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Condominio e spese per i box: chi non ha garage non paga

31 agosto 2015


Condominio e spese per i box: chi non ha garage non paga

> Diritto e Fisco Pubblicato il 31 agosto 2015



Il condomino che non possiede i garage né usufruisce di una servitù di passaggio sulla rampa non è tenuto a pagare i lavori di adeguamento dei box.

I lavori condominiali sui garage non gravano sul condomino sprovvisto di box auto e che, quindi, non utilizza detta parte del condominio. Lo ha chiarito la Cassazione con una recente sentenza [1].

In particolare, secondo la Corte, le spese di manutenzione ordinaria e/o straordinaria non possono essere posti a carico di chi non ha né posti auto, né boxes o cantinole, né servitù di passaggio sulla rampa e sullo spazio di manovra e di accesso ai garages. Tanto più se il regolamento di condominio stabilisce che dette aree sono di proprietà esclusiva dei rispettivi acquirenti.

Ne consegue che le spese per la conservazione devono essere ripartite esclusivamente tra i condomini che fruiscono in proporzione ai rispettivi millesimi di ciascuno.

Il riparto delle spese non può essere derogato

La giurisprudenza della Cassazione, in tema di condominio, ha più volte stabilito che le delibere dell’assemblea relative alla ripartizione delle spese sono nulle se l’assemblea modifica i criteri stabiliti dalla legge o dal regolamento approvato da tutti i condomini (cosiddetto regolamento contrattuale). Il che significa che solo il voto all’unanimità dei condomini può derogare la norma generale del codice civile [2] secondo cui:

– le spese generali per la conservazione e il godimento delle parti condominiali sono ripartite tra i condomini in ragione dei rispettivi millesimi;

– per le cose destinate a servire solo alcuni condomini o i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Chi, dunque, non ha alcun uso di tali cose non può essere costretto a pagare le relative spese.

note

[1] Cass. sent. n. 17268/15.

[2] Art. 1123, 2° co. cod. civ.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 30 aprile– 28 agosto 2015, n. 17268
Presidente Bucciante – Relatore Abete

Svolgimento del processo

Con ricorso al giudice di pace di Castel di Sangro il condominio (OMISSIS) chiedeva ingiungersi al condomino M.M. il pagamento della complessiva somma di Euro 513,75, oltre interessi e spese.
Esponeva che il credito traeva origine dal mancato pagamento di oneri condominiali correlati alla ricevuta n. 28 del 9.12.2005, di importo pari ad Euro 367,17, ed alla ricevuta n. 33 del 9.12.2005, di importo pari ad Euro 146,58.
Con decreto in data 9.1.2006 il giudice adito pronunciava l’ingiunzione così come richiesta.
Con atto di citazione del 3.3.2006 M.M. proponeva opposizione; chiedeva revocarsi l’ingiunzione opposta con il favore delle spese; in subordine, dichiararsi non dovute le somme di cui al precetto notificatogli unitamente al decreto ingiuntivo ovvero disporsene la riduzione.
Esponeva, limitatamente all’importo di Euro 367,17, dal condominio preteso a titolo di concorso alle spese occorrenti per i lavori di adeguamento dei garages, lavori approvati nel corso dell’assemblea del 26.3.2005, che, benché proprietario unitamente a M.D. di una unità immobiliare – distinta con il numero di interno 2/B – ricompresa nella palazzina “B”, non era proprietario di posti auto, di boxes ovvero di cantinole né godeva di servitù di passaggio sulla rampa e sullo spazio di manovra e di accesso ai garages; che, siccome evincevasi dall’art. 3 del regolamento condominiale, i posti – auto, i boxes e le cantinole poste al primo ed al secondo piano interrato erano di esclusiva proprietà dei rispettivi acquirenti, titolari di servitù attiva sulle corsie condominiali di manovra; che dunque le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dei garages dovevano essere ripartite esclusivamente tra i condomini che ne fruivano in ragione di millesimi a ciascuno spettanti.
Costituitosi, il condominio instava per il rigetto dell’avversa opposizione con il favore delle spese e con condanna della controparte al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c..
Con sentenza n. 168/2007 il giudice adito accoglieva parzialmente l’opposizione ovvero disconosceva alla stregua delle ragioni addotte la pretesa creditoria limitatamente all’importo di Euro 367,17 e compensava le spese di lite.
Interponeva appello il condominio (OMISSIS).
Resisteva M.M.; esperiva altresì appello incidentale.
Con sentenza n. 601 dei 19/22.10.2009 il tribunale di Sulmona rigettava l’appello principale, accoglieva l’appello incidentale e, previa revoca del decreto opposto, confermava la statuizione di prime cure, in tal guisa condannando M.M. a pagare al condominio (OMISSIS)  – Palazzina “B” la somma di Euro 145,68; condannava inoltre l’appellante condominio a rimborsare a controparte le spese del grado di appello e nonché, nei limiti dei 2/3, le spese del primo grado.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso il condominio (OMISSIS)  – Palazzina “B”; ne ha chiesto sulla scorta di due motivi la cassazione con ogni conseguente statuizione anche in ordine alle spese.
M.M. non ha svolto difese.

