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Se il terreno è edificabile solo formalmente niente tasse sulla vendita

9 settembre 2015


Se il terreno è edificabile solo formalmente niente tasse sulla vendita

> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 settembre 2015



Immobili: illegittimo l’accertamento dell’Agenzia delle Entrate sulla plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno edificabile per il PRG, ma che di fatto non lo è.

L’Agenzia delle Entrate non può tassare quelle cessioni immobiliari di terreni che, sebbene siano considerati formalmente edificabili, in realtà non lo sono perché si tratta di un’aree sotto i minimi previsti dal Prg o se sono in zone vincolate. Quel che conta, infatti, è la sostanza dei fatti e non la qualifica formale del cespite che non apporta, nei fatti, alcuna ricchezza al proprietario. Lo ha chiarito la CTR di Potenza in una recente sentenza [1].

Sono allora da considerare esentasse tutte quelle cessioni di immobili solo formalmente edificabili per il PRG, ma, nel concreto, non suscettibili di utilizzo edificatorio per la loro dimensione (perché inferiore ai minimi imposti dagli strumenti urbanistici) o per la loro destinazione (perché in aree protette e vincolate).

La vicenda

Una coppia di coniugi aveva venduto alcuni immobili (terreni e resti di un rudere). Il fisco, tuttavia, tassava la relativa plusvalenza realizzata dalla cessione onerosa. Per i coniugi il fisco non poteva avanzare alcuna pretesa perché i terreni trasferiti in realtà non erano edificabili, secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Sia in primo che in secondo grado i due proprietari hanno vinto la causa.

Edificatorio sì, ma conta di più la sostanza del terreno

I terreni, anche nel caso in cui risultino formalmente edificabili, in realtà potrebbero non essere (almeno nei fatti) suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della loro cessione: e questo perché potrebbero presentare una superficie inferiore a quella minima utilizzabile secondo il piano regolatore (ecco perché spesso, chi ha già un altro terreno dello stesso tipo tende ad acquistare anche quelli limitrofi: proprio per poterli cumulare al proprio e poi costruirvi sopra); oppure potrebbe trattarsi di suolo non edificabile, perché facente parte di un’area residenziale conservativa del centro storico.

In tali casi, la corretta lettura della legge [2] porta a rigettare l’interpretazione del fisco secondo cui basterebbe la semplice natura edificabile dei terreni per giustificare la plusvalenza all’atto della vendita. Nella disposizione di legge, infatti, si individuano come redditi tassabili le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni che siano suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione: ciò a dimostrazione del fatto che il legislatore ha inteso individuare un maggior valore di terreni che siano effettivamente suscettibili di edificazione. Solo in tale ipotesi, infatti, sussiste un effettivo incremento di valore per il contribuente.

note

[1] CTR Potenza, sent. n. 407/2015.

[2] Art. 67 del Dpr 917/86.

Autore immagine: 123rf com


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