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Rinnovazione della locazione di bene pignorato: necessaria l’autorizzazione del giudice

11 settembre 2015 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 settembre 2015



La rinnovazione del contratto di locazione di un immobile, adibito ad uso non abitativo e pignorato, necessita dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione.

 

Dalla seconda scadenza contrattuale in poi, in ipotesi di pignoramento dei beni locati ad uso commerciale, eseguito in data antecedente alla scadenza del termine per l’esercizio della facoltà di disdetta da parte del locatore, la rinnovazione della locazione deve essere autorizzata dal giudice dell’esecuzione [1].

Ciò è giustificato dal fatto che il mancato esercizio della facoltà di diniego della conservazione della locazione [2] costituisce una manifestazione di volontà del locatore e non rappresenta un effetto automatico discendente direttamente dalla legge [3].

 

Tale principio è applicabile dalla seconda scadenza contrattuale in poi, perché, a seguito del decorso del primo termine di durata del contratto, la Corte di Cassazione ha evidenziato che la continuazione del rapporto locatizio non presuppone la stipula di un patto diverso da quello originariamente sottoscritto[4].

 

Quest’ultimo, infatti, deriva non da un implicito accordo tra le parti, ma dal mancato esercizio della facoltà di disdetta, per cui il contenuto contrattuale del nuovo periodo di locazione non ha nessun elemento di novità.

Le clausole dell’accordo iniziale, concernenti l’ammontare del canone e la durata della locazione, conservano la loro validità per il rapporto locativo successivo alla prima scadenza contrattuale.

Per le scadenze contrattuali successive alla prima, invece, la Corte di Cassazione ha ritenuto che l’esercizio della disdetta da parte del locatore resti svincolato da ogni presupposto.

In altri termini, alla fine del primo contratto di locazione ad uso commerciale, la rinnovazione dell’accordo discende dalla disciplina imperativa e non derogabile della legge.

Nelle ulteriori scadenze contrattuali, secondo la Corte di Cassazione, la rinnovazione della locazione consegue alla libera opzione del locatore di dare seguito all’esecuzione del contratto ed alla volontaria mancata manifestazione della disdetta.

Questa libertà del locatore è, di contro, carente alla fine del primo periodo contrattuale, perché la legge prevede una durata imperativa, cioè non derogabile e vincolante del contratto – di sei anni più sei o di nove anni più nove – che non è modificabile dalle parti.

Alla scadenza del secondo termine, in circostanze ordinarie, si dà rilevanza alla volontà del locatore di consentire la prosecuzione o la cessazione della locazione.

Tale situazione non si verifica, però, tutte le volte in cui il locatore non si trovi nella possibilità di manifestare liberamente la sua scelta, come nel caso in cui il bene sia pignorato.

In una simile evenienza, la mancata disdetta non dipende da una manifestazione di volontà o meno del locatore, ma dall’impossibilità di questi di potere agire senza impedimenti, a causa del vincolo pignoratizio.

In presenza del pignoramento del bene locato ad uso non abitativo, dunque, alla circostanza, che lasciava ampio spazio al locatore per esprimere il proprio volere, se ne sostituisce un’altra, in cui il contratto cesserà automaticamente, in mancanza dell’autorizzazione del giudice alla prosecuzione della locazione.

Avv. Daniela Meo

Quando il bene locato per fini commerciali sia sottoposto a pignoramento, alle scadenze contrattuali successive alla prima, la locazione prosegue solo se interviene il giudice dell’esecuzione ad autorizzarla.

note

[1] Art. 560, comma 2 cod. proc. civ.

[2] Art. 28, comma 1 della Legge 27 luglio 1978 n. 392.

[3] Cass. Sent. n. 11168/2015 del 29.05.2015.

[4] Cass., Sez. Un., sent. n. 11830/2013 del 16.05.2013.

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