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Lo sai che? Affitto: come mandare via l’inquilino se il contratto è in nero

Lo sai che? Pubblicato il 22 settembre 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 22 settembre 2015

Locazione: se non è possibile lo sfratto, si può agire con l’azione di occupazione senza titolo, ma per il risarcimento del danno è necessaria la prova.

Se manca il contratto di affitto, o questo, sebbene scritto, non è mai stato registrato, il padrone di casa non può procedere allo sfratto dell’inquilino moroso nel pagamento delle mensilità. O meglio, non può adottare la procedura accelerata dello sfratto per morosità, che consente – salvi i tempi (di regola più prolungati) di esecuzione forzata – un procedimento in pochi mesi. E questo perché tale azione è consentita solo a chi dimostra di avere, tra le mani, un contratto valido, mentre la legge stabilisce che la locazione non registrata è nulla.

Al locatore non resta, dunque, che l’azione per occupazione senza titolo, la quale si svolge secondo i tempi e le forme delle normali cause. Insomma, per mandare via il conduttore potrebbero essere necessari svariati anni. È questa, del resto, la sanzione per aver voluto evadere le tasse.

Che fare in questi casi?

L’avvio dell’azione giudiziale, in ogni caso, è sempre un modo per dare un segnale forte e incisivo all’inquilino che, tuttavia, proprio dai tempi lunghi dei processi potrebbe trarne il maggior beneficio, potendo continuare a permanere nell’immobile per tutto il tempo che ci vuole perché esca la sentenza.

Sarà opportuno, prima della notifica dell’atto processuale, tentare la via della diffida con una lettera dell’avvocato.

Tagliare la luce, l’acqua e il gas?

Non poche volte, il padrone di casa si avventura in condotte “vendicative” che, però, potrebbero far sorgere problemi legali più seri, spesso di tipo penale. È il caso di chi “tagli” i fili della luce o del gas. O quelli del telefono. Oppure cambi le chiavi della serratura della porta del proprio immobile. A parte il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, potrebbe anche scattare, a favore dell’inquilino, la tutela civilistica della “reintegrazione del possesso”: in buona sostanza, la legge tutela chi si trova dentro un immobile, almeno in prima battuta, a prescindere dal fatto che abbia o meno un titolo per restarvi.

Se però l’utenza (luce, gas, telefono) è rimasta intestata al proprietario di casa, questi potrebbe smettere di pagare le società fornitrici del servizio, in modo tale da rendersi a sua volta moroso, ottenendo così il distacco dell’utenza. In tal caso l’illecito da parte del proprietario sarebbe più difficile da dimostrare, essendosi questi potuto trovare nell’oggettiva impossibilità di pagare la bolletta per sopraggiunte difficoltà economiche (provenienti proprio dal mancato pagamento dei canoni di affitto).

Il risarcimento del danno

Nella causa di occupazione senza titolo è sempre possibile chiedere il risarcimento del danno all’inquilino “abusivo”. Attenzione, però: con una sentenza di ieri [1], la Cassazione ha precisato che il danno va dimostrato e, pertanto, l’indennizzo non scatta automaticamente per il solo fatto che l’inquilino sia rimasto nell’appartamento senza pagare.

Sul punto è insorto, negli anni passati, un contrasto tra i giudici. Secondo alcuni, il risarcimento spetta automaticamente, secondo altri invece no. Oggi la Suprema Corte aderisce all’orientamento giurisprudenziale secondo cui il danno da occupazione abusiva di un immobile non scatta automaticamente, e non si può perciò pretendere alcun risarcimento se dalla lesione del diritto o dell’interesse non sia disceso un concreto pregiudizio, pregiudizio che ovviamente va dimostrato. Tale prova, però, può essere fornita anche con semplici presunzioni e può consistere anche nell’utilità teorica che il proprietario dell’immobile poteva trarre dall’uso diretto del bene, nel tempo in cui questo è stato occupato da altri.

La Cassazione ricorda che nell’ordinamento italiano non esistono danni liquidati automaticamente, e non si può pretendere alcun risarcimento se dalla lesione del diritto o dell’interesse non sia disceso un concreto danno [2].

Tuttavia, questo non esclude che l’esistenza del danno possa essere dimostrata con ogni mezzo di prova, comprese le presunzioni semplici [3].

note

[1] Cass. sent. n. 18494/15 del 21.09.2015.

[2] Cass. sent. n. 24474/14.

