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Si può modificare il criterio di riparto delle spese condominiali?

9 settembre 2015


Si può modificare il criterio di riparto delle spese condominiali?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 settembre 2015



Millesimi: l’assemblea che voglia derogare alle regole del codice civile sulla ripartizione degli oneri condominiali secondo millesimi deve raggiungere l’unanimità, non basta la maggioranza.

Non basta la semplice maggioranza dei condomini per poter modificare i criteri di ripartizione delle spese condominiali stabiliti dal codice civile o dal regolamento di condominio: è necessario che l’assemblea raggiunga l’unanimità. Un principio chiaro, quest’ultimo, appena definito con altrettanta chiarezza dal Tribunale di Perugia [1].

Risultato: è nulla, e può essere impugnata da chiunque (persino da chi abbia votato a favore) e in qualsiasi momento (quindi anche oltre i 30 giorni previsti dalle legge), la delibera, approvata dall’assemblea con la semplice maggioranza degli intervenuti, che modifica i criteri di ripartizione degli oneri condominiali.

Come già chiarito dalla Cassazione una volta ritenuta nulla la delibera, la relativa impugnazione [2] può essere fatta valere dal condomino che vi abbia interesse, presente o assente, consenziente o dissenziente che sia stato all’approvazione della delibera impugnata.

Giurisprudenza

Sulla stessa linea è una sentenza della Cassazione di due anni fa [3] secondo cui è nulla (e tale nullità può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea anche se, nella stessa, abbia espresso parere favorevole) la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri fissati dalla legge [4] o dal regolamento contrattuale di riparto delle spese, per la prestazione di servizi nell’interesse comune.

Ne consegue che la modifica a maggioranza, sia pure qualificata, del criterio di ripartizione delle spese, e non all’unanimità, si deve considerare nulla e l’azione può essere proposta in ogni tempo anche da chi abbia partecipato con il suo voto favorevole alla formazione della delibera nulla.

note

[1] Trib. Perugia sent. n. 602 del 24.03.2015.

[2] Ai sensi dell’art. 1421 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 15042/2013: «La delibera assembleare che modifica il criterio legale di determinazione delle quote di partecipazione alle spese condominiali è nulla se assunta con la maggioranza (anche qualificata) e non all’unanimità. La nullità può essere fatta valere anche dal condomino che abbia partecipato all’assemblea ancorché abbia espresso il proprio voto favorevole».

[4] Art. 1123 cod. civ.

