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Lavori nelle proprietà esclusive e responsabilità del condominio

18 settembre 2015 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 settembre 2015



Le istruzioni fondamentali, utili ad amministratori condominiali e proprietari, per cautelarsi in caso di opere eseguite dal singolo condomino nella sua proprietà.

È assai frequente che in ambito condominiale singoli condomini facciano eseguire, come committenti, opere di manutenzione ordinaria o straordinaria all’interno delle rispettive proprietà esclusive.

Ovviamente, posto il problema in questi termini, non vi sarebbe nessun tipo di coinvolgimento degli altri condomini e dell’amministrazione condominiale. E tuttavia non sono da escludere casi in cui gli operai della ditta incaricata dell’esecuzione dei lavori in qualche modo interferiscano coi beni comuni.

In generale, l’esecuzione dei lavori affidati da un committente ad una ditta esige il rispetto della normativa [1] sulla sicurezza e la salute nei luoghi di lavoro e, comunque, l’adozione delle regole della normale prudenza.

Ebbene, se il mancato rispetto, da parte del condomino committente o degli operai della ditta esecutrice, della normativa sulla salute e la sicurezza dovesse produrre danni a persone o cose, i condomini estranei e l’amministrazione condominiale ne sarebbero o no responsabili?

In linea generale, delle eventuali omissioni del condomino committente e/o dagli operai non risponderanno penalmente né gli altri condomini, né l’amministratore. Ciò, beninteso, sempre che il sinistro e correlativo danno non si verifichi a partire da o su beni comuni: può, infatti, capitare che un incidente avvenga sulle scale comuni o a partire da altri beni comuni. In tale caso, una eventuale responsabilità penale, ed anche il collegamento (più o meno accidentale) con i beni e le parti comuni sulle quali il sinistro si è verificato, andrà valutata caso per caso.

Dal punto di vista civilistico, invece, potrebbe configurarsi in capo ai condomini non committenti e all’amministratore condominiale una responsabilità da custodia dei beni comuni [2]. In questo caso la legge stabilisce che si sia responsabili delle cose che si hanno in custodia, salva la dimostrazione del caso fortuito.

Potrebbe, cioè, darsi il caso che gli operai appoggino delle scale sul pianerottolo comune o sui muri maestri e per tal motivo si produca un danno a cose o persone, oppure che essi stessi scivolino sulle scale comuni o in altro locale diverso da quello in cui (di proprietà esclusiva del condomino committente) stanno eseguendo i lavori.

In tali circostanze il condominio, in persona del suo legale rappresentante, potrà eventualmente dimostrare l’assoluta accidentalità del sinistro ed anche la sua assoluta imprevedibilità derivante dall’omissione delle cautele (da parte dei lavoratori o del condomino committente) della normativa sulla salute e sicurezza nei luoghi di lavoro.

Ed allora si ritiene assai utile che l’amministratore, nei casi in cui i lavori, pur non commissionati dal condominio, possano coinvolgere anche marginalmente beni comuni, spedisca al condomino committente ed anche alla ditta esecutrice una nota raccomandata invitandoli al pieno rispetto delle leggi in materia di sicurezza e di quelle eventuali norme relative ai beni comuni contenute nel regolamento condominiale (opportunamente allegato).

note

[1] D. Lgs. N. 81 del 2008.

[2] Art. 2051 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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