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Lo sai che? Acquisto di immobile con difetti: denuncia contro il costruttore

Lo sai che? Pubblicato il 20 agosto 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 20 agosto 2015

Garanzia del costruttore per dieci anni, azione non solo nei confronti del venditore, purché la denuncia sia inviata entro un anno e si tratti di gravi difetti strutturali.

Se hai comprato, da un privato, un immobile che presenta dei gravi difetti di costruzione, puoi fare causa non solo al tuo venditore, ma anche al costruttore dell’edificio, benché tu non abbia acquistato direttamente da questi. Infatti, il codice civile [1] concede, per dieci anni dal completamento dell’opera, il diritto di agire in via giudiziaria tanto al primo acquirente dell’immobile, quanto ai successivi, i quali potranno rivalersi direttamente nei confronti del costruttore originario dello stabile e non necessariamente nei confronti del precedente proprietario.

L’unica condizione a cui viene subordinata questa garanzia decennale è di inviare la denuncia dei vizi entro 1 anno dalla loro scoperta (la “scoperta” si intende riferita alle cause del vizio e non agli effetti: per esempio, il termine non decorre dalla comparsa delle infiltrazioni, ma dalla perizia che stabilisca che esse sono dovute a un vizio strutturale dell’edificio).

Il concetto è stato più volte chiarito dalla giurisprudenza della Cassazione [2].

Questo tipo di azione viene riconosciuta non in presenza di qualsiasi difetto, ma solo per quelli più gravi: si tratta, cioè, di quei difetti che incidono profondamente sugli elementi essenziali dell’opera e che influiscono sulla durata, solidità e stabilità della costruzione, compromettendone la conservazione.

La responsabilità del costruttore scatta anche se questo faccia redigere il progetto, nomini tecnici con funzioni di progettista delle opere architettoniche, delle strutture e degli impianti, nomini il direttore dei lavori e pattuisca con un’impresa esecutrice l’obbligo di eseguire l’opera come descritta nel capitolato speciale. Tutto ciò non vale a scaricare la “colpa” su altri.

note

[1] Art. 1669 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 467/14.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 8 ottobre 2013 – 13 gennaio 2014, n. 467
Presidente Goldoni – Relatore D’Ascola

Svolgimento del processo

1) Nel 2001 gli odierni ricorrenti hanno agito nei confronti della Cooperativa Edificatrice L’Eguaglianza di Trenno a r.l., chiedendo il risarcimento dei danni subiti a causa della presenza di gravi difetti nelle pavimentazioni degli appartamenti che essi avevano acquistato dalla convenuta, la quale ne aveva commissionato la costruzione alla CEAMM scarl, che a sua volta l’aveva commissionata alla Comes edilizia srl.
Il tribunale di Milano ha accolto la domanda, qualificando l’azione ex art. 1669 c.c., esercitabile non solo contro l’appaltatore ma anche contro il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la sua responsabilità.
La sentenza impugnata riferisce che la Cooperativa ha appellato la prima decisione negando la propria responsabilità, perché dagli elementi indicati dal primo giudice non risultava che la CEAMM fosse stata una mera esecutrice, priva di autonomia tecnica operativa e amministrativa.
Questa censura è stata accolta e la domanda degli acquirenti respinta con sentenza 12 giugno 2007.
I ricorrenti hanno svolto quattro motivi di ricorso, notificato il 31 ottobre 2007, resistito da controricorso, quest’ultimo illustrato da memoria.