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TRIBUNALE DI PERUGIA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Giudice Onorario del Tribunale di Perugia Dott.ssa Rosa Lavanga, ha pronunciato, all’udienza del 24.3.2015, ai sensi dell’art. 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa promossa con atto di citazione da
VI. Ing. RO., rappresentato e difeso dall’avv. Co.Bo. ed elettivamente domiciliato in Todi (PG) presso il suo studio dell’avv. Ga.An. in Via (…)
– attore –
contro
CONDOMINIO IL. di Via (…) in persona dell’Amministratore p.t. Rag. Fa.Mi., domiciliato presso la sede legale in Bastia Umbra, Via (…)
– convenuto contumace –
OGGETTO:
Impugnativa delibera condominiale del 17.12.2012
UDIENZA del 24.3.2015
Il Giudice, preso atto della rituale notifica dell’atto di citazione; preso atto della mancata costituzione del Condominio Il. di Via (…), dichiarato conseguentemente contumace all’udienza del 6.5.2013; preso atto delle conclusioni rassegnate dall’attore; visti i motivi di impugnazione, segnatamente: – violazione dell’art. 1105, 3 comma c.c., perché l’argomento trattato nell’assemblea del 17.2.2012 avente ad oggetto la modifica all’art. 13 del regolamento contrattuale condominiale non era stato posto preventivamente all’ordine del giorno nella convocazione; – violazione dell’art. 1123 c.c., per l’avvenuta modifica, atteso il deliberato, dei criteri di riparto delle spese stabiliti nel regolamento, secondo la previsione dell’art. 13 del regolamento, per abnorme comportamento dell’amministratore condominiale che ha ritenuto di disapplicare la clausola stabilita dall’art. 13, e ha stabilito di ripartire le spese in base alle quote millesimali, dandone poi conto in sede di approvazione del bilancio, ciò in violazione delle norme che disciplinano i poteri dell’amministratore condominiale.
Esponeva l’attore come l’assemblea, pertanto, non avesse deliberato sulla validità o meno del regolamento e della specifica clausola dell’art. 13 ma solo sul bilancio (consuntivo e preventivo) e come l’impugnata delibera, con cui è stato sostanzialmente “disapplicato” il regolamento, andasse a modificarne il contenuto senza una previa convocazione sullo specifico oggetto e senza la
unanimità dei consensi di tutti i condomini; – comportamento dell’amministratore esorbitante dai suoi poteri, per adozione di un criterio di riparto delle spese diverso da quello stabilito nel regolamento condominiale e comunque utilizzato da sempre dal condominio, senza preventiva richiesta dei condomini, con modifica implicita di una norma regolamentare in assenza di specifica delibera;
tanto premesso, la domanda trova accoglimento. Invero, alla luce della documentazione versata agli atti dall’attore appare evidente che il bilancio consuntivo chiuso al 31.3.2012 e relativo riparto, approvati dall’Assemblea Ordinaria con la delibera oggetto di impugnativa, sono stati predisposti utilizzando criteri difformi da quelli contenuti nel Regolamento Condominiale.
Trattasi di adozione di fatto di criteri di distribuzione di spese condominiali non conforme a quanto prescritto dall’art. 13 del menzionato Regolamento di Condominio.
L’introduzione di un nuovo e diverso criterio di ripartizione delle spese (sicuramente arrecante pregiudizio concreto ed attuale all’odierno ricorrente) differente da quello portato nelle statuizioni di regolamento condominiale e di tabelle ad esso allegate, induce a ritenere i punti oggetto di impugnativa della delibera del 17.12.2012 radicalmente nulli ai sensi dell’art. 1123 c.c. e 68 disp. Att. c.c., per avere introdotto un nuovo riparto delle spese non conforme a quanto adottato.
Per quanto detto sopra, ritenuta nulla la delibera relative alla ripartizione delle spese per avere l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modificato i criteri stabiliti dal Regolamento, la relativa impugnazione ai sensi dell’art. 1421 c.c. può essere fatta valere dal condomino che vi abbia interesse, presente o assente, consenziente o dissenziente che sia stato all’approvazione della delibera impugnata, e non è soggetta a termine di impugnazione (Cass. Sez. II, n. 6714/10). Peraltro anche di recente la Suprema Corte ha riaffermato il medesimo principio stabilendo che (Cass. II sez., n. 15042 del 14.6.2013, “deve ritenersi affetta da nullità, che può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea ancorché nella stessa abbia espresso parere favorevole e quindi sottratta al termine di impugnazione di giorni trenta previsto dall’art. 1137 c. c., la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri legali ex art. 1123 c.c. o di regolamento contrattuale di riparto delle spese, per la prestazione di servizi nell’interesse comune. Ciò in quanto eventuali deroghe, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca. Ne consegue che la modifica a maggioranza, sia pure qualificata, del criterio di ripartizione delle spese, e non all’unanimità, si deve considerare nulla e l’azione può essere proposta in ogni tempo anche da chi abbia partecipato con il suo voto favorevole alla formazione della delibera nulla”;
ritenuto pienamente assolto in capo all’attore il proprio onere probatorio; ritenuta allo stato degli atti sufficientemente istruita la causa ai fini della decisione di merito;
all’esito della discussione orale della causa;
visto l’art. 281 sexies c.p.c.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, in accoglimento della domanda, dichiara la nullità della delibera del 17.12.2012 del Condominio Il. di Via (…), nei pirati oggetto di impugnativa.
Condanna il Condominio convenuto al pagamento delle spese di lite, in favore del procuratore antistatario, nella misura di Euro 1.000,00 per compensi professionali, oltre accessori sulle somme soggette come per legge.
Così deciso in Perugia il 24 marzo 2015.
Depositata in Cancelleria il 24 marzo 2015.


