mai interrotto i pagamenti delle mensilità, ha accumulato un debito complessivo molto consistente così attuando un grave inadempimento del contratto di locazione, non più tollerabile. Nel caso di specie il conduttore doveva al proprietario circa 15 mila euro di canoni mensili arretrati.

Il pagamento dei canoni mensili costituisce infatti una prestazione essenziale del contratto e deve essere effettuata nei modi e termini stabiliti, pena l’obbligo di rilascio e riconsegna dell’immobile.

Secondo i giudici a nulla rileva il fatto che il conduttore abbia sempre pagato una minima parte del canone e che per mesi il proprietario abbia tollerato tale irregolarità. Il mancato pagamento di somme elevate costituisce comunque grave inadempimento legittimante lo sfratto.

Inoltre, quest’ultimo è valido anche quando il conduttore sana il proprio debito prima dell’udienza di comparizione; ciò in quanto la valutazione della morosità grave deve essere effettuata rispetto al momento in cui il locatore è stato costretto ad adire il giudice per ottenere il pagamento.

note

[1] Cass. sent. n. 21156/2013.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 18 giugno – 17 settembre 2013, n. 21156

Presidente Russo – Relatore Armano

Svolgimento del processo

C.B. , proprietario di un immobile condotto in locazione ad uso bar dalla s.n.c. Luna, per un canone locativo mensile di Euro 1.544,72, intimava alla conduttrice lo sfratto per morosità in relazione alla mancata corresponsione di canoni per l’ammontare complessivo di Euro 15 561,68. L’intimata versava la predetta somma prima dell’udienza di prima comparizione. Il Tribunale di Genova rigettava la domanda di risoluzione per grave inadempimento della convenuta e dichiarava interamente compensate fra le parti le spese di lite. La Corte di Appello di Genova, con sentenza depositata il 17-10-2006, a modifica della decisione di primo grado,ha dichiarato risolto per morosità il contratto di locazione. Propone ricorso la società Luna con un motivo. Resiste C.B. e propone ricorso incidentale condizionato.

Motivi della decisione

  1. Con l’unico motivo si denunzia violazione dell’art. 1455 c.c. e vizio di motivazione ex art. 360 n. 3 e 5 c.p.c.. La ricorrente deduce che la Corte di merito erroneamente ha ritenuto la gravità dell’inadempimento senza considerare che il conduttore non aveva mai sospeso il pagamento del canone, che la morosità era stata sanata prima dell’udienza di comparizione, che per tutta la durata del rapporto il locatore aveva tollerato irregolarità nel pagamento. 2. Il motivo è infondato. Il ricorrente denunzia la violazione di legge,ma in sostanza censura l’accertamento della Corte di merito sulla gravità dell’adempimento. Infatti neanche nel quesito di diritto sono indicate specifiche violazioni dell’art. 1455 c.c., ma l’intera formulazione è attinente alla valutazione di merito della Corte che ha ritenuto grave l’inadempimento. 3. La Corte di Appello ha ritenuto che l’inadempimento doveva ritenersi obiettivamente grave, avendo la conduttrice pacificamente accumulato una morosità complessiva di Euro 15.561,68, e conseguendo il giudizio di gravità sia al valore assoluto del coacervo dei canoni non versati, sia al loro raffronto con l’ammontare dell’ultimo canone mensile (Euro 1544,72) che avrebbe dovuto essere all’epoca corrisposto (parametro significativo per valutare l’entità dell’inadempienza), raffronto dal quale emerge che l’ammontare complessivo della morosità era giunta a superare dieci mensilità di canone. È pur vero,che non vi fu mai una totale interruzione nella corresponsione dei canoni, ma ad opinione della Corte ciò non può rendere di scarsa importanza un inadempimento di tale entità, trattandosi di circostanza al contrario evidenziante che detto inadempimento si protrasse per un periodo ben superiore a dieci mesi, avendo la conduttrice perseverato per lungo tempo nel corrispondere canoni inferiori al dovuto. 4. Si osserva che la Corte di merito in tale valutazione,logica e non contraddittoria, si è attenuta ai principi affermati dalla giurisprudenza dei legittimità secondo cui in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell’inadempimento – riservata al giudice di merito – deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti. Sentenza n. 24460 del 18/11/2005. 5. Infatti l’aver pagato in ritardo e parzialmente il canone di locazione per lungo tempo, fino a giungere al mancato pagamento dell’importo di Euro 15.561,68, pari a circa dieci mensilità del canone, è prova del mancato adempimento per lungo tempo dell’obbligazione primaria del conduttore, che è quella di pagare regolarmente il canone nella misura pattuita. 6. La circostanza che il locatore abbia tollerato nel tempo tale inadempienza non prova che sia intervenuto un accordo fra le parti sulla possibilità di pagare il canone in ritardo ed in misura ridotta. La circostanza che dopo la notifica dell’atto di intimazione per morosità la conduttrice abbia pagato tutti i canoni dovuti non incide sulla valutazione della gravità dell’inadempimento che deve effettuarsi rispetto al momento in cui il locatore è costretto ad adire il giudice per ottenere il pagamento. Il ricorso incidentale è assorbito. Le spese del giudizio seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte,riuniti i ricorsi, rigetta il principale e dichiara assorbito l’incidentale condizionato. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali liquidate in Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per spese, oltre accessori come per legge.

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