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Piccoli condomini senza amministratore: come ottenere le detrazioni Irpef


> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 settembre 2015



In una palazzina di quattro piani vi sono tre proprietari diversi e, così come prevede la legge, non si è provveduto a nominare un amministratore; avendo deciso di intervenire con lavori di recupero e di coibentazione esterna con rifacimento della copertura, ci si domanda quale sia la procedura per ottenere la detrazione ai fini IRPEF prevista dall’articolo 16-bis TUIR. È necessario nominare un amministratore oppure le relative formalità possono essere espletate da uno dei tre proprietari? È necessario aprire un conto corrente su cui far confluire tutti i pagamenti e se sì a chi deve essere intestato?

Come è stato chiarito dall’Agenzia delle Entrate [1] al fine di beneficiare della detrazione per i lavori di recupero delle parti comuni [2], i condomìni che, non avendone l’obbligo (condominio costituito da non più di otto condòmini), non abbiano provveduto alla nomina di un amministratore dovranno comunque richiedere obbligatoriamente il codice fiscale e porre in atto tutti gli adempimenti previsti a nome del condominio stesso [3].

La detrazione spetta soltanto in ragione delle spese effettivamente sostenute da ciascuno in riferimento ai propri millesimi di proprietà. Per quanto concerne i pagamenti sarà necessario effettuare i bonifici indicando, oltre al codice fiscale del condominio, anche quello del condòmino che effettua il pagamento [4], che potrà essere tratto indifferentemente sul conto corrente bancario ovvero postale di uno dei condòmini, a tal fine delegato dagli altri, o su di un conto appositamente istituito, demandando all’accordo degli interessati la definizione delle modalità interne di regolazione del pagamento, fermo restando il principio che la detrazione può spettare soltanto in ragione delle spese effettivamente sostenute da ciascuno e il rispetto delle altre prescrizioni stabilite dal decreto interministeriale n. 41 del 1998 e dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011.

Per la ripartizione delle spese relative alla parti comuni alle unità immobiliari i condomini dovranno concorrere alle stesse in ragione dei millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ai sensi del Codice civile [5].

Infine va ricordato che i documenti giustificativi delle spese relative alle parti comuni dovranno essere intestati al condominio [6].

note

[1] Agenzia delle Entrate – Direzione Centrale Normativa – circolare 11/2014 (“Questioni interpretative in materia di IRPEF prospettate dal Coordinamento Nazionale dei Centri di Assistenza Fiscale e da altri soggetti”)

[2] Art.16-bis, comma 1, lettera a) TUIR: “Dall’imposta lorda si detrae un importo pari al 36 per cento delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi: a) di cui alle lett. a) b), c) e d) dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all’articolo 1117 del codice civile”.

[3] Agenzia delle Entrate – Direzione Centrale Normativa – circolare 11/2014:“In presenza di un “condominio minimo”, edificio composto da un numero non superiore a otto condomini (prima delle modifiche apportate dalla legge n. 220 del 2012 all’articolo 1129 c.c. il riferimento era a quattro condomini), risulteranno comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione dell’articolo 1129 e 1138 c.c. che disciplinano rispettivamente la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini). Ne discende che, al fine di beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni prevista dall’articolo 16-bis del TUIR, i condomini che, non avendone l’obbligo, non abbiano nominato un amministratore dovranno obbligatoriamente richiedere il codice fiscale ed eseguire tutti gli adempimenti previsti dalla richiamata disposizione a nome del condominio stesso”.

[4] Si veda in proposito la Circolare del 24 febbraio 1998 n. 57 – Ministero delle Finanze – Dipartimento Entrate – Affari Giuridici – Servizio III (“Articoli 1 (commi 1, 2, 3, 6 e 7) e 13 (comma 3) della legge 27 dicembre 1997, n. 449. Interventi di recupero del patrimonio edilizio e di ripristino delle unita’ immobiliari dichiarate o considerate inagibili in seguito agli eventi sismici verificatisi nelle Regioni Emilia-Romagna e Calabria” secondo cui: “Per gli interventi realizzati su parti comuni di edifici residenziali il bonifico deve recare il codice fiscale dell’amministratore del   condominio o di uno qualunque dei condomini che provvede al pagamento, nonché quello del condominio”.

[5] cfr. art. 1123 cod. civ. e ss.

[6] Circolare n. 57/E del 1998 con cui il Ministero delle Finanze ha chiarito che: “i documenti giustificativi delle spese devono essere intestati al soggetto o ai soggetti che intendono fruire della detrazione. In caso di spese sostenute da uno dei soggetti di cui all’articolo 5 del Tuir, le fatture o ricevute devono essere a questi intestate e, in caso di spese relative alle parti comuni, i documenti giustificativi devono essere intestati al condominio”.

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