[3] Art. 2727 cod. civ.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 7 luglio – 21 settembre 2015, n. 18494
Presidente Berruti – Relatore Rossetti

Svolgimento del processo

1. Nel 2002 G.F. convenne dinanzi al Tribunale di Ravenna M.A. e F.C. , chiedendone la condanna al risarcimento del danno da essi causatole per non averle rilasciato una particella di terreno, sita in (…), da essi occupata illegittimamente, ed al cui rilascio erano stati condannati con sentenza passata in giudicato.
2. I convenuti contestarono la domanda.
Con sentenza 20.3.2007 n. 359 il Tribunale di Ravenna accolse la domanda e condannò i convenuti a pagare all’attrice 40.000 Euro.
3. La sentenza venne appellata dai soccombenti
Con sentenza 22.10.2012 n. 1490 la Corte d’appello Bologna accolse l’appello e rigettò la domanda di G.F. , ritenendo non essere mai stato allegato e provato alcun danno.
4. La sentenza d’appello è stata impugnata per cassazione da G.F. , con ricorso fondato su un motivo e illustrato da memoria.
Hanno resistito con un controricorso unitario M.A. e F.C..

Motivi della decisione

1. Il motivo unico di ricorso.
1.1. Con l’unico motivo di ricorso la ricorrente sostiene che la sentenza impugnata sarebbe affetta da una violazione di legge, ai sensi all’art. 360, n. 3, c.p.c..
Si assumono violati gli artt. 1226, 2043, 2056 c.c..
Espone, al riguardo, che la Corte d’appello avrebbe errato nel rigettare la domanda di risarcimento, perché nel caso di occupazione sine titulo di immobili il danno è in re ipsa; soggiunge che in ogni caso la danneggiata aveva fornito elementi indicativi per una stima equitativa, quali le tariffe richieste del comune di Cervia per l’occupazione temporanea di suolo pubblico; conclude deducendo che in ogni caso la Corte d’appello avrebbe dovuto fare ricorso al cd. “danno figurativo”, liquidato in base al valore commerciale dell’immobile.
1.2. Il motivo è fondato.
Sulla questione dell’accertamento e della stima del danno da occupazione sine titulo di immobili si registra un risalente contrasto nella giurisprudenza di legittimità.
1.3. Secondo un primo orientamento, in caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui, il danno patito dal proprietario sarebbe in re ipsa.
Questo orientamento si fonda sull’assunto che il diritto di proprietà ha insite in sé le facoltà di godimento di disponibilità del bene che ne forma oggetto: sicché, una volta soppresse tali facoltà per effetto dell’occupazione, l’esistenza d’un danno risarcibile può ritenersi sussistente sulla base d’una praesumptio hominis, superabile solo con la dimostrazione concreta che il proprietario, anche se non fosse stato spogliato, si sarebbe comunque disinteressato del suo immobile e non l’avrebbe in alcun modo utilizzato. Per quanto attiene, poi, alla concreta stima del danno, l’orientamento in esame ritiene che questa possa avvenire anche facendo riferimento al cosiddetto danno “figurativo”, vale a dire al valore locativo dell’immobile occupato.
In questo senso si sono pronunciate Sez. 3, Sentenza n. 9137 del 16/04/2013, Rv. 626051; Sez. 2, Sentenza n. 14222 del 07/08/2012, Rv. 623541; Sez. 2, Sentenza n. 5568 del 08/03/2010, Rv. 611644; Sez. 3, Sentenza n. 3251 del 11/02/2008, Rv. 601677; Sez. 3, Sentenza n. 10498 del 08/05/2006, Rv. 591331; Sez. 3, Sentenza n. 827 del 18/01/2006, Rv. 587382; Sez. 2, Sentenza n. 649 del 21/01/2000, Rv. 533031; Sez. 2, Sentenza n. 1373 del 18/02/1999, Rv. 523352).
1.4. Per un diverso orientamento, invece, il danno da occupazione abusiva di immobile non può ritenersi sussistente in re ipsa, né coincide col mero fatto dell’occupazione.
Secondo questo orientamento, infatti, l’occupazione non è il danno, ma la condotta produttiva del danno. Pertanto il danneggiato che chieda il risarcimento del pregiudizio causato dall’occupazione sine titulo è tenuto a provare di aver subito un’effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l’occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito, che può al riguardo avvalersi anche della prova presuntiva.
In questo senso si sono pronunciate Sez. 3, Sentenza n. 15111 del 17/06/2013, Rv. 626875; Sez. 3, Sentenza n. 378 del 11/01/2005, Rv. 579772.
