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Lo sai che? Causa contro il costruttore per vizi: termini brevi dalla diffida

Lo sai che? Pubblicato il 23 settembre 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 23 settembre 2015

Vizi e difetti della casa: un anno di tempo dal ricevimento della lettera indirizzata al costruttore della casa per agire in tribunale.

Se hai rilevato dei vizi nella casa acquistata da un’azienda di costruzione, occhio ai termini previsti dalla legge [1] per far valere i tuoi diritti e ottenere l’immediata riparazione: è vero che la ditta costruttrice è tenuta a fornire una garanzia per dieci anni dalla consegna dell’immobile, ma è anche vero che questo termine potrebbe di fatto risultare molto più breve. Infatti, l’acquirente-proprietario è tenuto a rispettare due obblighi ben precisi:

– deve inviare una diffida al costruttore entro massimo 1 anno dal momento in cui scopre i difetti di costruzione. Non si deve trattare di una conoscenza generica degli effetti (come, ad esempio, l’individuazione di una macchia di umidità), ma una conoscenza più specifica circa le cause (per esempio, la rottura di un tubo). Di norma, questo momento viene individuato con il rilascio di una perizia di parte che evidenzi le ragioni dei vizi di costruzione;

– inoltre, dal momento in cui il costruttore riceve la diffida, l’acquirente-proprietario deve avviare la causa entro 1 anno al massimo.

Questo significa che può essere rischioso inviare al costruttore dell’immobile delle lettere con cui si denunciano gravi difetti nell’esecuzione dell’opera, se poi entro il termine di un anno non segue l’azione giudiziale per responsabilità. Se si ha ancora qualche mese di tempo prima che scada il primo termine di 1 anno, tanto vale attendere.

Attenzione però a identificare correttamente il nome dell’azienda costruttrice e il suo recapito: una diffida inviata a un soggetto errato (per esempio un sub appaltatore) o a un indirizzo non corretto potrebbe comportare il decorso dei termini e la perdita di ogni diritto per l’acquirente.

Questi principi sono stati recentemente affermati dal Tribunale di Milano [2].

La sentenza, richiamando un precedente della Cassazione [3], spiega infatti che il giorno dal quale decorre il termine di prescrizione e decadenza è quello in cui il danneggiato “consegue ad un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva” della gravità dei difetti e delle cause dall’imperfetta esecuzione dell’opera. Non è sufficiente un semplice sospetto. Dunque, il primo termine di 1 anno decorre da quando “risulti dimostrata la piena comprensione dei fenomeni e la chiara individuazione ed imputazione delle loro cause”.

Se la diffida inviata al costruttore è troppo specifica essa è indice del fatto che l’acquirente ha conseguito conoscenza non solo della gravità dei difetti ma anche delle cause dei vizi, qualificati appunto come “vizi di costruzione”. Dunque, una lettera ben argomentata e motivata rischia di pregiudicare il nuovo proprietario e costituire per lui la classica “zappata sui piedi”: infatti, con l’invio di essa comincia a decorrere il secondo termine di 1 anno per poter agire in tribunale.

note

[1] Art. 1669 cod. civ.

[2] Trib. Milano, sent. n. 4710 del 15.04.2015.

[3] Cass. sent. n. 2460/2008.

Autore immagine: 123rf com

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI MILANO

SEZIONE SETTIMA CIVILE

In funzione di giudice unico nella persona del dott. Federico SALMERI, ai sensi dell’art. 281 sexies c.p.c. ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa da:

Condominio di Via (…), via (…), Milano, con l’avv. Gi.Pa.

– attore –

CONTRO

Co.Im. S.r.l. in liquidazione (CO.), con gli avv.ti Is.Di. e Ma.Be.

– convenuta –

Concise ragioni della decisione

Rilevato che

– Il Condominio Im. è stato venduto da Co.

– Con l’odierno atto di citazione parte attrice lamenta la presenza di numerosi vizi, chiedendo un risarcimento di Euro 108.174,00.

– Parte convenuta ha eccepito l’intervenuta prescrizione del diritto in capo al Condominio. – L’eccezione è fondata e pertanto la domanda attorea va rigettata.

Si badi infatti che il dies a quo del termine di prescrizione e decadenza ex art. 1669 c.c. decorre dal momento in cui il danneggiato “consegue un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera, non essendo sufficienti manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti” e dunque da quando “risulti dimostrata la piena comprensione dei fenomeni e la chiara individuazione ed imputazione delle loro cause” (cfr. Cass. sentenza n. 2460/08 e Cass. sentenza n. 11740/03); Considerato che, a fronte delle missive inviate dal Condominio a Co. prodotte ai docc. nn. 2-5 di parte convenuta, non è revocabile in dubbio che il Condominio già tra gli anni 2006 e 2007:

i. avesse un apprezzabile e puntuale grado di conoscenza della gravità dei difetti oggi denunciati, a suo tempo rilevati a seguito di sopralluogo presso lo stabile;

ii. fosse a conoscenza delle cause dei predetti vizi, tanto è vero che tutte le missive prodotte vengono inviate alla Co.Im.M. in qualità di venditrice – costruttrice; i difetti vengono qualificati come vizi di costruzione evidentemente ritenendo responsabile la società venditrice – costruttrice;

iii. tali missive manifestano tutt’altro che semplici sospetti, tanto è vero che – mediante toni che lasciano trasparire una inequivoca certezza in ordine alla responsabilità per i vizi denunciati – il Condominio pretende una “doverosa e adeguata sistemazione di quanto contestato”, ciò rappresentando una valutazione di responsabilità (poi confermata dalle successive iniziative giudiziali) già senza dubbio alcuno suffragata da una chiara individuazione ed imputazione delle cause dei vizi.

