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Il contratto di affitto stipulato da uno solo di più comproprietari

4 settembre 2015 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 settembre 2015



Cosa accade nel caso in cui il contratto di locazione sia stato concluso e sottoscritto da uno soltanto dei diversi proprietari dell’immobile.

Può succedere che uno dei comproprietari di un immobile, senza avvertire l’altro o gli altri comproprietari, decida di stipulare, ed in effetti stipuli, un contratto di locazione avente ad oggetto l’intero immobile. Ciò può accadere perché il comproprietario che stipula e sottoscrive il contratto conta sull’esistenza del tacito consenso degli altri comproprietari (anche se tale consenso, magari, non c’è).

In ogni caso, quand’anche gli altri comproprietari fossero contrari all’idea di concedere in locazione l’intero immobile, il contratto stipulato da uno solo di essi è perfettamente valido ed efficace nei confronti degli inquilini che, perciò, ove si trattasse di locazione ad uso abitativo, hanno tutto il diritto di permanere nell’immobile e abitarlo per la durata legale (quattro anni più quattro).

E il comproprietario o i comproprietari che non sottoscrissero il contratto di affitto?

Come dovranno comportarsi relativamente ad un contratto che è comunque valido ed efficace?

Naturalmente tutto dipenderà dal loro assenso o dissenso rispetto alla locazione in sé.

Se il comproprietario non locatore (quello, cioè, che non ha sottoscritto il contratto di affitto) dovesse valutare di ratificare – cioè di accettare – l’esistenza della locazione, sarà opportuno che:

– manifesti il proprio assenso inviando una nota raccomandata con avviso di ricevimento al comproprietario che ha stipulato la locazione chiedendogli di consegnare loro una copia del contratto e di versare la sua quota parte (pari alla sua quota di comproprietà) relativamente ai canoni e agli oneri accessori già versati dall’inquilino, avvertendo che richiederanno per il futuro la quota parte dei canoni e oneri direttamente dal o dai conduttori.

Se, al contrario, il comproprietario non locatore non dovesse ritenere di manifestare il proprio assenso alla stipulata locazione, sarà opportuno che:

– manifesti al comproprietario locatore tale dissenso, inviandogli una raccomandata con avviso di ricevimento in cui oltre a richiedere una copia del contratto, faccia riserva di chiedere gli eventuali danni per la concessione in locazione dell’intero immobile (danni che andrebbero comunque dimostrati in concreto).

La casistica insegna che i danni che il o i comproprietari non locatori potrebbero richiedere al comproprietario locatore sono quelli derivanti:

– dall’avere affittato l’intero immobile nonostante il già manifestato dissenso dell’altro o degli altri comproprietari (impedendo, eventualmente, altri e più lucrosi o comodi utilizzi del bene);

– dall’avere stipulato una locazione sulla base di un canone inferiore a quello che si sarebbe potuto ottenere praticando i prezzi per abitazioni di egual pregio;

– dall’avere concesso in locazione l’intero immobile a conduttori evidentemente e chiaramente non in grado di corrispondere il canone convenuto (con la conseguenza dell’inevitabilità di sopportare spese legali per lo sfratto e di non poter nel frattempo godere la rendita di un immobile comunque occupato);

– dal fallimento di eventuali trattative per l’affitto o la vendita dell’immobile in corso con terzi alla data della stipula della locazione.

note

Autore immagine: 123rf com

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1 Commento

  1. Buongiorno
    dopo aver aquistato un appartamento di un immobile comprensivo di garage/cantina, mi sono accorto che il solo garage/cantina faceva parte di un contratto di locazione gia’ in essere e di cui io non compaio come locatario.
    Questo contratto di locazione comprende sia il garage/cantina di mia proprieta’ ma soprattutto un altro appartamento dello stesso immobile il cui proprietario ne percepisce la totalita’ del canone di locazione.
    Premesso che date le dimensioni del locale, la minima entita di un eventuale affitto del solo garage/cantina di mia proprieta’ e per evitare problematiche di gestione ecc…in accordo scritto con il proprietario/locatore vorrei rinunciare alla mia quota di reddito di locazione del garage/cantina in suo favore, fino al termine della durata dell’attuale contratto di locazione (eventualmente stipulando una scrittura privata comprensiva di esonero di responsabilità, ecc.)
    Vorrei capire pero’ che effettivamente tutti gli obblighi tributari siano in questo caso solamente a carico del percettore dell’intero reddito di locazione e quindi solo il principale locatore dell’immobile che riceve il pagamento del canone di locazione possa dichiarare il reddito percepito (interamente) in quanto intestatario del contratto, e non eventuali altri comproprietari di parti non locatori

    Nell’eventualita’ non fosse possibile per un solo locatatore percepire l’intera locazione (ottemperando agli interi obbligli tibutari) e’ possibile subentrare come ulteriore locatatore in percentuale al valore catastale, aggiungendo una postilla al corrente contratto di locazione in essere?
    Ringraziando in anticipo Cordiali Saluti

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