Cassazione civile, sez. II, 14/06/2013, n. 15042

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

L.P.F. con atto di citazione dell’11 settembre 1997 conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Caltanissetta il condominio di (OMISSIS), chiedendo che venisse dichiarata nulla o, comunque, venisse annullata e/o dichiarata inefficace la Delib. assembleare 9 settembre 1997 in ordine alla quale l’attore aveva conferito delega di partecipazione ad altro condomino ex amministratore dello stabile. Deduceva l’attore che il Condominio deliberando sul punto n. 4 dell’ODG “chiarimenti Delib. assembleare 16 giugno 1992 riflettente la maggiorazione quote millesimali relativi agli appartamenti adibiti ad uffici”, aveva in effetti proceduto ad un aumento delle quote millesimale deliberando quindi su un oggetto non rientrante e/o comunque non sufficientemente indicato nell’ODG. Deduceva comunque l’inefficacia della Delib. in quanto la delega all’ex amministratore non comprendeva l’aumento della ripartizione delle spese. Deduceva comunque l’annullabilità della Delib. perchè adottata sulla base della volontà manifestata dall’ex amministratore delegato in conflitto di interessi con l’attore atteso che lo stesso essendo condomino aveva tratto vantaggio dalla deliberata maggiorazione millesimali per gli immobili adibiti ad ufficio atteso che tale maggiorazione comportava una diminuzione delle quote degli altri appartamenti, la nullità della Delib. perchè aveva adottato una ripartizione delle spese non conforme a legge.

Si costituiva il Condominio, chiedendo il rigetto delle domande attoree.

Il Tribunale di Caltanissetta con sentenza n. 237 del 2001 rigettava la domanda, rilevando che il termini chiarimenti sulla precedente Delib. 1992 termine contenuto nell’ODG per la sua ampiezza comprendeva n sè anche la possibilità di aumentare le quote stesse, per altro la delega conferita dall’attore per farsi rappresentare non conteneva alcuna limitazione e pertanto la volontà espressa dal rappresentante era pienamente valida ed efficace.

Avverso questa sentenza proponeva appello L.P.F..

Non si costituiva il Condominio.

La Corte di Appello di Caltanissetta rigettava l’appello e confermava la sentenza impugnata. Dichiarava non ripetibili nei confronti del Condominio le spese processuale del grado. Secondo la Corte nissena l’assemblea, come emerge dal verbale di assemblea del 9 settembre 1997 si è mantenuta nell’ambito del punto indicato nell’ODG avendo limitato l’oggetto del dibattito al contenuto della Delib. 16 giugno 1992, non determinando aumenti di quote millesimali non deliberate in precedenza, dato che il 16 giugno 1992 sul punto che qui interessa l’assemblea condominiale aveva deliberato “(…) per quanto riguarda le spese relative alla tabella B e C tenuto conto dell’uso differenziato della civile abitazione per effetto della presenza degli uffici pubblici di un contributo pari al doppio della quota spettante, conseguentemente veniva eliminato il contributo del 30% della tabella C a suo tempo deliberato.