Del resto poi i vizi denunciati con ricorso per ATP sono i medesimi denunciati con le predette missive, ciò significando che nessun vizio dedotto nel ricorso introduttivo è nuovo. Quanto al ricorso per ATP, quest’ultimo è stato depositato in data 13 dicembre 2010; tra il periodo 2006/2007 ed il dicembre 2010 il Condominio ha inviato solo la lettera dell’avv. Pantano del 5/8 ottobre 2010, oltre un anno dal suddetto periodo 2006/2007.

Pertanto in quel lungo periodo non è intervenuto alcun atto interruttivo della prescrizione.

– Non è dunque revocabile in dubbio che tra gli anni 2006 e 2007, il Condominio avesse già piena conoscenza dei vizi denunciati in ricorso, tanto è vero che con le missive prodotte ai docc. nn. 2 e 5 da parte convenuta rappresentava che si erano verificati i vizi oggetto della odierna controversia, sollecitando la Co. alla immediata verifica e sistemazione di quanto segnalato.

Considerato che

– Con le suddette missive, il Condominio si dimostrava consapevole non soltanto dell’esistenza dei vizi, ma anche della riferibilità degli stessi all’esecuzione dell’opera non a regola d’arte, tant’è che l’attore invitava Co. a porre rimedio con tempestività ai gravi difetti descritti in atti, con intervento evidentemente a regola d’arte.

Non possono dunque esservi incertezze per cui già all’epoca delle predette missive (anni 2006 e 2007), il Condominio aveva individuato le problematiche oggi dedotte in giudizio, nonché la riferibilità di tali vizi all’esecuzione non a regola d’arte da parte di Co. ovvero di una impresa appaltatrice da questa incaricata alla realizzazione dei lavori.

Nelle missive in esame pertanto il Condominio evidenzia con una certa precisione le cause dei vizi e dalla lettura delle predette missive si evince con altrettanta evidenza la certezza che il Condominio non soltanto era consapevole dei vizi e delle possibili cause degli stessi, ma addebitava esplicitamente tali difetti all’esecuzione non a regola d’arte della costruzione di alcuni particolari dell’immobile, tant’è che sollecitava la venditrice Co. ad intervenire per porre rimedio con tempestività ai gravi difetti sopra descritti.

Ritenuto che

In forza delle sopra esposte ragioni, le missive prodotte ai docc. nn. 2 – e da parte convenuta devono considerarsi a tutti gli effetti una denuncia dei gravi vizi riscontrati; missive valide a scongiurare la decadenza dall’azione di garanzia ai sensi dell’art. 1669 c.c., senza che in proposito abbia rilievo il

successivo accertamento effettuato in sede di ATP dal perito del Tribunale geom. Colombo, la cui relazione è stata depositata il 5 luglio 2011, non potendosi escludere che in realtà la conoscenza effettiva dei vizi e delle relative cause e responsabilità sia stata acquisita dal Condominio anteriormente al deposito della predetta perizia.

Ciò in ossequio alla giurisprudenza secondo la quale “il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall’art. 1669 cod. civ. a pena di decadenza dall’azione di responsabilità contro l’appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti” (cfr. Cass. sentenza n. 2460/2008). Ebbene, quell’apprezzabile grado di conoscenza oggettiva decorre nella specie, si ribadisce, sin dagli anni 2006 e 2007.

Ciò rilevato, si osserva che il Condominio attore ha lasciato decorrere il termine di un anno dalle denunzie inviate tra il 2006 ed il 2007, senza esercitare tempestivamente l’azione di responsabilità per vizi dell’immobile.

Risulta infatti che l’atto introduttivo del presente giudizio ex art. 702 bis c.p.c. è stato iscritto a ruolo il 2 luglio 2012, ben oltre il termine annuale di prescrizione stabilito dall’art. 1669, secondo comma, c.c.

Né risulta:

a. alcun atto interruttivo della prescrizione;

b. alcun riconoscimento dei vizi da parte di Co.

Ritenuto in conclusione che La decorrenza del termine di decadenza si riconnette alla scoperta della gravità dei difetti ed alla loro imputabilità alla prestazione dell’appaltatore.

Ne consegue che il termine di prescrizione si lega unicamente, sotto il profilo cronologico, alla denuncia dei difetti e pertanto nel caso in esame la prescrizione si è compiuta per il solo fatto del tempo trascorso sin dalle missive del 2006 e 2007.

L’eccezione di prescrizione in esame, ritualmente sollevata da Co., va dunque accolta, ciò comportando il rigetto della domanda attorea.

Né il richiamo agli artt. 1490, 2049, 1667 e 1668 c.c. conduce a differenti conclusioni, atteso che alla odierna fattispecie è applicabile l’art. 1669 c.c. con le conseguenze del caso in ordine alla disciplina su prescrizione e decadenza.

Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, ai sensi del D.M. 55/14, tenuto conto del valore della causa (6 108.174,00).

La fase istruttoria può essere liquidata secondo i parametri minimi, in quanto si è limitata alla mera redazione delle memorie ex art. 183 sesto comma c.p.c.

P.Q.M.

Il Tribunale di Milano ogni altra istanza, eccezione o deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così decide:

1) rigetta la domanda di parte attrice per intervenuta prescrizione del diritto ai sensi dell’art. 1669, secondo comma, c.c.;

2) condanna parte attrice alla rifusione delle spese di lite in favore di parte convenuta, che si liquidano in complessivi Euro 10.030,00, oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge.

Così deciso in Milano il 15 aprile 2015. Depositata in Cancelleria il 15 aprile 2015.

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