1.5. Ritiene questa Corte che tra i due orientamenti debba essere preferito il secondo, ma che nondimeno la sentenza impugnata non l’abbia correttamente applicato.
1.5.1. L’affermazione secondo cui il danno causato dall’indisponibilità d’un immobile sia in re ipsanon può ritenersi corretta. Nel nostro ordinamento infatti non esistono danni in rebus ipsis, e nessun risarcimento è mai esigibile se dalla lesione del diritto o dell’interesse non sia derivato un concreto pregiudizio (ex multis, da ultimo, Sez. 3, Sentenza n. 24474 del 18/11/2014, Rv. 633450; Sez. 6 – 3, Sentenza n. 18812 del 05/09/2014, Rv. 632941; Sez. 1, Sentenza n. 23194 del 11/10/2013, Rv. 628570; Sez. 6 – 1, Ordinanza n. 21865 del 24/09/2013, Rv. 627750).
Il danno risarcibile, infatti, non può dirsi esistente sol perché sia stato vulnerato un diritto. La lesione del diritto è il presupposto del danno, non il danno. Quest’ultimo vi sarà soltanto se dalla lesione del diritto sia altresì derivata una perdita, patrimoniale o non patrimoniale che sia.
1.5.2. L’inconcepibilità di danni in re ipsa fa sì che non è possibile pretendere il risarcimento, sol perché si sia provata la lesione del diritto.
Tuttavia ciò non toglie che l’esistenza del danno possa essere dimostrata con ogni mezzo di prova, ivi comprese le presunzioni semplici di cui all’art. 2727 c.c..
Non vi è, dunque, alcuna implicazione necessaria tra il negare l’ammissibilità di danni in re ipsa, e il negare il ricorso alla prova presuntiva. Una volta, infatti, stabilito che “danno” in senso giuridico è non la lesione d’un diritto in sé, ma le conseguenze che ne sono derivate, nulla vieta al giudice di risalire al fatto ignorato dell’esistenza d’un danno muovendo dal fatto noto del tipo, quantità e qualità della lesione patita dalla vittima.
1.6. Or bene, la Corte d’appello di Bologna, dopo avere – correttamente, per quanto detto – premesso che l’occupazione dell’immobile altrui non costituisce necessariamente un danno in re ipsa, ha rigettato la domanda attorea sul presupposto che l’attrice non avrebbe né allegato, né provato:
(a) che l’immobile usurpato fosse idoneo agli usi “sui quali il primo giudice ha argomentato al fine di pervenire” all’accoglimento della domanda;
(b) che esistesse un danno;
(c) che il bene fosse “appetibile” nel mercato delle locazioni immobiliari;
(d) di avere rinunciato a vantaggiose proposte di locazione.
Questa motivazione è irrispettosa dell’art. 1226 c.c..
Essa, infatti, presuppone che un immobile non possa avere altro uso che la vendita o la locazione.
Trascura, invece, di considerare che qualsiasi bene è suscettibile anche di uso diretto da parte del proprietario, e l’uso diretto ha una utilità avente un contenuto economico (il cd. opportunity costnell’analisi economica del diritto). Chi, infatti, disponesse – poniamo – d’una piccola corte a mò di deposito, a livello teorico risparmia il costo del fitto di un’area analoga.
Si tratta di pregiudizi che palesemente non possono essere provati nel loro esatto ammontare, e che impongono dunque una liquidazione equitativa.
La sentenza impugnata deve quindi essere cassata con rinvio alla Corte d’appello di Bologna, la quale nel riesaminare il caso si atterrà al seguente principio di diritto:
La perduta disponibilità d’un immobile non costituisce un danno in re ipsa, nel senso che, provata l’occupazione abusiva, non può dirsi per ciò solo provato il danno. Quest’ultimo, tuttavia, può essere dimostrato col ricorso a presunzioni semplici, e può consistere anche nell’utilità teorica che il danneggiato poteva ritrarre dall’uso diretto del bene, durante il tempo per il quale è stato occupato da altri.
2. Le spese.
Le spese del giudizio di legittimità e dei gradi precedenti di merito saranno liquidate dal giudice del rinvio, ai sensi dell’art. 385, comma 3, c.p.c..

P.Q.M.

la Corte di cassazione, visto l’art. 380 c.p.c.:
-) accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’appello di Bologna in diversa composizione;
-) rimette al giudice del rinvio la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità e di quelle dei gradi di merito.


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