La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da L.P. F. per quattro motivi. Il Condominio (OMISSIS) in questa fase non ha svolto alcuna attività difensiva.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.= L.P.F. lamenta:

a)con il primo motivo la violazione e falsa applicazione degli artt. 1123 e 1137 c.c. (Art. 360 c.p.c., n. 3). Avrebbe errato la Corte nissena nel non aver valutato la validità della Delib. 9 settembre 1997 perchè, anche se meramente ricognitiva, come ha ritenuto la Corte territoriale, della Delib. precedente, avrebbe dovuto essere, comunque, valutata nella sua validità. In buona sostanza sostiene il ricorrente, non può una Delib. ritenersi valida solo perchè ricognitiva di precedente Delib. nel momento in cui il suo contenuto viola norma di legge e, quindi, è affetta da nullità. Nè tanto meno il suo contenuto può considerarsi valido così illecitamente sanando una precedente Delib. nulla. In realtà, specifica il ricorrente, nel momento in cui L.P. ha censurato la Delib. 9 settembre 1997 che aveva secondo la Corte nissena assunto valore meramente cognitivo di una precedente Delib. che a sua volta era fissato una maggiorazione diversa rispetto a quella predisposta dall’amministratore, non ci si poteva esimere dal valutare se la Delib. impugnata violasse disposizioni di legge. Di nessun rilevo sarebbe, secondo il ricorrente, la circostanza che il P. non avesse impugnato la precedente Delib., atteso che al momento della notifica dell’atto di citazione riteneva non correttamente interpretata la stessa precedente Delib. anche se affetta da nullità e di cui si riservava, se del caso, l’impugnazione.

In ragione di ciò, il ricorrente pone il seguente quesito di diritto: se una Delib. condominiale anche se ricognitiva di una precedente Delib. assembleare, possa dichiararsi valida, ovvero vada dichiarata nulla ove, comunque, il suo contenuto non sia conforme alle tabelle millesimali esistenti ovvero violi il disposto dell’art. 1123 c.c. in ordine alla ripartizione delle spese dei condomini, in mancanza del consenso unanime di tutti i condomini e, ciò anche se il condomino abbia partecipato all’assemblea (per delega) ed ancorchè abbia espresso voto favorevole.

b)con il secondo motivo: l’insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, nonchè la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e segg. c.c. (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5). Secondo il ricorrente avrebbe errato la Corte nissena nell’aver attribuito al deliberato del punto 4 dell’ordine del giorno natura ricognitiva della precedente Delib. 16 giugno 1992 atteso che dal contenuto esplicito dello stesso deliberato che si tratta di una diversa interpretazione della volontà assembleare rispetto a quella operata dall’amministratore nella redazione dei bilanci consuntivi da esaminare ed approvare al punto 1 dell’ordine del giorno. Piuttosto, la Corte territoriale, sostiene il ricorrente, nell’interpretare la Delib. assembleare avrebbe dovuto indagare la comune intenzione dei presenti che, invero, apparirebbe essere non quella di operare una mera ricognizione della precedente Delib. 16 giugno 1992, quanto invece di interpretare quest’ultima Delib. in modo difforme rispetto a come l’aveva interpretata l’amministratore che aveva elaborato i prospetti di bilancio a consuntivo e che, per altro, l’aveva a suo tempo votata, così votata. Pertanto, conclude il ricorrente, dica l’Ecc. ma Corte, se il contenuto di una Delib. di assemblea condominale vada interpretato facendo ricorso ai criteri di cui all’art. 1362 c.c. e quindi non limitandosi al contenuto letterale quando, invece, indagando la comune intenzione delle parti presenti valutando il loro comportamento complessivo anche posteriore.

c)con il terzo motivo: la violazione e falsa applicazione dell’art. 1421 c.c. (art. 360 c.p.c., n. 3). Avrebbe errato la corte di Caltanissetta secondo il ricorrente, nell’aver ritenuto che alla Delib. 9 settembre 1997 non poteva essere affetta da nullità per mancanza del quorum necessario e in ogni caso che non si versasse in ipotesi di nullità per mancanza di quorum necessario alla modifica della ripartizione delle spese e, pertanto nell’aver ritenuto l’impugnazione inammissibile non essendo stato il l.P. condomino dissenziente, dato che la nullità ex art. 1421 c.c. può essere proposta da chiunque vi abbia interesse e anche dal condomino che abbia partecipato con il suo voto favorevole alla deliberazione impugnata purchè alleghi e dimostri di avervi interesse. Pertanto, conclude il ricorrente dica, l’Ecc. ma Corte: se la Delib.

