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Nessun posto auto alla mansarda senza concessione o sanatoria

6 novembre 2015


Nessun posto auto alla mansarda senza concessione o sanatoria

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 novembre 2015



Condominio, l’immobile abusivo, privo delle autorizzazioni, non ha diritto al posto auto perché altera lo standard urbanistico.

La realizzazione di un’unità abitativa in condominio in assenza di concessione o sanatoria, alla quale sia destinato l’uso del posto auto, altera lo standard urbanistico degli spazi destinati ad uso parcheggio, stabilito dalla legge [1] la quale prevede un vincolo di destinazione obbligatorio tra spazi destinati a parcheggio e cubatura totale dell’edificio. È quanto precisato dalla Cassazione [2].

Il diritto d’uso del posto auto scoperto spetta a condizione dell’acquisto di un’unità abitativa purché in regola sotto l’aspetto urbanistico. L’immobile abusivo, invece, andrebbe ad eludere il vincolo pubblicistico di servizio intercorrente tra il fabbricato e l’area destinata a parcheggio, che resterebbe collegato ad un’unità abitativa precaria, con danno alle regioni di diritto degli acquirenti.

note

[1] Art. 41 – sexies, l. n. 1150/1942.

[2] Cass. sent. n. 4733/15 del 10.03.2015.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 16 dicembre 2014 – 10 marzo 2015, n. 4733
Presidente Mazzacane – Relatore Picaroni

Ritenuto in fatto

1. – È impugnata la sentenza della Corte d’appello di Roma, depositata il 21 marzo 2012, che, in riforma della sentenza del Tribunale di Roma, ha rigettato la domanda proposta da D.S. e D.F.M. nei confronti di F.A. e Z.M. .
1.1. – Nel 1992 i coniugi D. – D.F. avevano agito per la declaratoria di nullità del contratto stipulato in data 28 novembre 1991, avente ad oggetto la compravendita dell’immobile sito in (OMISSIS) , nella parte in cui non prevedeva il trasferimento del diritto di uso del posto auto scoperto, distinto con il n. 10 dello spazio condominiale, e della proprietà del vano sottotetto, con conseguente riconoscimento della titolarità dei diritti indicati, previo pagamento della integrazione del prezzo, e condanna dei convenuti al rilascio e al risarcimento dei danni.
1.2. – Il Tribunale aveva riconosciuto il diritto reale d’uso sul posto auto in favore degli attori e ordinato il rilascio, dichiarando equivalente l’importo dovuto dagli attori a titolo di integrazione del prezzo della compravendita con il danno subito, e aveva rigettato ogni altra domanda.
2. – La Corte d’appello, adita in via principale dai coniugi F. – Z. , e in via incidentale dai coniugi D. – D.P. , accoglieva il gravame principale e, per l’effetto, rigettava la domanda attorea.
2.1. – Osservava la Corte distrettuale che l’art. 41-sexles della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967, esige che le costruzioni successive al 1 settembre 1967 siano dotate di parcheggi, ma non regola il diritto d’uso dei posti auto né pone vincoli alla libera cedibilità di tale diritto. Successivamente, l’art. 26 della legge n. 47 del 1985 ha stabilito che gli spazi di cui al citato art. 18 costituiscono pertinenza, richiamando l’art. 818 cod. civ., con la conseguenza che detti spazi possono formare oggetto di alienazione separatamente dall’unità immobiliare.
Nel caso di specie, si verteva in ipotesi di parcheggi soggetti al vincolo pubblicistico di destinazione, che determina un diritto reale d’uso in favore dei condomini ed un vincolo pertinenziale ex lege, che non ne escludeva l’alienabilità separata dall’unità immobiliare.
Ciò posto, i coniugi F. – Z. legittimamente avevano venduto ai coniugi D. – D.F. l’appartamento, ma non il diritto all’uso del parcheggio, che avevano riservato alla mansarda, nella quale abitavano.
2.2. – La Corte distrettuale rigettava l’appello incidentale, con il quale i coniugi D. – D.F. avevano riproposto la domanda di riconoscimento della proprietà del vano sottotetto, adibito abusivamente a mansarda, sul presupposto che lo stesso costituisse pertinenza dell’appartamento.
Osservava in proposito la stessa Corte che il vano non era stato menzionato nel contratto di compravendita e che non risultava in alcun modo che tra l’appartamento oggetto del contratto e il predetto vano si fosse costituito l’asserito vincolo pertinenziale, mentre risultavano irrilevanti lo stato di abusivismo e la mancanza di licenza di abitabilità.
3. – Per la cassazione della sentenza d’appello hanno proposto ricorso i D.S. e D.F.M. , sulla base di un motivo; hanno resistito con controricorso F.A. e Z.M. .
All’udienza del 17 giugno 2014 la causa era rinviata a nuovo ruolo per il rinnovo del’avviso d’udienza ai controricorrenti, e quindi fissata per l’odierna udienza.
La parte ricorrente Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Considerato in diritto

