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Come ottenere il certificato di agibilità per casa

17 settembre 2015


Come ottenere il certificato di agibilità per casa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 settembre 2015



Affitto, compravendita e anche ristrutturazione: tutte le volte in cui è necessaria l’agibilità: le pratiche burocratiche necessarie per ottenere il certificato.

Sei davvero sicuro di avere conservato, da qualche parte, il certificato di agibilità della casa in cui vivi? Se lo hai archiviato da qualche parte e non ti ricordi dove lo hai messo, ecco questa breve guida per richiederlo alle competenti autorità: il documento, infatti, ti sarà necessario se intenderai vendere la casa o anche solo affittarla, dovendo in tal caso essere consegnato all’inquilino. Senza contare che, se hai fatto una ristrutturazione, dovresti possedere anche l’agibilità relativa ai lavori eseguiti. Insomma, la solita giunga di carte e scartoffie di cui è necessario essere informati.

Cos’è il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità dell’abitazione è quel documento che garantisce che la casa è a norma di legge per quanto riguarda le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.

Chi rilascia il certificato di agibilità?

Il certificato viene rilasciato dal Comune ove si trova l’immobile, ma per ottenerlo è necessario essere in regola sia con la documentazione, che con la situazione di fatto dell’immobile. Difatti, per ottenere l’agibilità, è necessario che tutti gli impianti di casa (luce, gas, acqua, ecc.) rispettino gli standard previsti dalla legge, rispetto che viene certificato dalle dichiarazioni di conformità rilasciate dalle imprese che hanno realizzato gli impianti stessi, in occasione della costruzione dell’edificio o dei successivi lavori di manutenzione. Per ogni intervento, insomma, è necessario ottenere una nuova dichiarazione di conformità.

Attenzione: capita di imbattersi in ditte di manutenzione che, per il rilascio del certificato, pretendono un pagamento aggiuntivo. In verità è diritto del committente ottenere il certificato a seguito del completamento dei lavori ed esso non può essere sottoposto a ulteriori condizioni.

Allo stesso modo si sconsiglia di chiedere “certificati di comodo” a terze ditte, spesso solite a controlli sbrigativi (o addirittura inesistenti). Il checkup della sicurezza dell’immobile è una garanzia per il suo stesso proprietario che, diversamente, non solo dovrebbe sopportare sulla propria persona o dei propri cari il rischio di corti, fulminazioni e altri gravi infortuni, ma dovrebbe anche rispondere personalmente dei danni procurati all’eventuale inquilino.

Ricordiamo che l’immobile deve inoltre dotato anche dell’APE, attestato di prestazione energetica, cioè di quel documento che indica il livello di consumo di energia dell’abitazione. A breve entrerà in vigore il nuovo modello, unico per tutto il territorio nazionale e con informazioni aggiuntive rispetto a quello precedente.

Quando richiedere il certificato di prestazione di agibilità?

Il certificato di agibilità va chiesto al Comune:

– dopo la costruzione di una nuova casa: in tal caso la richiesta va effettuata dall’impresa costruttrice;

– nel caso di ampliamento o sopraelevazione dell’abitazione: la richiesta va presentata dal proprietario dell’immobile;

– nel caso di lavori di ristrutturazione che possano influire a livello di sicurezza (per esempio, la realizzazione di una nuova scala), igiene (un nuovo bagno) o risparmio energetico (il rifacimento dell’impianto di riscaldamento). Anche in tal caso la domanda deve essere presentata dal proprietario dell’immobile.

Entro quando va richiesto il certificato di agibilità?

Entro 15 giorni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione della casa.

Come chiedere il certificato di agibilità?

La domanda va presentata allo Sportello Unico del Comune ove si trova l’immobile. Insieme alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità andranno depositati i seguenti documenti tecnici:

– il certificato di collaudo statico;

– la dichiarazione di conformità alle norme in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche;

– per le abitazioni in zone dichiarate sismiche, il certificato di conformità alle norme antisismiche delle opere eseguite.

Qual è l’iter per il rilascio del certificato di agibilità?

