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Compravendita: notaio responsabile per l’immobile di proprietà di terzi

26 agosto 2015


Compravendita: notaio responsabile per l’immobile di proprietà di terzi

> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 agosto 2015



Il notaio è tenuto, prima del rogito, ad effettuare tutte le visure catastali e ipotecarie per assicurare all’acquirente il passaggio di proprietà del bene.

Il notaio, in caso di stipulazione di una compravendita immobiliare, è tenuto al compimento di tutte quelle attività accessorie (preliminari e successive) necessarie per il conseguimento dell’obiettivo voluto dalle parti, ossia il trasferimento della proprietà dell’immobile: in particolare, egli deve effettuare tutte le visure catastali e ipotecarie, onde individuare con precisione il bene oggetto della compravendita e verificare che esso appartenga realmente al venditore.

Solo così, infatti, si può realizzare il trasferimento della titolarità dell’immobile e, quindi, compiere la volontà dei contraenti.

Risultato: è responsabile professionalmente il notaio che non si accorge che un determinato bene non è del venditore, rendendo così impossibile il passaggio di proprietà.

È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

La responsabilità del notaio è esclusa solo se le parti lo hanno espressamente esonerato – per motivi di urgenza o per altre ragioni – dal compimento di tutte le verifiche preliminari, con clausola che deve essere inserita nell’incarico: una clausola che, pertanto, non può considerarsi di puro stile, bensì quale parte integrante del contratto.

Peraltro, anche in caso di esonero “dalle visure”, il notaio che sia comunque a conoscenza o che abbia anche solo il semplice sospetto della sussistenza di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita (per esempio un’ipoteca), deve informare le parti, essendo tenuto all’esecuzione del contratto d’opera professionale secondo i canoni della diligenza del mestiere e della buona fede.

note

[1] Cass. sent. n. 17084/15

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. I Civile, sentenza 6 maggio – 24 agosto 2015, n. 17084
Presidente Salvago – Relatore Dogliotti

Svolgimento del processo

Con citazione notificata il 24/02/2004, la Regione Calabria proponeva opposizione a decreto ingiuntivo, emesso nei suoi confronti, dal Giudice di Pace di C., a favore dell.’Ing. S.M., per l’importo di € 2.582,23, a titolo di emolumenti dovuti a titolo di compenso per l’incarico svolto, in qualità di collaudatore delle opere relative al progetto (…) del Comune o Bacino di (omissis), nell’ambito del programma triennale settore foreste e forestazione (…).
Costituitosi regolarmente il contraddittorio, l’Ing. M. chiedeva il rigetto dell’opposizione, e la conferma del decreto ingiuntivo.
Il Giudice di Pace di C., con sentenza n. (…), revocava il decreto ingiuntivo, considerata la mancanza di copertura finanziaria sottostante il provvedimento di conferimento di incarico professionale.
Proponeva appello il M.. Costituitosi il contraddittorio, la Regione ne chiedeva il rigetto.
Il Tribunale di C., con sentenza del (…), accoglieva l’appello e, in riforma della impugnata sentenza, confermava il decreto ingiuntivo.
Ricorre per cassazione la Regione Calabria.
Resiste con controricorso il M.

Motivi della decisione

Con il primo motivo la ricorrente lamenta violazione degli artt. 97 Cost., 16, 17 R.D. 2440 del 1923, nonché 1325, 1326, 1350, 1418, 1421, 2725 c.c., laddove la sentenza impugnata aveva ritenuto validamente concluso l’accordo contrattuale tra le parti.
Con il secondo, vizio di motivazione al riguardo.
Con il terzo, violazione degli artt. 187, 210 Dpr. n. 554 del 1999, posto che il progetto originario era stato variato e le opere progettuali risultavano, alla fine, di gran lunga inferiori rispetto alla programmazione iniziale: dunque l’importo doveva comunque essere inferiore.
Con il quarto, violazione dell’art. 112 cpc nonché vizio di motivazione, considerato l’inadempimento parziale da parte del M. e la non corrispondenza degli onorari ai minimi tariffari.
Vanno trattati congiuntamente, in quanto strettamente collegati, i primi due motivi.
Come è noto, l’assunzione di obbligazioni a carico dell’amministrazione pubblica può sorgere esclusivamente da un contratto redatto, a pena di nullità, in forma scritta, apparendo irrilevanti eventuali atti unilaterali della P.A., che non si traducano in un documento contrattuale sottoscritto dal rappresentante esterno dell’Ente e dal soggetto incaricato, nel quale siano indicate specificamente le prestazioni e il compenso da corrispondere. Tale principio generale ha indubbia valenza costituzionale, quale espressione dei principi di buon andamento ed imparzialità dell’amministrazione, ai sensi dell’art. 97 Cost., quale strumento di garanzia della regolare attività amministrativa, nell’interesse del cittadino e della stessa P.A. (al riguardo, tra le altre, Cass. n. 17327 del 2008).
Gli incarichi professionali devono essere conferiti in forma scritta a pena di nullità (R.D. n. 2240 del 1923, art. 16 e 17, richiamato ripetutamente dalla legislazione regionale della Calabria) mediante stipulazione di un contratto d’opera professionale, essendo irrilevante l’esistenza di una deliberazione dell’ente pubblico che abbia autorizzato o direttamente conferito l’incarico al professionista, in assenza del contratto, come si diceva, sottoscritto dal rappresentante esterno dell’Ente e dal professionista.
Per giurisprudenza ampiamente consolidata, infine (tra le altre, Cass. n. 24547 del 2008, n. 8263 del 2015) non sussiste valida obbligazione contrattuale, ove il conferimento dell’incarico al professionista venga autorizzato dall’organo collegiale rappresentativo dell’ente pubblico e lo stesso ente comunichi l’intervenuta deliberazione, pur se intervenga successivamente l’eventuale accettazione del professionista incaricato, anche in forma scritta.
L’incontro di volontà deve essere contestuale, e così la sottoscrizione delle parti, ai sensi dell’art. 17 R.D. 2240 che ammette il contratto per corrispondenza solo quando esso intercorra tra la P.A. e ditte commerciali.
E’ lo stesso giudice a quo a precisare come dagli atti di causa emerga che alla delibera di conferimento dell’incarico di (…) abbia fatto riscontro la lettera di accettazione dell’incarico, ricevuta dalla Regione Calabria il (…).
Dunque non vi è contestualità e non si può parlare di valido contratto intercorso tra le parti.
Vanno dunque accolti i primi due motivi di ricorso, assorbiti gli altri proposti subordinatamente.
Va cassata la sentenza impugnata.
Può decidersi nel merito, non dovendosi effettuare ulteriori accertamenti di fatto.
Va pertanto accolta l’opposizione della Regione Calabria.
Le spese seguono la soccombenza, per tutti i gradi di giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi due motivi del ricorso, assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata; decidendo nel merito, accoglie l’opposizione della Regione; condanna il resistente al pagamento delle spese processuali che liquida, per il presente giudizio, in € 900,00, comprensivi di € 100,00 per esborsi; per il giudizio di appello in € 70,00 per esborsi, € 300,00 per diritti, € 500,00 per onorari; per il giudizio di primo grado in € 50,00 per esborsi, € 200,00 per diritti, € 300,00 per onorari, oltre spese forfettarie ed accessori di legge per tutti i gradi del giudizio.

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