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Lo sai che? Quando il locatore può ottenere il rilascio dell’immobile

Lo sai che? Pubblicato il 23 agosto 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 23 agosto 2015

L’appartamento torna al padrone di casa se serve per destinarlo a fini propri e della propria famiglia.

 

Volgarmente, viene chiamata “Locazione 4+4” proprio per questa ragione: sebbene la legge preveda una durata minima di 8 anni, dopo i primi 4 anni il padrone di casa eccezionalmente può disdettare il contratto solo per alcuni specifici motivi. Tra questi vi è la necessità di destinare l’immobile a esigenze proprie o della propria famiglia (si pensi al figlio che si sposa e necessita di un tetto dove vivere). Ma se il locatore recede dal contratto fornendo tale motivazione e, dopo aver costretto l’inquilino ad andarsene, poi, non usufruisce dell’appartamento, è tenuto a risarcire a quest’ultimo per i danni subiti a causa del recesso anticipato.

Lo dice espressamente la legge e lo ripete, da sempre, la Cassazione [1].

Il locatore che nel termine di 90 giorni dall’avvenuta consegna dell’immobile, non abbia adibito, senza giustificato motivo, l’immobile ad abitazione propria, del coniuge, dei genitori e dei figli, è tenuto al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati dal conduttore ed, inoltre, al risarcimento del danno in misura non inferiore a 48 mensilità.

note

[1] Cass. sent. n. 1992/14.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 10 dicembre 2013 – 29 gennaio 2014, n. 1992
Presidente Finocchiaro – Relatore Stalla

Svolgimento del processo

Con ricorso depositato il 15 ottobre 2001, F.M. conduttore di locali abitativi in proprietà di P.O. fino al 27 agosto 97, data di rilascio coattivo dei medesimi per asserita necessità abitativa del P. medesimo – chiedeva che quest’ultimo venisse condannato ex art. 3, 4^ co., L. 21 febbraio ’89 n.61 di conv. del DL 30 dicembre ’88 n. 551, al pagamento di somma pari a 48 mensilità di canone (oltre al rimborso delle spese di trasloco); ciò perché l’immobile da lui rilasciato non era stato adibito, nei 90 giorni di legge né successivamente, ad abitazione del locatore, contrariamente all’intendimento da questi dichiarato a sostegno dell’istanza di riconsegna.
Nella opposizione del P. , interveniva la sentenza n. 2084 del 26 settembre 2005 con la quale il tribunale di Bari respingeva la domanda del F. e compensava le spese di lite; osservava il tribunale che l’articolo 3, 4^ co. cit. era stato abrogato dall’articolo 14, terzo comma, legge 9 dicembre ’98 n. 431; e che l’efficacia ultrattiva della norma abrogata (così come prevista dal quinto comma dell’articolo 14 in oggetto) non poteva nella specie operare, atteso che né il contratto di locazione in oggetto né il giudizio erano in corso alla data di entrata in vigore della norma abrogatrice.
Interposto gravame dal F. , interveniva la sentenza n. 244 dell’11 maggio 2009 con la quale la corte di appello di Bari, in accoglimento dell’appello, condannava il P. , ex art. 3, 4^ co. L. 61/89, al pagamento della somma di Euro 12.717,23 oltre accessori e spese del doppio grado. Rilevava la corte territoriale che: – la norma abrogatrice non aveva effetto retroattivo; – essa doveva ritenersi applicabile, oltre che ai contratti ancora in corso anche, ed a fortiori, a quelli già esauritisi prima della sua entrata in vigore; – il F. era nella specie titolare di un diritto già acquisito che trovava limite soltanto nel termine di prescrizione (anche ad evitare vuoti normativi comportanti un difetto di tutela di rapporti giuridici identici a quelli per i quali la legge abrogativa aveva disposto l’applicazione della normativa previgente).
Avverso tale sentenza il P. propone ricorso per cassazione notificato anche al curatore del fallimento del F. , dichiarato il 14 luglio 2008 – sulla base di due motivi; resiste con controricorso il F. che ha depositato anche memoria ex art. 378 cod.proc.civ..