Una volta che il proprietario dell’immobile abbia depositato la richiesta, nei 10 giorni successivi il Comune gli comunica il nome del responsabile del procedimento a cui fare riferimento per sapere lo stato della pratica.

Il Comune può chiedere, entro 30 giorni, ulteriori spiegazioni o chiarimenti. Diversamente rilascia il certificato.

Se il Comune non risponde nei 30 giorni, si applica la regola del silenzio-assenso e l’agibilità si considera come rilasciata.

Durante la procedura, il Comune è tenuto a chiedere il parere all’Asl. Potrebbe essere che l’Asl ritardi nel rilascio del nullaosta. Il richiedente allora può sostituire l’ok dell’Asl con una propria autocertificazione, ma in tal caso il silenzio assenso non scatta più dopo 30 giorni, ma 60.

Quanto costa ottenere il certificato di agibilità?

Ogni Comune ha le sue tariffe. Di norma, comunque, è richiesto l’acquisto di due marche da bollo (il cui costo, attualmente, ammonta a 16 euro) e i diritti di segreteria.

Si può ottenere il rilascio del certificato per un singolo appartamento?

Di solito le amministrazioni comunali rilasciano il certificato solo per l’intero edificio e non per il singolo appartamento. Dal 2013, però, è possibile richiedere l’agibilità anche per un solo appartamento, a condizione però che le parti comuni dello stabile risultino in regola con la normativa.

Si può delegare la richiesta del certificato a un intermediario?

Il proprietario può affidare la pratica per il rilascio del certificato a un tecnico del settore, ma in tal caso sarà tenuto a erogargli il relativo compenso.

Quali sono gli obblighi per chi vende o affitta casa?

Chi vende oppure affitta l’abitazione deve allegare al contratto, oltre all’Attestazione di Prestazione energetica (APE), anche il certificato di agibilità. Nel caso, invece, il Comune non lo abbia rilasciato dopo i 30 o 60 giorni dalla domanda è sufficiente indicare gli estremi relativi al silenzio-assenso da parte del Comune medesimo.

Che succede se manca il certificato di agibilità?

In passato la mancanza del certificato rendeva nullo il contratto. Oggi, invece, le cose sono cambiate. Ecco cosa può verificarsi:

– l’immobile non è a regola e, quindi, mancano i requisiti per ottenere l’agibilità (si pensi al caso di un abuso edilizio): in tal caso il contraente (locatore, acquirente) può chiedere la risoluzione del contratto (ossia il suo annullamento), il risarcimento dei danni e la restituzione delle somme già corrisposte (per es. la caparra);

– nel caso l’abitazione sia idonea all’agibilità, ma non è mai stato chiesto il certificato (o non è mai scattato il silenzio-assenso), è obbligo del venditore presentare la domanda al Comune, pagando tutte le conseguenti spese. Se non lo fa, il compratore può ottenere la riduzione del prezzo della casa e un risarcimento commisurato al deprezzamento dell’immobile in conseguenza dell’assenza del certificato.

In ogni caso, spetta all’agente immobiliare e al notaio verificare che l’immobile sia dotato del certificato di agibilità e poi informare l’acquirente. Se non lo fanno possono essere ritenuti responsabili e chiamati ai danni.

È lecito vendere una casa senza certificato di agibilità?

La vendita è comunque valida, ma l’acquirente deve essere informato di ciò (per prudenza, dunque, è bene inserire tale circostanza nell’atto di vendita).

In caso contrario, il compratore può chiedere il risarcimento del danno.

È lecito affittare una casa senza certificato di agibilità?

No. Il contratto è impugnabile e l’inquilino potrà rivolgersi al giudice per ottenere l’annullamento del contratto o la riduzione del canone.

Come posso sapere se l’immobile in cui vivo ha il certificato di agibilità?

Molti edifici italiani sono stati costruiti prima del 1934, anno in cui è divenuto obbligatorio il rilascio del certificato (fino al 2001 si chiamava invece, certificato di abitabilità).

Per accertarsi che il proprio immobile ne sia dotato si può fare richiesta all’amministratore di condominio il quale dovrebbe averne una copia, o all’Ufficio tecnico del Comune.


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