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Lavori in condominio: per i danni chi è responsabile e chi risarcisce?

10 settembre 2015 | Autore:


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Fino a che punto si estendono le responsabilità dell’amministratore del condominio e quali sono quelle dell’appaltatore in caso di danni subiti da terzi a seguito di lavori eseguiti nel condominio stesso? Sin dove si estende la responsabilità dell’appaltatore?

 

La più consueta procedura attraverso cui il condominio, normalmente a seguito di una decisione assunta dall’assemblea, dispone di effettuare lavori sul fabbricato consiste nell’affidamento, curato dall’amministratore, di uno o più appalti di lavori ad uno o più soggetti terzi.

Secondo quanto viene stabilito dal codice civile [1] l’autonomia dell’attività dell’appaltatore nell’ambito dell’esecuzione dell’opera assunta si esplica nella sua totale autonomia operativa, attraverso l’impiego di una propria organizzazione, nell’apprestare i mezzi ritenuti necessari all’esecuzione dell’opera contrattualizzata, curandone le modalità di esecuzione ed obbligandosi verso il committente a prestargli il risultato della sua opera.

Accade però con una certa frequenza che a seguito dei lavori fatti effettuare nell’ambito del fabbricato condominiale derivino danni a carico di terzi ed alle loro proprietà. In tali casi i conflitti tra le parti coinvolte hanno il proprio esito, per così dire naturale, in procedimenti per il risarcimento di danni. In tali casi i giudici sono chiamati a chiarire se sussista o meno, ed a definire quale ne sia il grado, la responsabilità che deve essere attribuita ad ognuno dei soggetti coinvolti: ditta, o ditte, esecutrice/i dell’appalto, amministratore del condominio, direttore dei lavori – che può anche coincidere con l’amministratore stesso – ed assemblea condominiale che, nell’esercizio delle sue funzioni, ha autorizzato i lavori e, normalmente, ha anche proceduto a scegliere la ditta, o le ditte, esecutrice/i degli stessi.

Una vicenda da Cassazione

La Cassazione ha avuto recentemente modo di esprimersi sul tema [2] occupandosi della vicenda di un condomino che aveva convenuto in giudizio il proprio condominio, l’amministratore del medesimo personalmente, nonché le due società appaltatrici allo scopo di ottenere il risarcimento dei danni patiti dall’unità immobiliare di sua proprietà a causa della cattiva esecuzione delle opere di bonifica e di impermeabilizzazione del tetto del condominio.

I convenuti si costituivano quindi in giudizio mentre la società esecutrice dei lavori chiamava in causa anche la propria assicurazione in manleva.

Il Tribunale di Roma, interessato in primo grado del caso, riteneva di dover accogliere parzialmente la richiesta di risarcimento dei danni avanzata da parte del condomino, condannando però la sola società esecutrice delle opere al pagamento della somma di lire 504 milioni in favore della parte attrice e l’assicurazione a manlevare la medesima per lire 75 milioni. Successivamente la Corte d’Appello di Roma, in parziale riforma della sentenza di primo grado, ha proceduto a condannare non solo la società esecutrice dei lavori, ma anche il condominio (con esclusione dell’appellante) e l’amministratore personalmente al pagamento della somma di euro 452.500 a titolo di risarcimento danno in favore di parte attrice nonché alla rifusione delle spese dei due gradi di giudizio. La Corte territoriale riteneva infatti di dover attribuire una responsabilità in capo al Condominio in concorso con la società appaltatrice (per quest’ultima in relazione alla scelta dell’impresa subappaltatrice di alcuni dei lavori – cosiddetta culpa in eligendo), nonché in capo all’amministratore, in qualità di direttore dei lavori, cui riteneva di attribuire una responsabilità per aver omesso di effettuare i necessari controlli sullo svolgimento dei lavori (cosiddetta culpa in vigilando).

Il Condominio e l’amministratore personalmente hanno successivamente proposto ricorso in Cassazione avverso la sentenza della Corte d’Appello. La Suprema Corte di Cassazione, investita della questione, si è pronunciata con sentenza in esame nella quale ha ritenuto opportuno precisare e ribadire alcuni principi in relazione a quelle che sono le rispettive responsabilità del committente, dell’amministratore e del direttore dei lavori.

Di chi è la responsabilità in caso di appalto?

Nello specifico la Suprema Corte, inserendosi in un alveo giurisprudenziale ormai consolidato, ha rilevato che, in riferimento al tema in oggetto, ovvero alle responsabilità conseguenti l’assunzione di un contratto d’appalto, quelle relativa ai danni provocati a terzi ed eventualmente anche quelle della mancata osservanza della legge penale nel corso dell’esecuzione del contratto è da attribuirsi esclusivamente all’appaltatore, in conseguenza dell’autonomia con cui egli svolge la propria attività nell’esecuzione dell’opera, autonomia che è chiaramente sancita da quanto viene previsto dal Codice civile [3]. La Suprema Corte ha poi precisato che l’amministratore rappresenta il condominio, poiché quest’ultimo è un ente di gestione privo di personalità giuridica. Da ciò consegue che il condomino nell’ipotesi in cui ritenga, come nel caso di cui alla sentenza in commento, di aver subito un danno in conseguenza di un’omessa vigilanza da parte del condominio (o meglio, di chi lo rappresenta) nell’esecuzione di lavori sulle parti comuni, dovrà necessariamente agire nei confronti dell’ente (ovvero il condominio e non nei confronti dell’amministratore).

Il direttore dei lavori, secondo la Suprema Corte, assume la specifica funzione di tutelare la posizione del committente nei confronti dell’appaltatore, vigilando che l’esecuzione dei lavori abbia luogo in conformità a quanto stabilito nel capitolato di appalto.

Alla luce di quanto detto nel caso in oggetto non è stato riconosciuto alcun tipo di responsabilità al direttore dei lavori, all’amministratore, ovvero al committente che non possono rispondere della cattiva esecuzione dei lavori imputabile esclusivamente a libere iniziative dell’appaltatore.

note

[1] Art. 1655 cod. civ.: “L’appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di una opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro”

[2] Cass. sent. n. 20557/15

[3] Secondo cui appunto “L’appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di una opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro”. La responsabilità del committente nei confronti dei terzi, secondo gli Ermellini, “è configurabile solo allorquando si dimostri che il fatto lesivo sia stato commesso dall’appaltatore in esecuzione di un ordine impartitogli dal direttore dei lavori o da altro rappresentante del committente stesso, tanto che l’appaltatore finisca per agire quale nudus minister privo dell’autonomia che normalmente gli compete” (vedasi in proposito Cass. sent. n.7499/04 e n.7755/09), ovvero nell’ipotesi in cui si possa concretizzare in capo al committente una culpa in eligendo, per avere egli assegnato l’esecuzione delle opere ad un’impresa manifestamente incompetente e priva delle capacità tecniche necessarie (in proposito Cass. sent. n.15185/04).

Autore immagine: 123rf com

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