Motivi della decisione

Con il primo motivo il condominio ricorrente deduce che “il Tribunale monocratico di Sulmona ha violato il disposto di cui all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c., in relazione dell’art. 1137 c.c.” (così ricorso, pag. 19).
Adduce che “l’approvazione del preventivo delle spese e della ripartizione delle spese rientra tra le attribuzioni dell’assemblea dei condomini, le cui deliberazioni, se non sono impugnate tempestivamente, sono obbligatorie per tutti i condomini” (così ricorso, pag. 19); che “il condomino opponente a decreto ingiuntivo emesso ex art. 63 disp. art. c.c. per il pagamento di contributi condominiali, sulla base di una deliberazione assembleare non impugnata nel termine di cui all’art. 1137 c.c., non può contestare il titolo dell’avversa pretesa” (così ricorso, pag. 19).
Con il secondo motivo il condominio ricorrente deduce che “il Tribunale monocratico di Sulmona ha violato il disposto di cui all’art. 360 comma 1 n. 3 e 5 c.p.c., in relazione dell’art. 1137 c.c.” (così ricorso, pag. 19).
Adduce che, alla stregua della documentazione prodotta in prime cure ed allegata ex novo in grado d’appello in ottemperanza all’ordinanza in data 15.6.2009, ben avrebbe potuto il tribunale, segnatamente attraverso il riscontro dell’art. 7 del regolamento condominiale, appurare che “all’altezza dei piani in cui sono situati i posti macchina, i box e le cantinole insistono le sale di ritrovo destinate all’intrattenimento e il locale destinato a sala condominiale” (così ricorso, pag. 21); che al contempo, alla stregua della lettera E) del regolamento, “i condomini non proprietari dei posti macchina possono accedere all’autorimessa con autoveicoli per il tempo necessario ad effettuare le operazioni di carico e scarico” (così ricorso, pag. 21); che dunque non può che operare l’art. 12 del regolamento alla cui stregua “le spese per la conservazione e manutenzione delle cose comuni elencate nel precedente art. 2 vanno ripartite fra i condomini in parti proporzionali ai millesimi corrispondenti alle singole proprietà di ciascuno” (così ricorso, pag. 21).
Si giustifica la disamina contestuale di ambedue i motivi di ricorso.
Entrambi i motivi in ogni caso non meritano alcun seguito.
Si evidenzia innanzitutto che, ai fini del riconoscimento della pretesa creditoria di Euro 367,17, pretesa correlata alla ricevuta n. 28 del 9.12.2005 ed a cui è – oramai – circoscritta la materia del contendere, ben avrebbe dovuto il condominio, in ossequio al canone di cosiddetta autosufficienza del ricorso per cassazione, quale positivamente sancito all’art. 366, 1 co., n. 6), c.p.c. (al riguardo cfr. Cass. 20.1.2006, n. 1113, secondo cui il ricorso per cassazione – in forza del principio di cosiddetta “autosufficienza” – deve contenere in sé tutti gli elementi necessari a costituire le ragioni per cui si chiede la cassazione della sentenza di merito ed, altresì, a permettere la valutazione della fondatezza di tali ragioni, senza la necessità di far rinvio ed accedere a fonti esterne allo stesso ricorso e, quindi, ad elementi od atti attinenti al pregresso giudizio di merito), riprodurre più o meno pedissequamente il testo dei verbali delle assemblee condominiali del 2.1.2004, del 18.9.2004, del 3.1.2005, del 26.3.2005, del 4.9.2005, del 16.10.2005, del 31.10.2005 e del 18.2.2006, il testo delle tabelle millesimali ed il testo del regolamento condominiale e non limitarsi a trascrivere – del regolamento – singoli stralci relativi a specifici articoli.
E ciò tanto più che il giudice di seconde cure ha avuto cura di puntualizzare che l’appellante non aveva fornito i chiarimenti richiesti con l’ordinanza in data 15.6.2009. Segnatamente ha specificato, in primo luogo, che “non sembra che gli artt. 2.7, 7 e 12 del regolamento condominiale prevedano espressamente la partecipazione di condomini che non sono propnetari di box (e/o autorimesse) alle spese di ordinaria o straordinaria manutenzione degli spazi di manovra ed accesso relativi a tali unità immobiliari di proprietà soltanto di taluni condomini” (così sentenza d’appello, pag. 3); in secondo luogo, che l’appellante condominio non aveva “provato che il M.    usufruisca di una servitù di passaggio nei sopraindicati spazi” (così sentenza d’appello, pag. 3).
Per altro verso, con precipuo riferimento al primo motivo di ricorso, va debitamente rimarcato che questa Corte spiega che, in tema di condominio, le delibere relative alla ripartizione delle spese sono mille, se l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge o, in via convenzionale, da tutti i condomini (cfr. Cass. 29.3.2007, n. 7708).
Su tale scorta è ben evidente che M.M. ha lamentato la violazione dell’art. 1123, 2 co., c.c..
Ed in questi termini è appena il caso di ribadire che il rimedio dell’impugnazione offerto dall’alt 1137 c.c. nei confronti delle deliberazioni assembleari condominiali – e la disciplina relativa, anche in ordine alla decadenza – riguarda unicamente le deliberazioni annullabili e non quelle nulle (cfr. Cass. 10.6.1981, n. 3775).
L’intimato non ha svolto difese. Nonostante il rigetto dell’opposizione, pertanto, nessuna statuizione va assunta in ordine alle spese del presente grado di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso proposto dal condominio (OMISSIS)  – Palazzina “B”, di via (OMISSIS).


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1 Commento

  1. sotto una parte nel piazzale del condominio ci sono n. 3 box malridotti per infiltrazione e perche’ i proprietari da anni non anno mai aperto le cler.
    Ora dobbiamo inpermealizzare e asfaltare la parte del
    piazzale e ristrutturare le soffitte dei suddetti box.
    L’amministratrice ha in assemblea detto che le spese
    li pagheranno solo i condomini.
    E’ giusto oppure spetta anche ai proprietari dei box
    il 50% della spesa?

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