1. – Il ricorso è fondato.
1.1. – Con l’unico motivo è dedotta violazione dell’art. 41-sexies legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967.
Si assume che la realizzazione di una unità abitativa in assenza di concessione e di sanatoria, nella specie il vano sottotetto o mansarda, alla quale era stato destinato dai coniugi F. – Z. l’uso del posto auto avrebbe alterato lo standard urbanistico degli spazi destinati ad uso parcheggio, stabilito dall’art. 41-sexxes.
Il vincolo pubblicistico di servizio tra il fabbricato e l’area destinata a parcheggio risulterebbe eluso dal contratto di compravendita inter partes, in forza del quale il vincolo permarrebbe in quanto collegato ad una unità abitativa abusiva, in quanto tale precaria, potendo essere oggetto di demolizione ovvero riduzione in pristino.
2. – La doglianza è fondata.
2.1. – La fattispecie in esame è regolataratione temporis, dall’art. 41-sexies della legge n. 1152 del 1942, che pone un vincolo di destinazione obbligatorio tra spazi destinati a parcheggio e cubatura totale dell’edificio, e determina perciò il sorgere di un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini (ex plurimls, Cass., sez. 2^, sentenze n. 21003 del 2008; n. 15509 del 2011; n. 28950 del 2011; n. 1214 del 2012).
2.2. – La Corte d’appello, dopo aver accertato che il contratto di compravendita non aveva trasferito la proprietà del posto auto unitamente a quella dell’appartamento, ha ritenuto che i venditori potessero legittimamente non trasferire il diritto reale d’uso del posto auto, stante la riserva dello stesso all’unità abitativa realizzata ex post nel locale mansarda. Ma la stessa Corte d’appello ha riconosciuto che si trattava di unità immobiliare abusiva, così acclarando l’avvenuta alterazione del rapporto tra superficie di parcheggio e metri cubi di costruzione, in danno del diritto degli acquirenti dell’appartamento a fruire del posto auto, sotto forma di diritto reale d’uso.
Il vincolo di destinazione, imposto dalla normativa speciale richiamata, risulta nella specie eluso mediante l’alterazione del precedente standard urbanistico, attuata con la realizzazione ex post di una unità immobiliare abusiva.
2.3. – La sentenza impugnata deve quindi essere cassata e il giudice del rinvio, individuato in dispositivo, procederà all’applicazione del principio di diritto secondo cui costituisce violazione dell’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942 l’alterazione del rapporto tra superficie di parcheggio e metri cubi di costruzione che si produce attraverso la realizzazione ex post di unità immobiliari abusive.
3. – Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese di lite del giudizio di cassazione.
Non sussistono i presupposti di cui all’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa e rinvia ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, anche per le spese del presente giudizio.
Si da atto della non sussistenza dei i presupposti di cui all’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002.


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