Motivi della decisione

2) Il ricorso espone due motivi che vertono sull’applicazione dell’art. 1669 cod. civ. e due di natura processuale, relativi alla tempestività della deduzione della qualità di venditore – costruttore della Cooperativa.
Le questioni esposte circa questo secondo aspetto (pag. 4 della parte motiva della sentenza) non fondano tuttavia una ratio decidendi nel senso della inammissibilità della domanda, ma sono usate argomentativamente per dire che “del resto” gli stessi attori hanno qualificato soltanto come venditrice la Cooperativa, dando atto che essa aveva commissionato l’opera ad altre imprese.
A tal fine la Corte di appello ha aggiunto che nel giudizio di primo grado tardivamente i ricorrenti avrebbero parlato della gestione diretta da parte della Cooperativa e che solo in memoria di replica avrebbero indicato circostanze relative alla responsabilità del venditore.
La sentenza precisa poi, significativamente, che l’assunto è comunque infondato, perché circostanze quali la nomina di progettisti e direttori dei lavori sarebbero irrilevanti allo scopo voluto.
3) Il primo motivo di ricorso censura fondatamente questa lettura della responsabilità del committente-venditore.
Sotto la rubrica “insufficienza e illogicità della motivazione della sentenza in punto applicazione dell’art. 1669 c.c.”, parte ricorrente svolge una censura riconducibile inequivocabilmente (cfr Su 17931/13) all’art. 360 n. 3 c.p.c., in quanto consiste nella denuncia di falsa applicazione di legge.
Lo si evince dalla tessitura del motivo, tutto rivolto a contestare la visione dell’art. 1669 esposta in sentenza e dalla formulazione del quesito di diritto conclusivo.
Quest’ultimo interpella la Corte di legittimità affinché dica se il committente venditore assume le responsabilità ex art. 1669 c.c. qualora faccia redigere il progetto, nomini tecnici con funzioni di progettista delle opere architettoniche, delle strutture e degli impianti, nomini il direttore dei lavori e pattuisca con l’impresa esecutrice l’obbligo di eseguire l’opera come descritta nel capitolato speciale, nella Descrizione dei lavori e negli elaborati grafici di progetto. La censura coglie nel segno.
3.1) La Cooperativa aveva criticato la sentenza di primo grado (cfr. sentenza impugnata pag. 3, in principio) perché aveva affermato la di lei responsabilità, sebbene dalla sentenza stessa non risultasse che la impresa appaltatrice “fosse stata una mera esecutrice dell’opera, priva di autonomia tecnica, amministrativa ed operativa”.
Questa doglianza è stata ritenuta fondata dalla Corte di appello, la quale, dopo avere citato alcuni precedenti di segno diverso, in cui la responsabilità del venditore è ammessa anche solo in caso in cui abbia impartito direttive o esercitato la sorveglianza sull’impresa esecutrice, è pervenuta ad abbracciare la tesi radicale dell’appellante Cooperativa.
Lo ha fatto, come si legge da pag. 4 in fine a pag. 5, laddove nel tirare le fila di una motivazione intrinsecamente contraddittoria, ha finito con l’affermare che il venditore risponde solo quando abbia ridotto l’appaltatore a mero nudus ministeri ha citato Cass. 3092/87.
Questa sentenza, che è così massimata: “In materia di appalto, la funzione direttiva eventualmente riservata al committente riduce ma non annulla l’autonomia dell’appaltatore – che è un connotato tipico del contratto di appalto -, non potendo trasformare lo stesso in un passivo strumento nelle mani del committente o del direttore dei lavori da questi nominato; a meno che l’appaltatore non sia tenuto per contratto ad eseguire il progetto predisposto e le istruzioni ricevute senza alcuna possibilità di iniziativa e di vaglio critico dell’uno e delle altre, nel qual caso, la sua funzione si riduce a quella di un nudus minister. Pertanto, fuori di quest’ultima ipotesi, l’appaltatore, anche quando sia chiamato a realizzare un progetto altrui sotto il controllo e la vigilanza di un tecnico indicato dal committente, conserva, sia pure in parte, la sua autonomia, essendo egli comunque tenuto a seguire nell’esecuzione dell’opera le regole dell’arte e ad assicurare un risultato tecnico conforme alle esigenze del committente“, non è pertinente al caso in esame.
Essa infatti è volta a individuare la possibilità di escludere la responsabilità dell’appaltatore ex art. 1669 e affermare una corrispondente esclusiva responsabilità del committente, ma non vale quindi a configurare le ipotesi di corresponsabilità tra appaltatore e altri soggetti, come il costruttore venditore.
3.2) È pur vero che nel frastagliato quadro giurisprudenziale in materia si rinvengono sentenze che hanno ripetuto che il committente risponde ex art. 1669 e. e. qualora abbia provveduto alla costruzione dell’immobile con propria gestione diretta, ovvero sorvegliando personalmente l’esecuzione dell’opera, si da rendere l’appaltatore un mero esecutore dei suoi ordini (cfr Cass., I sezione, 13158/02).
Il Collegio respinge questa nozione e ritiene preferibile l’orientamento contrario.