dell’assemblea condominiale nulla o, comunque accertata la nullità di una Delib. condominiale, l’impugnazione possa essere operata dal condomino che ha partecipato all’assemblea e che abbia votato favorevolmente.

d)3. Con il quarto motivo il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 1394 c.c. nonchè insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5).

1)Avrebbe errato la Corte nissena, secondo il ricorrente, nell’aver escluso che tra il delegato geom. G. e il delegante L.P. non vi fosse un conflitto di interessi perchè dalla Delib. di cui al punto 4 dell’ODG il G. otteneva un indubbio vantaggio patrimoniale per la conseguente riduzione degli oneri condominiali di cui alla tabella B e C, essendo egli stesso condomino. Pertanto, conclude il ricorrente dica la Suprema Corte: se il conflitto di interessi del rappresentante rispetto al rappresentante operi anche nell’ipotesi in cui quest’ultimo abbia esatta conoscenza del punto all’ORD per cui ha delegato il rappresentante (sul presupposto, anche che comunque non è prevedibile al momento del conferimento della delega l’esatta portata del voto da esprimere da parte del rappresentante.

2)E di più, secondo il ricorrente la motivazione con la quale la Corte territoriale avrebbe escluso il conflitto di interessi tra delegato delegante, sarebbe insufficiente, considerato che non può escludersi un conflitto di interessi tra rappresentante e rappresentato solo perchè il rappresentante fosse a conoscenza dei criteri di ripartizione di spesa adottati nei consuntivi del 1992/1993 al 1996/1997 e dell’esatta portata del punto 4 dell’ODG perchè non era prevedibile al momento del conferimento della delega l’ambito del voto da esprimere e, quindi che lo stesso potesse adottarsi in conflitto di interessi atteso che se i chiarimenti si fossero limitati all’applicazione della maggiorazione solo in caso di utilizzo degli appartamenti ad uffici pubblici nessun conflitto sarebbe sorto, mentre avendo determinato un incremento della maggiorazione della quota rispetto a quella di cui alla ripartizione di spesa operata dal delegato con un vantaggio patrimoniale per il delegato e la di lui moglie non possa ritenersi sufficiente la motivazione che abbia escluso il conflitto di interesse.

1.1. Vanno preliminarmente ed unitariamente esaminati, il primo e il terzo motivo, sia per la pregiudizialità rispetto agli altri motivi e, insieme, per l’innegabile connessione che esiste tra gli stessi.

Ed entrambi i motivi, primo e terzo sono fondati.

Intanto, è appena il caso di osservare che deve ritenersi affetta da nullità (che può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea ancorchè abbia nella stessa espresso voto favorevole), e quindi sottratta al termine di impugnazione di giorni trenta previsto dall’art. 1137 c.c., la Delib. dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri legali ex art. 1123 c.c. o di regolamento contrattuale di riparto delle spese per la prestazione di servizi nell’interesse comune. Ciò, in quanto eventuali deroghe, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. In tal senso è il costante orientamento di legittimità, che il Collegio pienamente condivide e dal quale non ravvisa, comunque, ragione alcuna per discostarsi (ex plurimis, Cass. 17101 del 27/07/2006).

