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Acquisto di immobile in costruzione, sulla carta: tutela dell’acquirente

27 agosto 2015


Acquisto di immobile in costruzione, sulla carta: tutela dell’acquirente

> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 agosto 2015



Preliminare di vendita o compromesso per immobile in fase di ultimazione da parte del costruttore-venditore: tutte le tutele previste dalla legge per chi ha firmato il contratto preliminare.

Qualora si intenda acquistare un immobile ancora in fase di costruzione, direttamente dall’impresa costruttrice (comunemente si parla di “acquisto sulla carta”), la legge prevede una serie di tutele per l’acquirente, in modo tale da non lasciare quest’ultimo soggetto all’incertezza e ai rischi connessi all’acquisto di un bene futuro, ossia non ancora esistente.

LA TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE

La pratica commerciale insegna che, in questi casi, al passaggio di proprietà si giunge attraverso una serie di passaggi, che iniziano di norma con la stipula, da ambedue le parti (costruttore-venditore e acquirente) di un contratto preliminare (comunemente detto “compromesso”): si tratta di una scrittura privata (che non deve per forza rivestire la forma dell’atto notarile) con cui non viene ancora trasferita la titolarità dell’immobile, ma che serve a obbligare l’uno a vendere, e l’altro ad acquistare. Cosicché se uno dei due, al momento convenuto per la stipula dell’atto definitivo di vendita (comunemente detto “rogito”), dovesse ripensarci, l’altro potrebbe andare dal giudice e, con una sentenza, ottenere il trasferimento della proprietà dell’immobile.

Tra la firma del preliminare e quella del definitivo, poi, l’acquirente si impegna a pagare i vari acconti sul prezzo totale, in genere ancorati a S.A.L. (stato di avanzamento dei lavori sul cantiere).

Dunque, la prima cosa da fare è tutelarsi da possibili truffe del costruttore che, eventualmente, prometta in vendita lo stesso immobile a più persone, firmando con ciascuna di esse un contratto preliminare e, quindi, riscuotendone anche i relativi acconti. Ebbene, la legge consente all’acquirente di trascrivere, nei pubblici registri immobiliari, il contratto preliminare prima ancora di firmare il definitivo (e nonostante ancora non sia formalmente il proprietario dell’immobile), in modo che chi per primo trascrive tra più acquirenti, prevale sui successivi.

Per esempio, se A firma un preliminare per lo stesso immobile prima con B, poi con C e infine con D e, tra questi, C trascrive prima di B e di D, egli prevale su costoro anche se ha acquistato per secondo.

Dunque, non conta la data del contratto preliminare quanto la data di trascrizione del preliminare stesso nei registri immobiliari.

Resta ovviamente ferma la possibilità per gli altri acquirenti truffati di chiedere il risarcimento danni, senza tuttavia possibilità di diventare mai proprietari dell’immobile.

LA FIDEIUSSIONE DEL COSTRUTTORE

Una importante tutela in favore dell’acquirente è stata approntata dal famoso decreto legislativo del 2005 sulla tutela patrimoniale degli acquirenti di immobili da costruire [1].

Il costruttore, al momento della stipula del contratto preliminare o di altro contratto avente comunque la finalità del trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, deve consegnare al promissario acquirente una fideiussione bancaria o assicurativa di importo pari alla somme riscosse o che riceverà prima del trasferimento della proprietà. Il mancato rilascio della garanzia fideiussoria è causa di nullità del contratto di vendita dell’immobile, che potrà eventualmente far valere l’acquirente per ottenere la restituzione di tutti i soldi versati e il risarcimento dell’eventuale danno.

La fideiussione garantisce l’acquirente nel caso il costruttore venga assoggettato a fallimento o a pignoramento sull’immobile oggetto del contratto. In buona sostanza, se l’immobile non dovesse, per una ragione o per un’altra, passare in proprietà a colui che ha firmato il preliminare, quest’ultimo non subirà incertezze sul recupero degli importi già versati, perché sarà la banca o l’assicurazione a rifonderglieli.

Si tratta, per come è agevole comprendere, di una garanzia particolarmente importante, il cui adempimento da parte dell’azienda costruttrice è sempre bene verificare ed esigere.

LA CANCELLAZIONE O IL FRAZIONAMENTO DELL’IPOTECA

La normativa prevede poi l’obbligo, per il venditore, di cancellazione o frazionamento dell’ipoteca antecedente alla compravendita: in pratica, prima di passare al rogito notarile, il costruttore – che ha prestato ipoteca alla banca finanziatrice del cantiere – deve togliere, dalla frazione di immobile che sta per alienare, l’ipoteca. In questo modo viene garantita all’acquirente la titolarità di un immobile libero da vincoli o pesi di qualsiasi tipo.

IL DIRITTO DI PRELAZIONE

Viene inoltre previsto il diritto di prelazione dell’acquirente che abita l’immobile nell’acquisto dello stesso in caso di vendita all’incanto. In pratica, qualora l’immobile sia stato sottoposto ad esecuzione forzata e conseguente asta giudiziaria per un pignoramento all’impresa costruttrice e, nello stesso tempo, sia stato consegnato all’acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado, all’acquirente medesimo, anche nel caso in cui abbia già ottenuto la fideiussione dalla banca (v. punto precedente), è riconosciuto il diritto di essere preferito nell’acquisto dell’immobile al prezzo definitivo raggiunto nell’incanto.

LIMITI ALLA REVOCATORIA FALLIMENTARE

Se il costruttore dovesse invece fallire, il rischio per l’acquirente è di vedersi revocata la vendita dell’immobile: si tratta di un’azione che, in teoria, potrebbe esperire il curatore fallimentare dell’azienda costruttrice su tutte le vendite effettuate dal costruttore nei 6 mesi anteriori alla dichiarazione di fallimento (cosiddetta revocatoria fallimentare). Invece, la legge pone un serio limite a tale possibilità: si dispone, in particolare, che le vendite di immobili da costruire, nei quali l’acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all’azione revocatoria [2].

CAPARRA E ACCONTI

C’è poi la caparra confirmatoria che rappresenta un patto contrattuale aggiuntivo al contratto principale ed è versata a titolo di cautela, quale liquidazione convenzionale anticipata del danno in caso di inadempimento di uno dei contraenti:

– se è inadempiente il promissario acquirente, l’altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra;

– se invece è inadempiente il promittente venditore, il promissario acquirente nel recedere dal contratto può pretendere la restituzione del doppio della caparra versata.

L’acconto è invece semplicemente un adempimento parziale preventivo della obbligazione di pagamento dell’acquirente. Entrambi, nella esecuzione del contratto, verranno imputati in conto prezzo. In caso di fallimento dell’impresa costruttrice, il promissario acquirente potrà insinuarsi al passivo per la somma corrisposta, sia come caparra che acconto: nel primo caso, non potrà però pretendere la restituzione del doppio, legata all’inadempimento del promittente venditore.

note

[1] Dlgs 20 giugno 2005 n. 122.

[2] Dlgs 20 giugno 2005 n. 122, art. 10.

Autore immagine: 123rf com

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