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Perché locare e non dare in comodato l’immobile alla propria società

16 Aprile 2013 | Autore:
Perché locare e non dare in comodato l’immobile alla propria società

Non sempre è conveniente dare in comodato l’immobile personale alla società di famiglia, rispetto ai vantaggi fiscali di una locazione con un canone ridotto.

 

È frequente la prassi, presso molti imprenditori, di mettere a disposizione della società di famiglia un immobile personale per lo svolgimento dell’attività aziendale sia essa commerciale o industriale. Ciò avviene, a volte, in modo semplice e senza alcuna regolarizzazione contrattuale; in altri casi la parti, che sono il proprietario dell’immobile e la società utilizzatrice (riconducibile direttamente o indirettamente allo stesso proprietario dell’immobile) sottoscrivono un contratto di comodato d’uso (gratuito) che poi viene registrato.

Nonostante, a prima vista, l’utilizzo del contratto di comodato appaia non rilevante sotto un profilo fiscale, l’operazione, vista nel suo complesso, potrebbe avvantaggiare solo il fisco.

Questo si verifica soprattutto con immobili di grandi dimensioni e con rendita catastale elevata offerti in comodato dal proprietario alla propria società.

Non tutti sanno, infatti, che anche l’immobile in comodato viene comunque tassato sulla base di un reddito figurativo agganciato alla rendita catastale: il proprietario dell’immobile pur non percependo alcuna somma (l’immobile è in comodato gratuito), paga comunque delle imposte su un reddito catastale, mentre la sua società non scaricare alcun costo.

Per legge [1], l’immobile concesso in comodato viene equiparato all’immobile tenuto a disposizione; con la conseguenza che il comodante (proprietario) ha l’obbligo di dichiarare la rendita catastale (rivalutata del 5%) aumentata, se ricorrono i presupposti, di un terzo: su quest’importo il comodante pagherà le imposte pur non percependo alcuna somma.

Gli svantaggi fiscali dell’operazione derivano dal fatto che il comodante (persona fisica proprietaria dell’immobile) paga le imposte pur non percependo un affitto e la società (che è comunque riconducibile allo stesso proprietario dell’immobile), avendo l’uso dell’immobile mediante comodato non “scarica” alcun costo.

Si tratta di un’ipotesi indiretta di duplicazione d’imposta per lo stesso soggetto (proprietario sia della società che dell’immobile) poiché l’utilizzo del bene in comodato (presupposto impositivo) determina la tassazione in capo al comodante e l’indeducibilità in capo al comodatario.


Per evitare questo “svantaggio” derivante dalla normartiva fiscale è consigliabile, dopo aver effettato le opportune valutazioni, sostituire il contratto di comodato con un contratto di locazione a un canone stabilito tra le parti di poco superiore all’importo che veniva comunque tassato in caso di comodato (rendita catastale rivalutata del 5% aumentata di 1/3).

In questo modo:

1) Il locatore (ex comodante) continua a pagare le imposte sul canone di locazione per un importo che è uguale a quello previsto in caso di comodato;

2) La società (riconducibile al proprietario dell’immobile locatore o ex comodante) paga un canone di locazione che potrà dedurre come costo, pagando così meno imposte.

note

 

[1] Art. 41 del DPR 917/1986; Circ. Agenzia delle Entrate, n. 50/E del 12.06.2002  paragrafo 2.


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