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Lo sai che? Affitto in nero: più vantaggi per l’inquilino che per il locatore

Lo sai che? Pubblicato il 10 agosto 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 10 agosto 2015

Locazione, contratto verbale e accordo sottobanco col padrone di casa: la nullità dell’affitto mira a proteggere solo il conduttore; solo quest’ultimo può rivolgersi al giudice e far ratificare l’atto oppure lasciare le cose come stanno.

Che il contratto di affitto stipulato in forma orale, ossia senza alcun atto scritto, si risolva, almeno nell’immediatezza, in un vantaggio per il locatore è inutile sottolinearlo. E questo perché, come è facile intuire, la locazione non viene dichiarata al fisco. Ma, in verità, il padrone di casa che ragiona così ha poco di che stare tranquillo e, anzi, l’evasione commessa potrebbe costargli cara per svariate ragioni, non necessariamente collegate ad eventuali controlli dell’Agenzia delle Entrate.

Innanzitutto, il contratto di affitto in nero non consente, in caso di mancato pagamento del canone da parte del conduttore, la procedura ordinaria di sfratto, certamente più celere ed economica rispetto ad una causa ordinaria. Tale procedimento è, infatti, riservato solo al caso di contratti di locazione scritti e regolarmente registrati.

Dunque, se già si considerano i lunghi tempi dell’esecuzione forzata, tramite l’ufficiale giudiziario, per dare esecuzione a un ordine di sfratto, si può immaginare quanti anni dovrà attendere il locatore prima di poter mandare via l’inquilino in nero”. Col rischio, ovviamente, che tutto il vantaggio accumulato in termini di “risparmio fiscale” venga azzerato completamente e, anzi, raddoppiato dalle perdite per la mancata disponibilità dell’immobile.

Il secondo aspetto interessante viene fornito da una interessantissima sentenza del Tribunale di Verona [1]. In sintesi il giudice veneto afferma un principio “nuovo” in giurisprudenza: è vero che il contratto di locazione, per essere valido, deve essere redatto necessariamente in forma scritta [2], ma è anche vero che tale nullità può essere fatta valere, davanti al giudice, solo dall’inquilino e non dal locatore che, verosimilmente (come nella maggior parte dei casi) è stato proprio l’artefice di tale difetto di forma. Il che, in buona sostanza, significa che non si può prima spingere la controparte a firmare un contratto invalido (e, anzi, illecito fiscalmente) e poi dolersene davanti al giudice.

In termini tecnici, questo concetto viene espresso con la definizione di nullità relativa: la locazione “in nero”, ossia orale, non è affetta da nullità assoluta, ma “relativa”, ossia può essere fatta valere solo dal soggetto contrattualmente più debole, ossia l’inquilino (a riguardo si parla anche di nullità di protezione), in modo da preservarne la posizione e gli interessi.

Il locatore – si legge nella sentenza in commento – non è legittimato a fare valere la nullità del contratto di locazione per difetto di forma a meno che non dimostri (caso piuttosto raro e improbabile) che la forma verbale sia stata voluta per venire incontro a un interesse specifico del conduttore.

Il vantaggio per l’inquilino

Ma dov’è il vantaggio per l’inquilino, derivante da questa situazione, di cui si accennava in apertura? È presto detto. Il conduttore può valersi di una specifica azione, prevista dalla legge sulla locazione a uso abitativo [3], che gli consente di ricondurre “a legalità” il rapporto di affitto “di fatto”. In termini pratici egli può rivolgersi al giudice e chiedere la trasformazione dell’affitto in un contratto regolare, con una durata e un canone previsto dalla legge. Un canone, cioè, che potrebbe essere di gran lunga inferiore a quello imposto dal padrone di casa, con restituzione di quanto già pagato al locatore.

In sintesi: il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in forma verbale è colpito da una nullità relativa prevista nell’esclusivo interesse del conduttore, una nullità che solo il conduttore può eccepire e azionare, richiedendo al giudice anche la restituzione di quanto semmai indebitamente versato.

Il conduttore, in buona sostanza, è il titolare dell’interesse che la legge intende principalmente proteggere, talché è giusto che sia lui a scegliere tra:

– fare valere la nullità e recuperare il contratto, convalidandolo per come appena detto e trasformandolo in un contratto “regolare”

– oppure lasciare le cose come stanno senza essere soggetto alle iniziative demolitorie del padrone di casa.

Se invece si riconoscesse al padrone di casa la possibilità di far valere la nullità del contratto si accorderebbe a quest’ultimo un ulteriore vantaggio (oltre alla già acquisita evasione fiscale): potrebbe agire per occupazione abusiva, ossia senza titolo, chiedendo finanche il risarcimento del danno.

note

[1] Trib. Verona, sent. n. 1706 del 19.06.2015.

[2] Art. 1, comma 4 della legge 431/98.

[3] Art. 13 L. 431/1998.

Autore immagine: 123rf com


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