Motivi della decisione

Il secondo motivo di ricorso – il cui accoglimento determina l’assorbimento del primo, incentrato sulla mancata interruzione del processo a seguito del fallimento del F. – è fondato.
Con esso il P. deduce violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex articolo 360, 1^ co., n. 3) cpc con riferimento all’art. 14 co. 5 l. 431/98 cit., dal momento che – come già correttamente affermato dal tribunale ed inopinatamente disatteso dalla corte di appello – la norma invocata dal F. (art. 3 4^ co. L. 61/89 di conv. del di 551/88 cit.) a sostegno della propria pretesa era stata abrogata con l’entrata in vigore (30 dicembre 98) dell’articolo 14, 3^ co. L. 431/98. In tale momento non poteva ritenersi applicabile la disposizione di ultrattività di cui al quinto comma dell’art. 14 cit., dal momento che: – il contratto di locazione era già cessato (riconsegna coattiva dei locali 27 agosto 97); – il giudizio non era ancora stato proposto (in quanto introdotto soltanto il 15 ottobre 2001).
Il F. ha agito in giudizio per far valere il disposto di cui all’art. 3 4^ co. l. 61/89 di conv. del dl 551/88 cit., il quale stabiliva quanto segue: “Il locatore che, nel termine di 90 giorni dall’avvenuta consegna, non abbia adibito, senza giustificato motivo, l’immobile ad abitazione propria, del coniuge, dei genitori o dei figli, è tenuto al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati dal conduttore e al risarcimento del danno, in misura non inferiore a 48 mensilità del canone, determinato ai sensi degli articoli da 12 a 24 della legge 21 luglio 1978, n. 392 (…)“.
Poiché questa disposizione è stata espressamente abrogata dall’art. 14.3 l. 431/98, entrata in vigore il 30 dicembre 98, deve affermarsi – in sintonia con quanto ritenuto dal tribunale – che il F. abbia dedotto in giudizio la tutela di un diritto soggettivo che l’ordinamento non reputava più tale.
È vero che la norma abrogativa conteneva una clausola di ultrattività, in forza della quale (art. 14 cit., co. 5^): “Ai contratti per la loro intera durata ed ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della presente legge continuano ad, applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima di tale data“, ma la perdurante vigenza della norma abrogata veniva in tal maniera ancorata al riscontro di due presupposti alternativi, insiti nel fatto che – al momento dell’abrogazione – il contratto di locazione fosse ancora in corso, ovvero che fosse già pendente il relativo giudizio.
Nessuno di tali presupposti è dato qui riscontrare, atteso che – come è pacifico – al momento dell’abrogazione il contratto di locazione con il F. era da tempo cessato; mentre il giudizio volto all’ottenimento della somma in questione sarebbe stato proposto quasi tre anni dopo.
Ciò appare sufficiente ad escludere che la norma abrogata possa estensivamente sortire effetto anche con riferimento ai contratti già completamente esauritisi al momento della sua abrogazione, dal momento che tale evenienza urta – in primo luogo – con la lettera della norma, la quale fa salva la perdurante applicabilità della disposizione abrogata solo se il rapporto locativo sia ancora in essere, non anche se esso sia esaurito. La chiara opzione legislativa, insuscettibile di essere applicata oltre i casi da essa previsti, deriva da una scelta discrezionale ed insindacabile di politica legislativa – anche in ragione della natura sostanzialmente sanzionatoria rivestita dalla norma abrogata nei confronti di una delle parti del rapporto – in forza della quale il venir meno dell’effetto abrogativo trova giustificazione solo con riguardo a rapporti locativi ancora in essere; ovvero anche a rapporti già cessati, ma a condizione, in quest’ultimo caso, che sia pendente il giudizio.
Con riguardo alla prima ipotesi di esenzione (rapporti locativi fino alla loro intera durata), la scelta legislativa è stata evidentemente quella di preservare gli effetti della norma abrogata in funzione di deterrenza, nei contratti abitativi in corso, dell’utilizzo strumentale da parte del locatore dell’istanza di rilascio per uso proprio. Con riguardo alla seconda ipotesi di esenzione (giudizi in corso), la scelta è derivata dall’esigenza di non incidere sul rapporto sub iudice con interventi normativi sopravvenuti.
In tale contesto – che non è propriamente di retroattività della norma abrogativa, avente di per sé effetto immediato, quanto di ultrattività della norma abrogata limitatamente a particolari fattispecie – non pare esatto quanto affermato dalla corte di appello, secondo cui il riferimento del quinto comma dell’articolo 14 l. 431/98 ai contratti in corso e “per la loro intera durata” andrebbe inteso nel senso che “a maggior ragione” la norma abrogata dovrebbe applicarsi ai rapporti già cessati prima della sua entrata in vigore; dal momento che in tal maniera si verrebbero ad accomunare fattispecie diverse e suscettibili di fondare diverse scelte normative.
Né potrebbe sostenersi l’argomento per cui se davvero la norma abrogativa avesse voluto travolgere anche i rapporti esauriti, certo avrebbe fatto espressa menzione della relativa decadenza; dal momento che nella specie non di decadenza si tratta, ma del venir meno di un presupposto sostanziale del diritto che in tanto il legislatore ha ritenuto tutelabile, in quanto riconducibile ad un rapporto ancora negozialmente o processualmente aperto.
Nessun argomento a favore della tesi del F. potrebbe poi trarsi dalla sentenza di questa corte 14 maggio 2003 n. 7376 da lui citata, trattandosi di pronuncia relativa ad una fattispecie diversa dalla presente, nella quale la norma abrogativa era intervenuta in pendenza di giudizio.
Ne segue l’accoglimento del ricorso e – sussistendo i presupposti per la pronuncia nel merito attesa la incontrovertibilità dei fatti e la non necessità di ulteriori indagini ex art. 384 cod.proc.civ. – la reiezione della domanda proposta dal F. .
Questi dovrà essere condannato al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità liquidate, ai sensi del DM Giustizia 20 luglio 2012 n. 140, come in dispositivo.
La novità e controvertibilità della questione depongono invece per la compensazione tra le parti delle spese dei gradi di merito.

P.Q.M.

accoglie il ricorso;
decidendo nel merito, rigetta la domanda del F. ; compensa tra le parti le spese dei gradi di merito; condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in Euro 1.500,00, di cui Euro 200,00 per esborsi; oltre accessori di legge.


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