Esso muove dalla premessa (felicemente sintetizzata da Cass. 2^ sez., 4622/02, v. anche Cass. 8109/97) che: “La denuncia di gravi difetti di costruzione, oltre che dal committente e suoi aventi causa, può essere fatta anche dagli acquirenti dell’immobile, in base al principio che le disposizioni di cui all’art. 1669 cod. civ. mirano a disciplinare le conseguenze dannose di quei difetti che incidono profondamente sugli elementi essenziali dell’opera e che influiscono sulla durata e solidità della stessa, compromettendone la conservazione e configurano, quindi, una responsabilità extracontrattuale, sancita per ragioni e finalità di interesse generale, con la conseguenza che la relativa azione, nonostante la collocazione della norma tra quelle in materia di appalto, è data non solo al committente e suoi aventi causa nei confronti dell’appaltatore, ma anche all’acquirente nei confronti del costruttore venditore“.
Perviene poi all’affermazione che il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell’opera non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche nell’ipotesi in cui la realizzazione dell’opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale, in quanto il venditore abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell’altrui attività, sicché anche in tali casi la costruzione dell’opera è a lui riferibile (Cass. 567/05; 2238/12).
Giunge infine a sancire condivisibilmente che l’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall’art. 1669 cod. civ., può’ essere esercitata anche dall’acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all’appaltatore esecutore dell’opera, gravando sul medesimo venditore l’onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o di controllo sull’impresa appaltatrice, così da superare la presunzione di addebitabilità dell’evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva (Cass. 9370/13).
3.2.1) Questa linea ermeneutica è coerente con la teoria che ha ricondotto l’art. 1669 c.c. nell’alveo della responsabilità extracontrattuale, al fine di consentire ai danneggiati da gravi difetti (rovina) dell’edificio, una tutela non minore, ma anzi, come vuole il legislatore, rafforzata rispetto a quella che sarebbe loro offerta dall’art. 2043 c.c..
Se così non fosse, i danneggiati si troverebbero paradossalmente preclusa la strada risarcitoria generica proprio da una norma che è stata invece dettata per ampliare gli spazi di tutela. E ciò avverrebbe anche con riguardo alla limitazione di responsabilità che la sentenza impugnata ha qui sancito in favore dei coautori della lesione, quale è il committente venditore che abbia avuto una qualche ingerenza, sorveglianza o influenza nella realizzazione dell’opera, come può avvenire, esemplificativamente, quando egli nomini il direttore dei lavori o designi il progettista dalla cui negligenza dipenda, sia pure in concorso con l’appaltatore, il vizio lamentato.
Ne consegue l’applicazione dei principi ordinari in tema di responsabilità aquiliana circa i presupposti per individuare il concorso del venditore, con i riflessi probatori accennati dalla più recente pronuncia dianzi citata.
4) La sentenza impugnata si è discostata da questo insegnamento, che dovrà essere applicato in sede di rinvio.
Esso comporta l’assorbimento del terzo e quarto motivo di ricorso, relativi alla ritualità della introduzione in giudizio di allegazioni e documenti volti a dimostrare la configurabilità della responsabilità del venditore, giacché il tema dovrà essere completamente ripensato dalla Corte di appello alla luce dei criteri che governano il concorso di responsabilità ex art. 1669 tra venditore e appaltatore nei confronti dell’acquirente.
5) È invece da respingere il secondo motivo, che mira ad affermare che in ogni caso “sussiste la responsabilità ex art. 1669 c.c. in capo a Cooperativa edilizia che, come tale, abbia promesso di costruire e assegnare ai propri soci unità abitative, sebbene la costruzione delle stesse avvenga tramite appalto”. Con questo quesito di diritto (formulato ex art. 366 bis c.p.c., applicabile ratione temporis) la ricorrente propone una lettura ancor più radicale della responsabilità del venditore, che non tiene conto dei presupposti (riferibilita dell’opera al venditore in forza di poteri di ingerenza o controllo ad esso attribuibili) che si ritengono necessari.
Nel corpo del motivo vengono invero svolte argomentazioni in linea con la tesi fatta propria dal Collegio, ma esse non trovano congruo riflesso nel quesito, sicché la censura, per come sintetizzata, non può essere meritevole di accoglimento. La sentenza impugnata va quindi cassata e la cognizione rimessa ad altra sezione della Corte di appello di Milano per il riesame dell’appello alla luce dei principi fissati supra, al par. (spe. al p.3.2.1), anche mediante richiamo ai precedenti citati. Liquiderà anche le spese di questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso; rigetta il secondo;
dichiara assorbiti gli altri.
Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Milano, che provvederà anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.


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