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La servitù di passaggio: come riconoscerla

30 Agosto 2015
La servitù di passaggio: come riconoscerla

La trascrizione della servitù nei registri rende il peso sul fondo servente opponibile non solo al titolare di quest’ultimo, ma anche ai suoi eredi e aventi causa.

Spesso, negli atti di compravendita di immobili, si fa riferimento all’esistenza di servitù di passaggio sul bene stesso. Si tratta di un peso (o meglio, dell’obbligo di consentire il transito su detto tratto di terreno) che viene imposto a un fondo – detto fondo servente – e quindi, indirettamente, al suo proprietario, per l’utilità di un altro fondo – detto fondo dominante – appartenente ad un diverso proprietario.

Come sapere se un bene è gravato da servitù

Per sapere anticipatamente se il bene che si intende acquistare è gravato o meno da vincoli, come appunto la presenza di servitù (ma anche di ipoteche, domande giudiziali, ecc.) è sufficiente una verifica nei registri immobiliari, da cui dovrà risultare la trascrizione della servitù (la servitù, quale diritto reale, è infatti soggetta a trascrizione [1]).

Solo le servitù trascritte nei pubblici registri possono essere opponibili ai terzi successivi acquirenti o eredi del fondo servente.

L’adempimento della trascrizione svolge una funzione primaria di tipo dichiarativo. Dunque – nella fattispecie concreta – se la servitù è trascritta, essa è opponibile non solo all’attuale proprietario del fondo servente, ma anche a tutti i suoi successivi aventi causa (sia per atti tra vivi che per eredità).

Cosa significa “opponibile”?

Per comprendere questo termine è meglio ricorrere a un esempio.

Se Tizio è proprietario di un fondo (fondo servente) con una servitù di passaggio nei confronti di Mevio (titolare, quindi, del fondo dominante), e successivamente vende l’immobile a Caio o, decedendo, lo lascia in eredità a Sempronio, con il trasferimento del bene egli cede anche l’obbligo a rispettare la servitù. Così, né Caio né Sempronio potranno impedire a Mevio di transitare per il loro fondo. Si suol dire, quindi, che la servitù di cui è titolare Mevio, in qualità di proprietario del fondo dominante, può essere opposta a Caio e Sempronio.

Eccezione

Se manca la trascrizione, la servitù è altresì ugualmente opponibile – in via del tutto eccezionale – solo se di essa si faccia menzione nell’atto di trasferimento del fondo servente: tale menzione – afferma la Cassazione [1] – può essere effettuata anche in modo indiretto attraverso il riferimento alla situazione di luoghi, ma comunque sempre con espressioni idonee a manifestare la precisa volontà contrattuale.

La menzione nell’atto di vendita dell’esistenza del diritto di passaggio può quindi assumere rilevanza indipendentemente dalla precedente regolare trascrizione del titolo costitutivo; grazie a tale indicazione si rende edotti i futuri subacquirenti dell’esistenza della servitù: il che vale quale implicita accettazione della stessa, superando l’assenza di trascrizione [3].


note

[1] Art. 2643 cod. civ. n. 4.

[2] Cass. sent. n. 99/757.

[3] Cass. sent. n. 5158/03.

Autore immagine: 123rf com


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