1.1.a). Ora, nel caso in esame la Delib. 9 settembre 1997, come correttamente eccepisce il ricorrente, è nulla: a) sia ove si intenda attribuire a questa Delib. una natura “ricognitiva” di una precedente Delib., ovvero, della Delib. 16 giugno 1992, dato che la Delib. 16 giugno 1992 proprio perchè avrebbe deliberato di modificare il criterio legale di determinazione delle quote di partecipazione alle spese condominiali, di cui all’art. 1123 c.c. a maggioranza sia pure qualificata e non all’unanimità, era nulla; b) sia ove si intenda attribuire alla Delib. 9 settembre 1997, una piena autonomia, per la stessa e assorbente ragione che si è appena detto, dato che anche questa Delib. finirebbe con il modificare il criterio legale di determinazione delle quote di partecipazione alle spese condominiali, di cui all’art. 1123 c.c. a maggioranza sia pure qualificata e non invece, come sarebbe stato necessario all’unanimità dei condomini.

1.1.b). In realtà, avendo il L. censurato la Delib. 9 settembre 1997, che secondo la Corte nissena aveva assunto un valore meramente ricognitivo della precedente Delib. 16 giugno 1992, la Corte territoriale avrebbe dovuto – e non sembra lo abbia fatto – verificare se la Delib. cui quella in esame si ricollegava presentasse il lamentato vizio di nullità.

Ininfluente era la circostanza che il L. non avesse impugnato la precedente Delib. nè la circostanza che il L. stesso aveva contribuito favorevolmente all’approvazione delle delibere del 16 giugno 1992 e del 9 settembre 1997, atteso: 1) che le delibere mille essendo tanquam non esset (come se non fossero mai state prese), sono impugnabili dai condomini in qualsiasi momento, senza alcun vincolo temporale e la nullità può e deve essere rilevata anche d’ufficio ed, in particolare, nell’ipotesi in cui una Delib.

nulla sia evocata direttamente o indirettamente nel giudizio di che trattasi.

2)che ai sensi dell’art. 1421 c.c. le azioni di nullità relative alle delibere condominiali possono essere proposte da chiunque vi abbia interesse e anche dal condomino che abbia partecipato con il suo voto favorevole alla formazione della Delib. nulla purchè alleghi e dimostri di avervi interesse per derivare dalla deliberazione assembleare un apprezzabile suo pregiudizio non operando nel diritto sostanziale la regola propria della matteria processuale secondo cui chi ha concorso a dare causa alla nullità non può farla valere (Cass. n. 9562 del 1997), e, il L. aveva dato prova di essere proprietario di immobili adibiti ad uso ufficio e che dalla maggiorazione delle spese condominiali deliberate avrebbe subito un serio pregiudizio sia perchè i maggiori costi avrebbe potuto disincentivare le relative locazioni sia perchè come proprietario aveva l’obbligo del pagamento in caso di morosità del conduttore.

2.L’accoglimento del primo e terzo motivo determina l’assorbimento degli altri motivi atteso che: a) con il secondo motivo si insite sull’annullabilità della Delib. del 1997 in quanto il suo contenuto era estraneo all’ordine del giorno, e b) con il quarto motivo si deduce l’annullabilità della Delib. 1997 sotto il profilo che ha partecipato alla stessa il delegato dell’attuale ricorrente pur essendo in conflitto di interessi con lo stesso.

In definitiva, va accolto il primo e il terzo motivo del ricorso e dichiarati assorbiti gli altri, la sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi accolti e la causa va rinviata alla Corte di Appello di Catania, anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.

PQM

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo e il terzo motivo, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte di appello di Catania anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 7 maggio 2013.

Depositato in Cancelleria il 14 giugno 2013


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1 Commento

  1. In presenza di morosità ingestibili fare lavori straordinari senza aver raccolto “tutta” la cifra necessaria (1135 fondo obbligatorio) diventa impossibile. Per raccogliere la cifra si pitrebbe ripartire escludendo chi non paga ne lo farà mai oppure iniziare i lavori senza aver raccolto i fondi, operazioni entrambe non valide. Altra possibilità considerare unanimità la sola platea dei solventi escludendo il moroso. Oppure? ….. si potrebbe non far nulla o ignorare la legge.

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